"Xí phần" đất dự án

Thực hiện chuyên đề: HỮU PHÚC |

Những dự án ven biển dự phần làm nên cuộc đổi thay kỳ diệu, biến vùng đất cát cằn cỗi thành nơi phát triển năng động, với quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh. Vậy nhưng, từ sự buông lỏng quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (KHSDĐ) đã gây lãng phí nguồn lực tài nguyên. Hệ lụy của nhiều dự án “xí phần” không chỉ làm thiệt hại về kinh tế mà còn tác động tiêu cực đến đời sống xã hội, gây bức xúc cho người dân.

Hầu hết địa phương đăng ký sử dụng đất nhiều nhưng thực hiện rất thấp.Ảnh: HỮU PHÚC
Hầu hết địa phương đăng ký sử dụng đất nhiều nhưng thực hiện rất thấp.Ảnh: HỮU PHÚC

SỬ DỤNG ĐẤT ĐẠT THẤP SO VỚI KẾ HOẠCH

Nhiều địa phương trong tỉnh “chạy” đăng ký KHSDĐ, danh mục dự án thu hồi đất hàng năm nhưng thực tế triển khai với tỷ lệ rất thấp, khiến công tác quản lý hiện trạng và quy hoạch thêm khó khăn.

Đăng ký nhiều, thực hiện thấp

Thời gian qua, để đối phó với quy định phê duyệt danh mục thu hồi đất, đăng ký KHSDĐ theo thời hạn, các địa phương đều đưa ra danh mục, diện tích thu hồi đất lớn hơn so với nhu cầu và thực tế sử dụng ở các loại đất sản xuất kinh doanh - thương mại dịch vụ; đất khu đô thị, dân cư và đất tái định cư; đất dự án hạ tầng công cộng. Tại các xã vùng đông trong tỉnh, nhiều năm nay không ít dự án “án binh bất động” nhưng vẫn thấy địa phương kê khai nhu cầu sử dụng đất hàng năm.

Từ năm 2016, Thăng Bình đưa nhiều diện tích sử dụng cho dự án Khu du lịch châu Á - Thái Bình Dương và bãi tắm Bình Minh. Tuy nhiên, thời điểm này 2 dự án trên vẫn chưa thấy rục rịch. Nhóm đất thương mại, dịch vụ bố trí theo kế hoạch được duyệt năm 2017 của huyện Thăng Bình là hơn 360ha nhưng hiện mới thực hiện được 199ha (đạt hơn 55% KHSDĐ). Theo Chủ tịch UBND huyện Thăng Bình Hồng Quốc Cường, nguyên nhân đạt thấp so với chỉ tiêu được duyệt hơn 161ha là do các dự án khu nghỉ dưỡng Đạt Phương, An Thịnh chưa triển khai; còn dự án khu nghỉ dưỡng Nam Hội An thì chậm thực hiện. Cũng trong năm này, địa phương đăng ký 5ha đất phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhưng thực tế không có dự án nào đầu tư theo mục đích đăng ký. Hàng chục danh mục dự án sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, dịch vụ - thương mại không hoặc chưa triển khai theo cam kết, chưa đưa vào sử dụng đúng mục đích.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa sang mục đích khác được xem xét chặt chẽ.Ảnh: HỮU PHÚC
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa sang mục đích khác được xem xét chặt chẽ.Ảnh: HỮU PHÚC

KHSDĐ xây dựng khu đô thị, khu dân cư, khu tái định cư ở hầu hết địa phương đều thực hiện với tỷ lệ rất thấp. Đơn cử năm 2017 KHSDĐ được duyệt ở huyện Thăng Bình là 339ha nhưng chỉ mới thực hiện hơn 6,6ha (đạt chưa đến 2% kế hoạch). Mặt khác, có 60 dự án bố trí năm 2017 của địa phương này nhưng chỉ thực hiện có 8 dự án. Ở nhóm đất phục vụ dự án hạ tầng công cộng, năm qua cũng triển khai khá thấp với hơn 37% KHSDĐ được duyệt. Lý giải nguyên nhân thực hiện quy hoạch, KHSDĐ hàng năm thấp, UBND huyện Thăng Bình cho rằng do vướng mắc công tác giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư gặp khó khăn về nguồn vốn.

