Bất cập tại các dự án bất động sản - Bài 2: Siết chặt quản lý

HỮU PHÚC |

Nhận diện kẽ hở trong đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại, bất động sản (BĐS) hiện nay nên trong các đợt giám sát vừa qua, HĐND tỉnh yêu cầu Sở Xây dựng và các địa phương sớm có giải pháp căn cơ để bịt lỗ hổng trong công tác quản lý nhà nước.

Tin liên quan

Bảng quy hoạch chi tiết khu đô thị Bách Đạt tại phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn.Ảnh: HỮU PHÚC
Bảng quy hoạch chi tiết khu đô thị Bách Đạt tại phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn.Ảnh: HỮU PHÚC

Quy hoạch thiếu đồng bộ

Trong quản lý hạ tầng các dự án trên địa bàn Điện Nam - Điện Ngọc (Điện Bàn), Sở Xây dựng cho rằng, vướng mắc nổi cộm là tính pháp lý của quy hoạch. Khu Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc được phân ra 3 giai đoạn quy hoạch. Năm 1999, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung, với quy mô diện tích 2.700ha. Năm 2003, UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 giai đoạn 1 nhưng không có hồ sơ quy hoạch hạ tầng kỹ thuật. Giai đoạn 2 và 3 cũng được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa có quy hoạch hệ thống hạ tầng khung nên việc khớp nối quy hoạch chi tiết các dự án có bất cập như không đồng bộ khớp nối không gian kiến trúc đô thị, hạ tầng kỹ thuật. Vì vậy, theo Sở Xây dựng, thực hiện các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng… cho các dự án tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc thiếu căn cứ pháp lý.

Đến nay, UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư 44 dự án nhà ở, BĐS tập trung nhiều tại các huyện như Núi Thành, thị xã Điện Bàn, Hội An. Hiện TP.Hội An, Tam Kỳ, thị xã Điện Bàn, huyện Núi Thành vượt các chỉ tiêu của chương trình phát triển nhà ở. Tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc có 30 dự án đang triển khai thi công và dự án đã hoàn thành nhưng chưa tổ chức nghiệm thu. Có 43 dự án nhà ở ngoài khu vực Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc thực hiện dở dang (bao gồm dự án đang hoàn thiện các thủ tục đầu tư, dự án đang triển khai thi công và dự án đã hoàn thiện nhưng chưa nghiệm thu bàn giao).

Từ chính sách thu hút đầu tư, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh nên nhu cầu về nhà ở tăng mạnh tại các khu vực đô thị Điện Bàn, Hội An, Núi Thành, Tam Kỳ; các vùng ven biển Hội An - Điện Bàn, vùng đông Duy Xuyên - Thăng Bình.

Theo ông Thái Hoàng Vũ - Phó Giám đốc Sở Xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thời gian qua làm thay đổi một số chỉ tiêu trong chương trình phát triển nhà ở nên cần thiết phải điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với nhu cầu và tốc độ phát triển kinh tế - xã hội.

Từ năm 2016 đến nay, thị trường BĐS chuyển động với sự xuất hiện nhiều dự án lớn như khu du lịch sinh thái cao cấp Vịnh An Hòa 1, Vịnh An Hòa 2, khu dân cư Tam Quang - Núi Thành, khu đô thị Bắc Hội An, khu dân cư - tái định cư các phường Điện Ngọc - Điện Dương (thị xã Điện Bàn).

Thế nhưng, một số dự án kinh doanh BĐS và nhà ở tại thị xã Điện Bàn, huyện Núi Thành… trong khi hạ tầng kỹ thuật chưa được đầu tư đồng bộ chủ dự án đã lén lút phân lô bán nền, để lại hệ lụy xấu về xã hội, môi trường.

Theo quy định, các dự án chỉ được phép giao dịch BĐS, nhà ở thương mại khi hoàn thiện các hạng mục hạ tầng khung, nhưng thực tế sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án, kèm theo bản đồ bản vẽ thiết kế, phân lô chức năng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư liền rao bán sản phẩm ra thị trường.

Điều đáng lo trong quản lý quy hoạch xây dựng là chính quyền đô thị lẫn khu vực nông thôn khó quản lý hiện trạng. Tình trạng xây dựng không phép, trái phép, vi phạm trật tự xây dựng diễn biến phức tạp.

