Tháo gỡ vướng mắc quản lý, sử dụng đất - Bài 1: Chồng lấn quy hoạch

Hàng loạt vướng mắc, bất cập đã phát sinh trong thực tiễn khi triển khai thực hiện quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất (KHSDĐ), bồi thường, giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án đầu tư.

Thời gian qua, UBND tỉnh đã có nhiều biện pháp quyết liệt nhằm khắc phục những bất cập, cũng như chấn chỉnh, xử lý các vi phạm. Tuy nhiên, để lập lại trật tự trên lĩnh vực này, cần hệ thống giải pháp đồng bộ, hiệu quả.

Quy hoạch sử dụng đất của nhiều đô thị trước đây chạy theo dự án của nhà đầu tư. TRONG ẢNH: Bản quy hoạch xây dựng đô thị của Tập đoàn Đất Quảng bên bờ sông Cổ Cò, đoạn qua phường Điện Ngọc. Ảnh: TRẦN HỮU

BÀI 1: CHỒNG LẤN QUY HOẠCH

Các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, không gian đô thị, quy hoạch ngành và của các địa phương trong tỉnh có sự chồng lấn, thiếu thống nhất trong tuân thủ quy hoạch, KHSDĐ, kéo theo nhiều hệ lụy tiêu cực về quản lý đất đai.

“Chạy” theo nhà đầu tư!

Các đô thị như Tam Kỳ, Hội An, thị xã Điện Bàn, ngoài đồ án quy hoạch đô thị chung còn có nhiều quy hoạch khác liên quan đến sử dụng đất. Trên bản đồ như một “ma trận” quy hoạch. Phó Bí thư Thành ủy Tam Kỳ - Bùi Ngọc Ảnh nhìn nhận, quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) và quy hoạch ngành chồng chéo lẫn nhau; thời gian triển khai lập quy hoạch thường chậm so với quy định của pháp luật do phụ thuộc vào việc phê duyệt quy hoạch của cấp trên. Vì vậy, tỷ lệ phủ kín quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết thường rất thấp. Đây là hệ lụy của tầm nhìn lẫn chất lượng quy hoạch còn hạn chế.

Nhiều dự án tại đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (Điện Bàn) không triển khai thời gian dài, hoặc thực hiện nhưng không phù hợp với định hướng quy hoạch chung làm thay đổi về mặt sử dụng đất, không gian đô thị. Ban đầu nhà đầu tư thường vẽ ra sự hoàn mỹ, thuyết minh tính khả thi của quy hoạch chi tiết, nhưng trong quá trình xây dựng thì điều chỉnh lại quy hoạch. Dự án khu dân cư và dịch vụ Cầu Hưng - Lai Nghi (Điện Bàn) giai đoạn 1 của Công ty CP ĐTNN Sài Gòn Thành Đạt là ví dụ điển hình. Từ năm 2016 đến nay, nhà đầu tư này đã điều chỉnh QHSDĐ ít nhất 2 lần. Cụ thể, năm 2016 công ty xin điều chỉnh giảm quy mô diện tích để điều chỉnh phân lô, năm 2018 tiếp tục xin điều chỉnh hơn 3.277m2 đất thương mại (đất chợ) thành đất ở. Tương tự, dự án Khu du lịch biển thế kỷ 21 của Công ty TNHH Indochina, cũng có ít nhất 2 lần điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, không gian quy hoạch. Số liệu thống kê cho thấy, trong số 21 dự án chậm tiến độ đầu tư ở thị xã Điện Bàn có 4 dự án điều chỉnh QHSDĐ 2 lần và các dự án còn lại đều 1 lần điều chỉnh. Theo ông Nguyễn Đức - Trưởng ban Kinh tế - ngân sách HĐND tỉnh, doanh nghiệp xin điều chỉnh QHSDĐ  vì muốn lợi cho mình, hệ lụy nhãn tiền là phá vỡ không gian đô thị chung.  

“Loạn” quy hoạch

Theo UBND TP.Tam Kỳ, trên địa bàn tồn tại nhiều quy hoạch chồng chéo lẫn nhau. Một số dự án phát sinh trong khi chưa có trong quy hoạch và chưa được phê duyệt KHSDĐ.  Ông Bùi Ngọc Ảnh cho rằng, trong quá trình thực hiện quy hoạch, do ngân sách hạn chế, chưa thu hút được nhà đầu tư theo kế hoạch nên không triển khai các dự án đồng bộ theo quy hoạch được duyệt, dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo”. Việc quản lý quy hoạch đô thị trên địa bàn thành phố, nhất là quy hoạch phân khu 1/2.000 chưa được lập theo đúng định hướng quy hoạch chung. “Trên địa bàn do có nhiều quy hoạch tồn tại chồng chéo nhau như quy hoạch tầm nhìn đến năm 2030, quy hoạch xây dựng, quy hoạch chuyên ngành gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Trong khi đó, UBND tỉnh chưa phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất để địa phương lập điều chỉnh QHSDĐ đến năm 2020” - ông Ảnh nói.

Vạt đất nông nghiệp hiếm hoi sót lại ở đô thị Điện Ngọc. Ảnh: TRẦN HỮU

Tại thị xã Điện Bàn, QHSDĐ đô thị tập trung vào 52 dự án ở đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc với tổng diện tích thực hiện 1.309ha. Tuy nhiên, các quy hoạch không gian đô thị, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội có sử dụng đất “đá” nhau, chồng lấn diện tích. Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn - Nguyễn Minh Hiếu thông tin, đến nay địa phương có 6 đồ án quy hoạch phân khu được lập và điều chỉnh với diện tích hơn 6.733ha (tỷ lệ lấp đầy quy hoạch phân khu hơn 31,1%); 147 đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đã lập, được điều chỉnh với diện tích gần 2.390ha (tỷ lệ lấp đầy quy hoạch chi tiết chỉ hơn 11%). “Hầu hết việc điều chỉnh QHSDĐ, dân không được tham gia ý kiến hoặc lấy ý kiến rất hình thức” - ông Hiếu thẳng thắn nêu bất cập. Việc lập QHSDĐ của các địa phương gặp khó khăn và rất thụ động. Bởi cho đến nay, điều chỉnh QHSDĐ đến năm 2020 và KHSDĐ kỳ cuối (2016 - 2020) của Quảng Nam chưa được Chính phủ phê duyệt.  Thời điểm này, dù các địa phương đã lập điều chỉnh QHSDĐ đến năm 2020 nhưng chưa có cơ sở để phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các xã, phường, thị trấn.

---------------------
Bài 2: Vỡ kế hoạch sử dụng đất

TRẦN HỮU