Nhiều địa phương khác cũng xảy ra tình trạng tương tự như Thăng Bình. Ông Bùi Ngọc Ảnh – Phó Chủ tịch UBND TP.Tam Kỳ cho biết, việc thực hiện quy hoạch, KHSDĐ của địa phương gặp không ít vướng mắc, nhất là ở nhóm dự án phát triển khu đô thị, khu dân cư, tái định cư. Với nhóm dự án này, đất ở đô thị giai đoạn 2015 - 2017 có 100 công trình, dự án với tổng diện tích gần 156ha. Tuy nhiên, đến nay chỉ thực hiện 39 dự án với hơn 39,5ha; công trình đề nghị chuyển tiếp với diện tích hơn 77,5ha và diện tích còn lại đề nghị hủy bỏ. Trong khi đó, đất ở nông thôn mới triển khai 13 dự án với diện tích hơn 17ha; còn lại 23ha diện tích chưa thực hiện và đề nghị hủy bỏ hơn 30ha do không đảm bảo các thủ tục đầu tư.

Bất cập

Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn Phan Minh Dũng cho rằng, trước đây khi chưa bàn giao Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc về địa phương quản lý, chính quyền hầu như mù mờ thông tin về KHSDĐ của đơn vị này. Chính vì vướng mắc trong giải phóng mặt bằng do sự chênh lệch khá lớn về giá bồi thường của Nhà nước quy định và giá thị trường, nên nhiều dự án chậm triển khai. “Bây giờ chính quyền rất khó xử lý các dự án chỉ “xí phần” đất đai vùng ven biển, vì trước đây UBND tỉnh kêu gọi đầu tư và cấp giấy phép hoạt động cho họ” – ông Dũng nói. Lý giải về bất cập trong thực hiện KHSDĐ, Trưởng phòng TN&MT thị xã Điện Bàn Lê Văn Cảm thừa nhận, quá trình đăng ký xây dựng kế hoạch, địa phương chưa đánh giá sát đúng nhu cầu và khả năng đầu tư. “Phần lớn đều phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài, địa phương không làm chủ được nguồn đầu tư” – ông Cảm nói.

Không biết năng lực của nhà đầu tư như thế nào nhưng địa phương vẫn đưa họ vào dự án, danh mục thu hồi đất. Vì thế mà không ít nơi xảy ra chuyện đăng ký KHSDĐ… cho vui. Theo Phó Chủ tịch UBND huyện Núi Thành Trương Văn Trung, do thời điểm đăng ký danh mục công trình sử dụng đất trong KHSDĐ hàng năm vào đầu quý 3 và quý 4 của năm trước, thời điểm này các địa phương chưa xác định được danh mục đầu tư công cho năm sau. “Mặc dù chưa xác định nguồn vốn để thực hiện dự án nhưng vẫn đăng ký vào KHSDĐ để trình cấp thẩm quyền phê duyệt rồi mới tìm vốn đầu tư” – ông Trung nhìn nhận.

RÀ SOÁT CÁC DỰ ÁN

Sau khi làm việc với nhiều địa phương, HĐND tỉnh đã yêu cầu chính quyền  thực hiện kế hoạch sử dụng đất (KHSDĐ) phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch mà cấp trên phê duyệt, bắt buộc các chủ đầu tư phải bố trí quỹ đất tái định cư trước khi triển khai dự án.

Các dự án ven biển phần lớn đều triển khai chậm tiến độ. TRONG ẢNH: Khu nghỉ dưỡng Cát Vàng, xã Tam Tiến trước khi đưa vào khai thác, phải mất nhiều năm thi công dở dang.
Các dự án ven biển phần lớn đều triển khai chậm tiến độ. TRONG ẢNH: Khu nghỉ dưỡng Cát Vàng, xã Tam Tiến trước khi đưa vào khai thác, phải mất nhiều năm thi công dở dang.

Lúng túng

Nhiều nơi trong tỉnh, chính quyền buông lỏng quản lý, sử dụng đất đai. Một thời gian dài, địa phương “chạy quy hoạch” theo chủ quan của nhà đầu tư, vì thế mà phải điều chỉnh nhiều lần. Phó Chủ tịch UBND TP.Tam Kỳ Bùi Ngọc Ảnh thừa nhận, địa phương có nhiều quy hoạch (quy hoạch tầm nhìn đến năm 2030; quy hoạch xây dựng; quy hoạch chuyên ngành; quy hoạch nông thôn mới) nhưng lại chưa đồng bộ, chồng chéo với nhau. Thêm vào đó, thời điểm này, Tam Kỳ chưa có quyết định phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất nên thành phố chưa có cơ sở triển khai điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất dẫn đến chậm trễ so với quy định.