Phó Chủ tịch UBND TP.Tam Kỳ Bùi Ngọc Ảnh nói: “Hàng loạt công trình xây dựng trái phép, không đúng quy định pháp luật, chính quyền địa phương biết rõ nhưng vẫn không thể xử lý cứng rắn. Nhiều dự án triển khai chậm so với cam kết thực hiện; quy hoạch “treo” kéo dài nhiều năm gây bức xúc cho người dân”.

Nhức nhối hơn là tình trạng đầu cơ, buôn bán thiếu lành mạnh làm lũng đoạn thị trường đất đai. Một số đối tượng hoạt động giao dịch BĐS nhưng không có chứng chỉ hành nghề. Bức bối nhất hiện nay là các dự án đầu tư nhà ở xã hội chậm tiến độ, chưa đáp ứng được nhu cầu xã hội.  

Kiểm soát chặt

Thời gian qua, các dự án khu dân cư, phố chợ, BĐS gắn với dịch vụ - du lịch phát triển nhiều ở địa phương, thậm chí một số nơi còn bất chấp chuyển đổi mục đích đất chuyên trồng lúa dọc quốc lộ, tỉnh lộ để làm dự án. Cho nên theo Sở Xây dựng, các dự án chưa thực hiện đúng các quy định đầu tư nhà ở, BĐS sẽ bị xử lý nặng. Tình trạng mất cân đối nguồn cung nhà ở xảy ra, cụ thể là nguồn cung nhà ở cao cấp đang dư thừa trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. 

Ông Nguyễn Đức, Trưởng ban Kinh tế - ngân sách HĐND tỉnh cho hay, để giải quyết căn cơ, cần tăng cường kiểm tra, rà soát các dự án BĐS chậm triển khai, để đất hoang hóa không phù hợp nhu cầu thị trường, chủ đầu tư yếu kém không còn khả năng triển khai dự án để quyết định việc cho dãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc thu hồi dự án.

Hạ tầng được đầu tư khá đồng bộ tại dự án khu dân cư An Hà - Quảng Phú.
Hạ tầng được đầu tư khá đồng bộ tại dự án khu dân cư An Hà - Quảng Phú.

Trong khi đó, Sở Xây dựng có động thái bước đầu trong quán triệt công tác đầu tư xây dựng, huy động vốn đối với các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh. Trong đó yêu cầu các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên địa bàn khi thi công hoàn thiện từng phần hoặc toàn bộ dự án phải tổ chức nghiệm thu.

Sở Xây dựng sẽ kiểm tra công tác nghiệm thu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy định pháp luật mới được đưa vào sử dụng. Các dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, đáp ứng các điều kiện theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Không được áp dụng huy động vốn dưới dạng phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.

Riêng đối với các dự án tại khu vực nội thị đô thị loại IV trở lên phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 11/2013 của Chính phủ về quản lý và phát triển đô thị. Các dự án nhà ở thương mại huy động vốn phải theo đúng quy định của Luật Nhà ở.

Đối với trường hợp phân lô bán nền thì chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất cho người dân xây dựng nhà ở theo đúng quy định tại Nghị định 43/2014. Và chỉ được phép sau khi dự án được Sở Xây dựng có văn bản xác nhận về kiểm tra nghiệm thu, có văn bản thống nhất của Bộ Xây dựng về các vị trí lô đất trong dự án được phép chuyển quyền sử dụng đất (nếu có).

Theo Phó Chủ tịch HĐND tỉnh Võ Hồng, thời gian qua xuất hiện nhiều dự án đô thị, BĐS nhếch nhác, đầu cơ đất nhưng không có nhu cầu xây dựng nhà ở. Vậy nhưng, quản lý nhà nước về đất đai, BĐS thiếu chặt chẽ. Vì vậy HĐND tỉnh, UBND tỉnh sẽ quản lý nghiêm ngặt quy hoạch chung, kiểm soát được đất dự án; không được bán rẻ tài nguyên đất bằng mọi giá. Cấm chuyển đổi mục đích sử dụng đất cây xanh sang thương mại dịch vụ…

HỮU PHÚC