Chưa được giao đất vẫn phân lô bán nền

NGUYỄN TRẦN |

Trong khi Nhà nước chưa có quyết định giao đất, thậm chí không đầu tư hạ tầng đô thị, nhưng nhà đầu tư đã phân phối rao bán nền đất tràn lan để huy động vốn trái pháp luật. Hậu quả là nhiều dự án khai thác bất động sản (BĐS) gặp rắc rối về tính pháp lý, khách hàng chịu nhiều rủi ro thiệt hại..

Tiền trao, cháo chưa thể múc

Những ngày cuối năm, nhiều khách hàng ở Quảng Nam và Đà Nẵng treo băng rôn, tụ tập đông người tại Công ty TNHH Sản xuất và thương mại Bách Đạt (trụ sở tại số 42 Nguyễn Du, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng) - là chủ đầu tư nhiều dự án BĐS tại đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, để gây sức ép đòi quyền lợi liên quan. Thậm chí nhiều người còn kéo đến cơ quan chức năng của tỉnh nhờ can thiệp. Khách hàng mua đất dự án tỏ ra lo lắng vì đã nộp gần đủ số tiền mua đất nhưng vẫn chưa được chủ đầu tư trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ) như đã cam kết. Trong khi đó, giữa dự án đô thị là Công ty CP Bách Đạt An (đổi tên gọi từ Công ty TNHH Sản xuất và thương mại Bách Đạt, đóng tại Lô 20A7, khu đô thị Santosa, thị xã Điện Bàn) và nhà phân phối sản phẩm là Công ty CP Dịch vụ BĐS Hoàng Nhất Nam Land đang trong tình cảnh “cơm không lành, canh không ngọt”.  Bà Nguyễn Thị Thúy (SN 1967, trú tại Duy Xuyên) cho biết, năm 2017 bà đã ký hợp đồng mua 2 lô đất thuộc dự án Sakura của Công ty CP Bách Đạt An thuộc khu vực Điện Nam - Điện Ngọc và đã đóng 95% tổng số tiền nền đất. “Phía công ty, nhà phân phối hẹn trong quý 3.2018 sẽ ra bìa đỏ nhưng đến nay vẫn chỉ là lời hứa suông. Khi ký kết hợp đồng mua bán thì có cả đại diện của Công ty CP Bách Đạt An và Công ty Hoàng Nhất Nam, nhưng giờ thì hai bên đổ trách nhiệm cho nhau” - bà Thúy bức xúc. Tương tự, nhiều khách hàng mua nền đất ở dự án Sakura Central Park (thuộc khu đô thị 7B mở rộng) của Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư cũng… đứng ngồi không yên. Một người quê ở Đà Nẵng mua lô đất có ký hiệu C9-22 của dự án Sakura Central Park thông qua Công ty Dịch vụ BĐS Hoàng Nhất Nam với giá hơn 1,2 tỷ đồng. Tháng 8.2017, khách hàng này đã nộp 95% tổng số tiền của lô đất nhưng đến nay vẫn chưa nhận được bìa đỏ.

Trong khi nhiều dự án chưa có quyết định giao đất, đầu tư hoàn thiện hạ tầng thì nhà đầu tư đã rao bán tràn lan.Ảnh: NGUYỄN TRẦN
Trong khi nhiều dự án chưa có quyết định giao đất, đầu tư hoàn thiện hạ tầng thì nhà đầu tư đã rao bán tràn lan.Ảnh: NGUYỄN TRẦN

Tại dự án đô thị Hera Complex Reverside thuộc đô thị Điện Nam - Điện Ngọc, có rất nhiều trường hợp mua đất… trên bản đồ. Theo hồ sơ, tài liệu chúng tôi thu thập được, dự án này hiện vẫn trong giai đoạn “đàm phán” về giải phóng mặt bằng với các hộ dân bị ảnh hưởng; nhà đầu tư chưa được cơ quan có thẩm quyền giao đất; chưa triển khai đầu tư xây dựng hạ tầng…

Phân lô bán nền trái quy định

Theo khoản 1, điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”. Theo khoản 2 điều 168 Luật Đất đai 2013: “Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của luật này”.

Theo tài liệu, hồ sơ do Chi cục Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và môi trường cung cấp, tính đến đầu năm 2019, tại đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, riêng dự án do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư, chỉ có 3 dự án khu đô thị là 7B, Sentosa Riverside và khu đô thị An Phú Quý đã được UBND tỉnh ra quyết định giao đất. Phần lớn diện tích 3 dự án trên đã được cấp bìa đỏ. Các dự án còn lại do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư (gồm Hera Complex Riverside, Bách Thành Vinh và khu đô thị 7B mở rộng) đều chưa giao đất. Tuy nhiên, trên thực tế, Công ty CP Bách Đạt An thông qua đơn vị phân phối đã phân lô, bán nền, huy động vốn trái phép. Từ năm 2017 đến nay, 3 dự án trên đã bán hơn 1.000 nền đất qua sàn môi giới BĐS và thu về hàng trăm tỷ đồng. Theo tìm hiểu của chúng tôi, 3 dự án này sở dĩ UBND tỉnh chưa có quyết định giao đất cho nhà đầu tư vì các cơ quan chức năng chưa xác định mức thu tiền sử dụng đất của dự án. Hiện UBND tỉnh đã giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan và UBND thị xã Điện Bàn kiểm tra thông tin, báo cáo UBND tỉnh để có hướng chỉ đạo kịp thời.
Ông Lương Thiện Phước - Phó Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai khẳng định, hiện tại 3 dự án khu đô thị là Hera Complex Riverside, Bách Thành Vinh và khu đô thị 7B mở rộng do Bách Đạt An làm chủ đầu tư đều chưa có quyết định giao đất của UBND tỉnh. Báo cáo gần đây nhất cho thấy UBND tỉnh mới chỉ chấp thuận phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, nhưng doanh nghiệp đã đem bán đất hết, có dấu hiệu huy động vốn trái pháp luật. “Theo quy định của pháp luật, dự án phải có quyết định giao đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, đầu tư đồng bộ hạ tầng mới được cơ quan có thẩm quyền cấp bìa đỏ. Lúc đó mới được phép kinh doanh. Tình trạng khách hàng bức xúc vừa qua phần lớn đều rơi vào trường hợp dự án chưa có quyết định giao đất, cấp bìa đỏ” - ông Phước nói.

“Vậy để giao đất cho nhà đầu tư hội đủ các điều kiện gì?”. Trả lời câu hỏi này, ông Phước cho rằng, giao đất phải tuân thủ đúng quy trình như thực hiện các bước bồi thường, giải phóng mặt bằng xong, thu hồi đất sạch; có dự án đầu tư được chấp thuận; quy hoạch chi tiết được phê duyệt; ký quỹ đảm bảo đầu tư, cam kết đầu tư và báo cáo đánh giá tác động môi trường. Như vậy, việc chủ đầu tư, thông qua sàn giao dịch BĐS rao bán đất tràn lan để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện là trái quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường Trần Thanh Hà nói: “Điều kiện về đầu tư dự án nhà ở, kinh doanh BĐS khá chặt chẽ nhưng chính quyền địa phương quản lý lỏng lẻo dẫn đến tình trạng dự án chưa được giao đất, chưa đầu tư cơ sở hạ tầng nhưng chủ đầu tư đã có thỏa thuận ngầm chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NGUYỄN TRẦN