Một số dự án dù đã triển khai xong nhưng chưa thực hiện thu hồi đất, giao đất. Các công trình đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm còn mang tính cơ hội mà tính khả thi chưa cao. Trong khi đó, nhiều công trình phát sinh khi kêu gọi được đầu tư nhưng không có trong năm kế hoạch, gây khó cho nhà đầu tư. Trình tự thủ tục thực hiện để phê duyệt KHSDĐ thường kéo dài, ảnh hưởng đến dự án. Đơn cử như Trạm xử lý nước thải Hòa Hương (Tam Kỳ ) và một số công trình trường học trên địa bàn dù đã đưa vào sử dụng nhưng chưa lập xong thủ tục thu hồi đất, giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. “Vô lý ở chỗ, hàng loạt công trình xây dựng trái phép, không đúng quy định pháp luật nhưng chính quyền vẫn không thể xử lý. Nhiều dự án triển khai chậm so với cam kết thực hiện; quy hoạch “treo” kéo dài nhiều năm gây bức xúc cho người dân. Phần lớn các dự án trắc trở do vướng mắc công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thiếu quỹ đất tái định cư” – ông Ảnh nói.

Tại Điện Bàn, quy hoạch, KHSDĐ nằm ở 3 khu vực gồm Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc; khu vực đô thị dọc trục quốc lộ (gồm Điện Phương, Điện Minh, Điện An, Vĩnh Điện, Điện Thắng Trung, Điện Thắng Nam, Điện Thắng Bắc) và khu vực các xã xây dựng nông thôn mới. Đến cuối năm 2017, Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc thu hút hơn 50 nhà đầu tư, với tổng mức vốn đầu tư 3.500 tỷ đồng, diện tích đất thực hiện 1.123ha, 6.000 hộ đã được bố trí tái định cư. Thời điểm này có 22 dự án đã hoàn thành, 22 dự án đang triển khai xây dựng, các dự án còn lại đang lập thủ tục hồ sơ pháp lý đầu tư… Theo UBND thị xã, việc xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế hoạch còn nhiều bất cập. Vướng mắc ở chỗ các dự án ven biển khó quản lý hiện trạng, giải phóng mặt bằng chậm do chênh lệch khá lớn giữa giá đất quy định với giá đất thị trường. Đoàn giám sát HĐND tỉnh nhận định, tại các vùng ven biển, thực tế phát triển đô thị nhanh gây áp lực cho công tác tái định cư trong khi chính quyền chưa dự báo nhu cầu đất ở, nhà ở cũng như tăng dân số cơ học.

Rà soát lại các nhóm dự án

Làm việc với huyện Quế Sơn, Thăng Bình, Núi Thành, TP.Tam Kỳ và thị xã Điện Bàn về việc chấp hành quy định pháp luật về lập, tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch, KHSDĐ đối với một số dự án quy mô lớn, Thường trực HĐND tỉnh đã yêu cầu các địa phương đánh giá toàn diện 4 nhóm dự án. Đó là nhóm những dự án cơ bản đã hoàn thành; nhóm dự án mà các hồ sơ pháp lý đang còn thiếu; nhóm dự án không những thiếu hồ sơ pháp lý mà còn thiếu cả yếu tố pháp lý về đô thị và nhóm chưa bức thiết hoặc tính hiệu quả chưa cao.

Hầu hết địa phương đều gặp vướng mắc về công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư; nhiều dự án không triển khai suốt thời gian dài. Ông Phạm Bê - Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai kiến nghị, HĐND, UBND tỉnh cần kiên quyết xử lý các chủ đầu tư đã giao đất nhưng chậm triển khai dự án so với cam kết. Nếu xử lý dứt khoát sẽ hạn chế được việc “xí phần” đất đai, nhất là ở vùng đông của tỉnh.

