Định giá đất

Ở TP.Hồ Chí Minh, giá đất vùng ven trở nên sốt nóng, đến nỗi chính quyền phải can thiệp để ngăn “cò” lợi dụng và giải tỏa dư luận rằng chưa có dự án vào đây.  

Ở Đà Nẵng, gần đây rộ lên việc đẩy giá đất chóng mặt ở các dự án nhà ở đô thị.

Gần là Tam Kỳ, giá đất cũng tăng ở hầu khắp khu dân cư.

Chuyện giá đất lên xuống trên thị trường, là sốt thật hay sốt ảo khó đoán định. Nhà nước có lẽ cũng không cần can thiệp quá sâu, vì trước sau gì thị trường cũng điều chỉnh theo quy luật cung - cầu, giá thị trường tự định đoạt.

Điều cần hơn cho việc bình ổn giá, tránh đầu cơ lũng đoạn là xây dựng sàn giao dịch về đất đai hoạt động đúng quy định pháp luật, công khai, minh bạch. Qua đó, việc thu các loại thuế phí chuyển nhượng, mua bán sẽ tránh thất thoát. (Theo một tài liệu ước tính có hơn 70% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng ngầm. Khi các giao dịch được thực hiện trong thị trường ngầm thì đương nhiên Nhà nước chẳng thu được thuế chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất...).

Đáng quan ngại hơn là việc định giá đất khi liên quan đến bồi thường giải tỏa nhằm lấy mặt bằng cho nhà đầu tư, hoặc phục vụ các dự án mà chính quyền liên đới trách nhiệm.

Làm thế nào để ngăn ngừa việc định giá bồi thường thấp gây bất bình cho người dân, hay những khuất tất khi định giá giao đất cho doanh nghiệp?

Như ở  Thanh Hóa, Chính phủ đang yêu cầu thanh tra một số dự án lớn mà việc định giá đất rất đáng nghi. Đó là nghi vấn “đất vàng” được giao cho nhà đầu tư với “giá bèo”. Theo báo chí phản ảnh, UBND tỉnh này đã công bố  lựa chọn nhà đầu tư xây dựng 3 dự án bất động sản lớn với mức giá “siêu rẻ”, thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường và với chính mức khung giá phê chuẩn. Việc đất vàng không được đấu giá và mức giá phê duyệt quá thấp đã khiến dư luận cho rằng ngân sách nhà nước thất thu tiền tỷ. Không riêng Thanh Hóa mà nhiều địa phương nữa, việc định giá đất và lựa chọn nhà đầu tư cũng khiến dư luận xôn xao.

Đáng lo nhất là định giá đất để bồi thường giải tỏa  gây bao điều phải băn khoăn suy nghĩ. Đầu tiên là “cái ách” bồi thường theo (hoặc gần sát) giá thị trường. Theo  định nghĩa phổ quát, giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Tuy nhiên vì nhiều lý do, trong đó có việc chính quyền sở tại can thiệp ngay khâu định giá, áp giá nên “điều kiện thương mại bình thường” không có. Hầu như dự án nào người dân cũng đòi phải đền bù theo giá thị trường trong khi bảng định giá đất của Nhà nước thấp hơn rất nhiều (ở Quảng Nam cũng không là ngoại lệ). Do vậy nhiều dự án bị ách tắc ngay ở khâu giải phóng mặt bằng bởi người dân không đồng thuận. Doanh nghiệp/nhà đầu tư thì thúc ép việc bàn giao mặt bằng, chính quyền sở tại nếu ra tay can thiệp, cưỡng chế, thì vô tình lại “đối đầu” với người dân. Đây thực sự là “cái gai” cần phải gỡ. Nhưng cách gỡ thế nào?

Trước hết là việc rà soát khung giá đất và cách thức định giá/áp giá. Nhà nước giữ quyền ban hành khung giá đất công khai minh bạch và có điều chỉnh theo định kỳ để gần sát với giá thị trường. Theo Luật Đất đai hiện nay, các dự án mà Nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất thì doanh nghiệp tự đàm phán, thỏa thuận với dân về giá bồi thường. Nhưng thực tế thì điều này chưa diễn ra, vì doanh nghiệp sợ phức tạp nên nhờ các cơ quan Nhà nước làm thay. Rõ ràng phải xúc tiến thực thi việc thỏa thuận định giá để bồi thường giải phóng mặt bằng giữa doanh nghiệp và người dân là chủ đất trong các dự án mà doanh nghiệp đầu tư thuê đất. (Tất nhiên giá sàn thỏa thuận không thể thấp hơn khung giá Nhà nước quy định). Như vậy, sẽ tránh được phiền nhiễu nếu cán bộ Nhà nước tiêu cực khi đi áp giá và giải phóng mặt bằng.

Ở tầm vĩ mô, khi Nhà nước chủ trương vấn đề hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, thì phải tạo hành lang pháp lý cho các thị trường hoạt động, trong đó có thị trường đất đai. Những quy luật của thị trường phải được đảm bảo (trong đó then chốt là quy luật giá cả, quy luật cung - cầu, quy luật giá trị). Nhà nước giữ vai trò trọng tài, điều tiết và quản lý, sao cho những quyền lợi của các bên tham gia thị trường được bảo vệ đúng theo các quy định pháp luật. Việc định giá đất lúc ấy sẽ không còn gây nên sự bức xúc mà chủ yếu dựa trên thỏa thuận mức hợp lý, câu chuyện bồi thường giải tỏa sẽ tìm được lối ra.

NGUYỄN ĐIỆN NAM