Nguội lạnh và... bất động

XUÂN LAN |

Những năm gần đây, Đà Nẵng thực sự trở thành địa phương nổi bật nhất về thu hút đầu tư BĐS nghỉ dưỡng hạng sang, sau khi các doanh nghiệp đăng ký đầu tư hơn 4 tỷ USD vào lĩnh vực này. Nhưng càng cao cấp càng… nguội lạnh, và nghịch lý này còn bắt gặp ở thị trường nhà ở xã hội.

Thị trường hạng sang “yên ắng”

Hy vọng đón đầu cơ hội khi thành phố chọn du lịch là một trong 5 mũi nhọn đột phá phát triển Đà Nẵng đã và đang biến dải bờ biển Sơn Trà - Non Nước chạy dài vào phía Điện Bàn - Hội An (Quảng Nam) trở thành “thiên đường du lịch” tầm cỡ quốc gia và khu vực Đông Nam Á. Ngay đoạn biển giáp ranh Đà Nẵng - Quảng Nam mọc lên một khu dân cư Bồng Lai và khu nghỉ mát Dragon (thuộc đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc) do Công ty TNHH Chí Thành làm chủ đầu tư xây dựng trong 5 năm nay. Bà Lê Anh Phương, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Chí Thành cho biết, dự án có tổng diện tích 61ha, nhưng do vướng dự án nạo vét sông Cổ Cò nên thu hẹp còn 56ha, vốn đầu tư  400 tỷ đồng, giai đoạn 1 đã san lấp mặt bằng  được 26ha, xây 2 hồ nước và 15 căn biệt thự cao cấp. Giá chào bán khoảng 1 triệu USD/căn, nhưng từ đầu năm 2009 đến nay mới chỉ có vài khách hàng đăng ký hỏi mua.

Tập đoàn Sun Group, một trong những nhà đầu tư BĐS lớn nhất tại Đà Nẵng, với nhiều dự án cao cấp như InterContinental Danang Sun Peninsula resort (197 phòng trên bán đảo Sơn Trà khai trương năm 2012), Khu du lịch Bà Nà Hills (có tuyến cáp treo số 3 đạt 4 kỷ lục thế giới vừa mới khánh thánh), The Sun villas, The Sun river Da Nang... Lớn mạnh là vậy, nhưng ông Đặng Minh Trường - Tổng Giám đốc tập đoàn vẫn thừa nhận Sun Group hiện cần 2.500 tỷ đồng bổ sung vào nguồn vốn tự có để triển khai các dự án này. Chỉ riêng The Sun villas tọa lạc 15ha trên bờ biển Bắc Mỹ An, quy mô 112 căn biệt thự cao cấp, chiếm nguồn vốn đầu tư lên đến 65 triệu USD.

Năm 2012, hàng loạt dự án BĐS nghỉ dưỡng cao cấp Đà Nẵng đã cố vẫy vùng “vượt cạn”. Dự án Furama villas quy mô 11ha có 134 căn biệt thự cao cấp, giá bán không dưới 600 nghìn USD/căn với nhiều chính sách ưu đãi  cho khách hàng nhưng tỷ lệ bán vẫn khá thấp. Tương tự, dự án The Song –Danang Beach villas (do Công ty CP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng làm chủ đầu tư) với 2 mẫu biệt thự cao cấp Serenade và Nocturne, có mức giá khởi điểm không dưới 1,2 triệu USD/căn, cũng đã phải giảm giá 20-30% so với năm ngoái, chưa kể áp dụng chính sách bán hàng thức thời, thanh toán linh hoạt kéo dài 11-14 tháng cho khách hàng.

Ảnh: N.T.B
Ảnh: N.T.B

Mặc dù vậy, thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng đang rất yên ắng, tạo nhiều áp lực lên giá bán và những tín hiệu tốt chỉ đến từ một vài dự án. Tính chung trong năm 2012, chỉ có 34 biệt thự nghỉ dưỡng được bán (so với 74 biệt thự bán trong năm 2011). Các chủ đầu tư hiện rất ngần ngại chào bán dự án mới. Cả năm 2012 chỉ có 2 dự án mới với 126 căn biệt thự (năm trước chào bán 5 dự án), một sự sụt giảm đáng kể. Trong cơn bĩ cực này, hầu hết chủ đầu tư cố gắng “giữ” giá chào bán đưa ra từ quý 2/2012, đồng thời tiếp tục thực hiện các chương trình khuyến mãi, áp dụng mức chiết khấu 5- 10% để thúc đẩy bán hàng (giá bán từ 900 nghìn đến 1,5 triệu USD/căn). Dự kiến, thị trường sẽ chào đón thêm 614 căn hộ hoàn thiện, đưa tổng nguồn cung căn hộ hoàn thành lên 1.513 căn, song trong 6 tháng đầu năm 2013 vẫn ít nguồn cung mới.