Phó Chủ tịch UBND TP.Tam Kỳ Bùi Ngọc Ảnh đề xuất, đối với các danh mục công trình được HĐND tỉnh thông qua và phê duyệt trong năm kế hoạch trước đó thì không trình HĐND tỉnh vào kế hoạch năm sau mà cho phép thành phố triển khai thực hiện nhằm giảm thủ tục. Trường hợp khi kêu gọi được đầu tư nhưng chưa có trong năm KHSDĐ đề nghị thống nhất để địa phương triển khai và sẽ bổ sung vào kế hoạch năm kế tiếp, hoặc cho bổ sung vào KHSDĐ năm đó để thực hiện.

Nhiều năm qua, giám sát quản lý sử dụng đất các dự án lớn, HĐND tỉnh phát hiện hầu hết địa phương đều đăng ký KHSDĐ với diện tích lớn, nhưng thực hiện với tỷ lệ rất thấp. Vì vậy, quan điểm của HĐND tỉnh là sẽ có nghị quyết quy định chế tài xử phạt mạnh tay để hạn chế các chủ đầu tư đăng ký mà không triển khai làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Cạnh đó, công tác lập, điều chỉnh quy hoạch của các ngành, lĩnh vực phải đồng bộ; xây dựng quy chế phối hợp trong quá trình lập quy hoạch, KHSDĐ.

Phó Chủ tịch HĐND tỉnh Võ Hồng cho rằng, các địa phương vùng đông cần rà soát, đánh giá toàn diện các dự án quy mô lớn, việc thực hiện KHSDĐ phải tuân thủ quy hoạch mà cấp trên phê duyệt. Địa phương cần rà soát danh mục sử dụng đất lúa, tuyệt đối không sử dụng đất lúa dọc theo quốc lộ, tỉnh lộ. Chính quyền cấp tỉnh, cấp huyện cần rà soát hủy bỏ các quy hoạch “treo” kéo dài nhiều năm nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. “Lần này, tỉnh sẽ giám sát chặt chẽ việc sử dụng đất ở các dự án phát triển đô thị, khai thác quỹ đất, tái định cư. Quan điểm nhất quán là yêu cầu chủ đầu tư xây dựng khu tái định cư trước khi triển khai dự án. HĐND tỉnh sẽ xem xét phê duyệt danh mục thu hồi đất, quy hoạch, KHSDĐ vào thời điểm thuận lợi, để các địa phương dễ thực hiện và giám sát việc thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất” – Phó Chủ tịch HĐND tỉnh Võ Hồng cho biết.

“BÁNH VẼ”

Hầu như các vị trí đẹp ở vùng ven biển đều đã dành phần cho nhà đầu tư, và đã xuất hiện tình trạng trao đổi sang bán dự án, hoặc không triển khai đầu tư, gây thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai.

Xuất hiện tình trạng xây dựng công trình không tuân thủ quy hoạch xảy ra tại các vùng đông.  TRONG ẢNH: Một công trình nằm sát biển thuộc xã Bình Dương (Thăng Bình).Ảnh: HỮU PHÚC
Xuất hiện tình trạng xây dựng công trình không tuân thủ quy hoạch xảy ra tại các vùng đông. TRONG ẢNH: Một công trình nằm sát biển thuộc xã Bình Dương (Thăng Bình).Ảnh: HỮU PHÚC

Chậm triển khai

Tại thị xã Điện Bàn, theo thống kê của địa phương có ít nhất 7 dự án đã có quỹ đất sạch toàn bộ hoặc một phần nhưng chủ dự án chưa đầu tư và chi trả bồi thường cho người bị thu hồi đất. Dự án Khu du lịch Nam Cổ Cò của Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Diệp Phúc Lợi có diện tích 9,3ha tuy đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất song đến nay vẫn chưa khởi công. Tương tự, dự án Công viên nghĩa trang An Lạc với diện tích 48ha, tổng mức phê duyệt 647 tỷ đồng, tuy đã có quyết định phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng 15ha với số tiền hơn 13 tỷ đồng nhưng chủ đầu tư vẫn chưa chi trả. Theo UBND thị xã Điện Bàn, nhiều dự án chỉ “xí phần” đất đai rồi “treo” nhiều năm. Riêng đối với dự án Công viên nghĩa trang An Lạc, UBND thị xã đề nghị tỉnh thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Từ năm 2017 đến nay, có ít nhất 4 dự án ven biển từ thị xã Điện Bàn đến Hội An bị UBND tỉnh thu hồi giấy phép do không triển khai hoặc chậm tiến độ. Dự án Lê Phan Resort quy mô 4,5ha (năm 2004), hay các dự án Năm Sao (năm 2005), Qudos, Thái Bình Dương ở TP.Hội An vẫn là bãi đất trống ngổn ngang. Các dự án ven biển TP.Hội An kéo dài nhiều năm do vướng mắc từ những khiếu nại thu hồi đất đai, chật vật giải phóng mặt bằng. Ông Phan Minh Dũng – Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn cho biết, dự án không hoặc kéo dài thời gian thực hiện là để tìm đối tác hợp tác, thậm chí chờ cơ hội để sang nhượng mặt bằng.

