Yên ắng thị trường bất động sản

Đồng loạt giảm giá

Tại khu dân cư An Hà Tây, đường quy hoạch 16,5m thuộc phường An Phú (TP.Tam Kỳ), cách đây 2 tháng, một nền đất có diện tích 154m² (7x22) rao bán hơn 2 tỷ đồng; nhưng hiện nay “cò đất” chỉ chào giá 1,8 tỷ đồng. Dự án tái định cư kết hợp với khai thác quỹ đất của TP.Tam Kỳ này thu hút sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản (BĐS), bởi nằm sát trung tâm thương mại, nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động của Tập đoàn Panko. Tuy nhiên, thực tế người có nhu cầu mua đất xây nhà ở không nhiều, chủ yếu giao dịch nền đất theo kiểu mua đi bán lại. Một dự án “bình dân” khác là khu dân cư Bộ đội 270 xã Tam Phú (TP.Tam Kỳ), một lô đất diện tích 100m² (5x20) thời điểm sốt giá, rao bán hơn 1 tỷ đồng, nhưng nay chỉ chuyển nhượng với giá 850 triệu đồng. Theo quan sát của chúng tôi, tỷ lệ xây dựng nhà theo các lô đã quy hoạch đất ở khu dân cư Bộ đội 270 chiếm trên dưới 20% dù dự án này đưa vào khai thác hơn 5 năm nay.

Các dự án khu dân cư ở khu vực trung tâm hành chính huyện Núi Thành, dù đang trong giai đoạn đầu tư dở dang kết cấu hạ tầng đô thị, nhưng giá đất leo thang liên tục suốt từ cuối năm 2018 đến 6 tháng đầu năm 2019. Một nền đất hơn 100m² ở vị trí thông thường, lúc cao điểm rao bán hơn 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ đầu tháng 7 đến nay, thị trường giao dịch đã không còn diễn ra sôi động, có nền đất giảm hơn 100 triệu đồng. Ở khu hành chính huyện Núi Thành, vị trí đường rộng 5,5m, lô đất có diện tích 125m² rao bán với giá 2,1 tỷ đồng.

Trung tâm giao dịch BĐS lớn của tỉnh thời gian qua nằm ở các dự án phát triển đô thị thuộc Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc. Các dự án khu đô thị 7B, 7B mở rộng, Sentosa, Ngọc Dương, Sakura, Hera Complex (thị xã Điện Bàn) do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư đều giảm giá sâu từ 500 - 600 triệu đồng/nền (từ 3 - 3,2 tỷ đồng/nền giảm xuống 2,5 - 2,6 tỷ đồng/nền). Theo các văn phòng giao dịch BĐS tại phường Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn), sở dĩ BĐS ở các dự án do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư đột ngột giảm sức nóng do gặp rắc rối về pháp lý, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đơn cử như ở khu đô thị Điện Nam - Điện Ngọc của thị xã Điện Bàn, đất nền trục đường 33m có giá 25 triệu đồng/m² (lô 135 - 150m²); trục đường 10m có giá 22 triệu đồng/m²; trục đường 5,5 - 7,5m có giá từ 17 - 20 triệu đồng/m².

Siết chặt quản lý

Sở Xây dựng nhận định, thị trường BĐS cạnh tranh thiếu lành mạnh, nhiều nơi diễn ra tình trạng “sốt ảo”, giao dịch mạnh kể cả khi dự án chưa hoàn tất các thủ tục hồ sơ pháp lý có liên quan. Thực tế, nhiều dự án lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng và chính quyền địa phương các cấp đã huy động vốn trái phép, rao bán BĐS trước khi hoàn thành thủ tục hồ sơ pháp lý cũng như xây dựng các hạng mục kết cấu hạ tầng khung (điện - đường - cây xanh - nước…). Tại thị xã Điện Bàn, lực lượng chức năng đã tiến hành tháo dỡ hàng loạt ki ốt kinh doanh BĐS trái phép. Để tăng cường quản lý đất đai, xây dựng vùng đông nam, ngày 2.7.2018, UBND tỉnh đã ban hành Chỉ thị 06. Theo đó, hơn 1 năm qua, ở các địa phương ven biển, hầu như hộ gia đình, cá nhân không thực hiện các quyền của người sử dụng đất như tách thửa, chuyển nhượng đất, xây dựng nhà ở. Điều này đã hạn chế đáng kể việc giao dịch mua bán BĐS ngầm, hoặc người dân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS gần đây có xu hướng giảm mà nguyên nhân chủ yếu do ngân hàng kiểm soát chặt chẽ hoạt động tín dụng và các ngành chức năng tăng cường kiểm tra, siết chặt việc cấp phép các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. Ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, về trung và dài hạn, thị trường còn tốt, tỷ lệ đô thị hóa đang tăng, người dân vẫn có tâm lý tích góp mua nhà. Tuy vậy, ông Nam nhận định, dù thị trường đang phát triển mạnh nhưng thực tế giao dịch trong giai đoạn gần đây có xu hướng giảm, nguyên nhân bởi quỹ đất và nguồn tiền đều giảm.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước quy định, từ tháng 1.2019 nguồn vốn tín dụng vào BĐS giảm bởi tỷ lệ nguồn vốn cho vay trên tổng giá trị tài sản thế chấp giảm xuống. “BĐS thì cần tiền và đất. Trong khi tiền giảm thì đất cũng khó hơn khi gần đây quy định về quy hoạch, đấu thầu, đấu giá siết chặt, thủ tục hành chính kiểm tra chặt hơn” - ông Nguyễn Trần Nam phân tích.