Theo một vị lãnh đạo Sở Xây dựng TP.Đà Nẵng, thành phố đang đối diện nghịch lý: giữa lúc tồn đọng hàng ngàn căn nhà ở xã hội thì đơn xin thuê, mua nhà của người dân vẫn ùn ùn đổ về. Tất nhiên, nhiều trường hợp không được chấp nhận vì không đúng đối tượng.      Bằng những biện pháp quyết liệt, giai đoạn 2005-2010, Đà Nẵng cơ bản hoàn thành mục tiêu đề ra của Đề án có nhà ở, xóa được 3.206 căn nhà ổ chuột, nhà chồ. Từ 2010 đến nay, thành phố thực hiện tiếp Đề án 7.000 căn hộ chung cư, xây dựng được 170 khối nhà chung cư  7 - 12 tầng với 8.365 căn để bố trí tái định cư cho một lượng lớn hộ dân bị giải tỏa, gia đình chính sách, hộ thu nhập thấp. Ngoài ra, còn xây khu ký túc xá sinh viên tập trung phía tây quận Liên Chiểu (sức chứa 6.000 chỗ ở), tiếc rằng công suất sử dụng mới 10%. Đồng thời, toàn thành phố tồn đọng hơn 3.000 căn hộ nhà ở xã hội, đang bỏ trống 1.500 căn hộ để bố trí tái định cư và “bỏ phí” 6 khối nhà với 629 căn hộ do các doanh nghiệp đầu tư phục vụ Đề án có nhà ở. Mới đây, Quỹ Đầu tư phát triển TP.Đà Nẵng được ủy quyền bán 100 căn hộ tại khu chung cư Nại Hiên Đông dành cho hộ dân thu nhập thấp, giá bán 5,2 triệu đồng/m2 (nếu nộp đủ 100% thì giá còn 5 triệu đồng/m2), nhưng cũng chỉ có 10 đơn đăng ký xin mua.

Trong khi đó, các dự án BĐS ở những “khu đất vàng” thuộc trung tâm thành phố như Golden Square, Meridian, Danang Center với thiết kế chức năng là các khu phức hợp văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại cao cấp hầu như “bất động” suốt mấy năm qua. Nhiều dự án “tầm cỡ” khác của các nhà đầu tư trong và ngoài nước như Khu đô thị quốc tế Đa Phước, Cantavil, Jade Center... khởi công đình đám, nhưng mấy năm  qua vẫn để yên cho cỏ mọc um tùm.  Đáng chú ý, theo thống kê của CBRE Việt Nam, khách hàng của các dự án BĐS nghỉ dưỡng hạng sang, căn hộ cao cấp tại Đà Nẵng chủ yếu đến từ Hà Nội (chiếm 80%), còn lại là TP.Hồ Chí Minh (khoảng 13%) và nhóm người nước ngoài.

Nghịch lý đất nền và nhà ở xã hội

Đồng quan điểm với CBRE Việt Nam, ông Võ Văn Cường - Tổng Giám đốc Công ty CP Cường Hưng Thịnh đánh giá rằng, giai đoạn khó khăn này càng khiến thị trường Đà Nẵng bộc lộ rõ điểm yếu do phụ thuộc nhiều vào giới đầu cơ, trong khi nhu cầu thực tế của người dân bản địa quá nhỏ lẻ. Nếu quan sát kỹ thì tỷ lệ lấp đầy tại các khu đô thị mới chỉ diễn ra tại các khu tái định cư dành cho những đối tượng thuộc các hạ tầng buộc phải di dời. Còn lại, các dự án do doanh nghiệp phát triển hầu như vẫn nằm trong tình trạng “bất động” như khu đô thị nam cầu Tuyên Sơn (Công ty Nam Việt Á đầu tư), khu đô thị sinh thái Hòa Xuân (Tập đoàn Sun Group), khu đô thị Phú Mỹ An (CECICO 579)...