Tình trạng “vẽ” dự án rồi để đó cũng diễn ra ở nhiều địa phương. Tại Thăng Bình, dự án Khu phức hợp du lịch nghỉ dưỡng An Thịnh (xã Bình Minh) dù đã phê duyệt KHSDĐ với diện tích 75ha nhưng vẫn không triển khai. Tại huyện Núi Thành có hàng chục dự án đầu tư chưa triển khai hoặc đề nghị hủy bỏ. Trong tổng số 210 dự án với quy mô diện tích 332ha phát triển đô thị, khu dân cư, khu tái định cư trên địa bàn huyện từ năm 2015 đến nay, thì chỉ mới thực hiện được 24 dự án với diện tích hơn 53ha.

Bức xúc tái định cư

Dự án COCO Garden City được quy hoạch với tổng diện tích 25,6ha nằm ngay trung tâm phường Điện Dương (thị xã Điện Bàn). Trong khi chưa có quyết định giao đất của UBND tỉnh, thì chủ đầu tư đã tự phân chia các lô liền kề, lô biệt thự rồi rao bán, hiện chính quyền đã yêu cầu dừng việc giao dịch. Đây là dự án được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2011, nhưng cho đến thời điểm này vẫn chưa có quyết định giao đất. Ông Phan Minh Dũng – Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn cho rằng, ở các dự án ven biển, chủ đầu tư có “trình diện” đầu tư xây dựng các khu tái định cư (TĐC) nhưng thực tế hiện nay đều nằm trên… giấy.

Câu hỏi lấy đất ở đâu để bố trí TĐC, ai làm và tiền lấy từ đâu để bố trí TĐC vẫn còn bỏ ngỏ. Các khu TĐC kết hợp với khai thác dân cư, những vị trí thuận lợi thì nhà đầu tư lấy hết để khai thác quỹ đất, còn vị trí không thuận lợi thì bố trí TĐC. Ở huyện Núi Thành, dưới danh nghĩa đầu tư các khu TĐC nhưng thực chất là dự án phân lô bán nền. Tại nhiều khu TĐC ở xã Tam Quang (Núi Thành) đã giao cho doanh nghiệp khai thác. Tuy vậy, để lại bao nhiêu phần trăm nền đất cho mục đích TĐC thì đến nay giữa chủ đầu tư và Ban quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai, UBND huyện Núi Thành vẫn chưa có sự thống nhất, dù địa phương từng đề xuất giữ lại 10% quỹ đất đã khai thác cho TĐC. Toàn huyện Núi Thành có hơn 50 dự án dân cư, TĐC vẫn chưa triển khai thực hiện.

Tại phường Phước Hòa (TP.Tam Kỳ) hiện có 13 trường hợp, TP.Tam Kỳ loay hoay tìm đất để bố trí TĐC. Đây là các hộ dân mà có nhiều thế hệ chung sống trong một ngôi nhà. Phó Chủ tịch UBND TP.Tam Kỳ Bùi Ngọc Ảnh cho hay, quỹ đất bố trí TĐC và nguồn vốn để xây dựng các khu TĐC của thành phố là vấn đề nan giải nhất hiện nay. Trong khi nhu cầu TĐC quá lớn, thực tế thì không đáp ứng được. Tại địa bàn, xuất hiện tình trạng tách thửa mảnh đất ở với diện tích 40m2 để được bố trí lô đất TĐC. “Thực tế khi giải tỏa 1 hộ chính thì phát sinh thêm nhiều hộ phụ và đều có nhu cầu về nhà ở, đất ở nên phải bố trí thêm nhiều lô phụ nhưng quỹ đất TĐC của thành phố quá hạn hẹp” – ông Ảnh nêu khó khăn.

Thực hiện chuyên đề: HỮU PHÚC