Từ sau Tết Nguyên đán đến nay, hàng chục sàn giao dịch BĐS tại TP.Đà Nẵng đóng cửa hoặc thu hẹp hoạt động như Trung tâm địa ốc T.T.H (trên đường Nguyễn Văn Linh), địa ốc H.H (đường Nguyễn Chí Thanh), địa ốc T.M, địa ốc Đ.T (đường Nguyễn Thị Minh Khai). Đồng thời, hàng loạt các dự án khác như khu đô thị biển Phương Trang - vịnh Đà Nẵng, khu đô thị Phước Lý Đà Nẵng, FPT, Gold Hills,... được rao bán  trên các trên phương tiện thông tin đại chúng với giá rẻ, thậm chí công khai “tiếp thị” trên các trụ điện, tường rào, ngã tư, quán cà phê cóc…

 “Sự đóng băng của thị trường BĐS đã tác động tiêu cực đến nhiều đối tượng, từ khách hàng, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả chính quyền. Không chỉ gây hệ lụy mất niềm tin, mà tình hình hiện tại còn “thức tỉnh” các quan hệ để có cái nhìn sát thực hơn khi định hướng phát triển bền vững của thị trường”
(Ông ĐÀM QUANG TUẤN)

 Trong hoạt động kinh tế, càng “cắt lỗ” thị trường càng rớt mạnh. Giá thị trường đất nền ở Đà Nẵng đã và đang có chiều hướng giảm mạnh so với thời điểm 6 tháng đầu năm ngoái, thậm chí giá bán đã bắt đầu chạm đáy. Hầu hết các nhà đầu tư thứ cấp đều đang phải chấp nhận cắt lỗ, bán tống bán tháo để đẩy hàng. Chẳng hạn, giá rao bán khu dân cư (KDC) Hòa Xuân, KDC Nam Việt Á còn 7- 8 triệu đồng/m2 (thay vì 9,5 -10,5 triệu đồng/m2 như trước đây); hoặc KDC Nam cầu Cẩm Lệ giảm từ 5 - 6 triệu đồng/m2 xuống 3,5 - 4,5 triệu đồng/m2; KDC Golden Hills từ 5 - 7 triệu đồng/m2 xuống 3,5 -  4 triệu đồng/m2. Ở phía nam thành phố, đất nền khu đô thị FPT quận Ngũ Hành Sơn  rớt xuống 300 triệu đồng/lô đường 5,5m, thay vì “hét” giá 600 triệu đồng như trước. Đặc biệt, dự án nam Đà Nẵng - khu đô thị số 3 (Công ty Vinaconex 25 đầu tư) đang trở thành điểm nóng nhất hiện nay vì có đất nền biệt thự giá rẻ bất ngờ: từ 1,8 - 2,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhìn chung thị trường đất nền Đà Nẵng vẫn khá ảm đạm, “vạn người bán, một người mua”. Các sàn giao dịch vẫn thưa thớt, khách hàng còn lo ngại tính thanh khoản của BĐS và hy vọng giá sẽ… rớt thêm.

“Người dân Đà Nẵng hầu như không thích ở chung cư”, một vị đại diện Phòng Quản lý nhà thuộc Sở Xây dựng TP.Đà Nẵng nhận xét. Tin vui đối với người dân Đà Nẵng là thành phố vừa giải quyết 750 lô đất cho các đối tượng chính sách, người có công cách mạng tại KDC cầu Quá Giáng (huyện Hòa Vang), KDC Nam cầu Cẩm Lệ. Thế nhưng, điều này vô tình khiến nhu cầu mua chung cư trong dân nghèo ngày càng… giảm. Với tình hình hiện nay, phải đến hết năm 2015 Đà Nẵng mới vượt qua tình trạng thừa cung, đó là nhận xét của một vị lãnh đạo Sở Xây dựng TP.Đà Nẵng. Đà Nẵng hiện có hơn 60.000 sinh viên đang theo học, 70.000 công nhân đang làm việc tại trong các khu công nghiệp, trong đó khoảng 75% là dân ngoại tỉnh và không có chỗ ở ổn định. Vì thế, thành phố càng bị gia tăng áp lực lên chương trình có nhà ở, không chỉ bây giờ mà kéo dài nhiều năm sau nữa.

XUÂN LAN