Tiềm năng của thị trường nhà ở trung cấp

Ông Dương Đức Hiển - Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam nhận định, 2019 sẽ là năm của thị trường nhà ở trung cấp, với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân. Bên cạnh đó, các sản phẩm nhà phố, nhà liền kề, gần tiện ích an sinh xã hội cũng sẽ thu hút được các khách hàng có nhu cầu ở thực.

Chung cư dành cho người có thu nhập thấp. (Ảnh internet)

Điểm sáng năm 2018

Năm 2017, Savills Việt Nam đưa ra dự đoán rằng, phân khúc trung cấp sẽ là điểm sáng của thị trường nhà ở trong năm 2018. Thực tế cho thấy, phân khúc này đã hoạt động rất tốt trong năm 2018, nhất là tại Hà Nội - nơi sản phẩm trung cấp dẫn đầu thị trường. Bên cạnh đó, các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề và shophouse cũng đạt được nhiều thành công trong năm qua với số lượng giao dịch khả quan, đến từ nhu cầu ở thực của khách hàng và nhu cầu đầu tư đón đầu thị trường. Khách hàng không chỉ tìm kiếm chất lượng trong từng sản phẩm riêng biệt mà còn kỳ vọng một tầm nhìn chiến lược của các chủ đầu tư, phát triển dự án đồng đều với kế hoạch phát triển của khu vực, đặc biệt là liên kết phát triển về cơ sở hạ tầng giao thông và an sinh xã hội trong vùng.

Năm 2018 cũng là năm có nhiều biến động và thay đổi của thị trường so với các năm trước. Số lượng bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng mới được tung ra thị trường ít và trầm lắng hẳn so với những năm 2016, 2017 (thị trường “sốt” condotel). Cơn sốt này đã hạ nhiệt đáng kể trong năm 2018; khách hàng quay trở lại với các sản phẩm BĐS thuần như biệt thự biển, chung cư biển... Tuy nhiên, BĐS nghỉ dưỡng vẫn là một thị trường tiềm năng nhờ sự phát triển nhanh của ngành du lịch; nhiều địa phương xây mới và mở rộng khai thác sân bay với các chuyến bay nội địa và quốc tế. Dòng sản phẩm lifestyle (thể hiện phong cách sống) này thu hút một nguồn cầu ổn định từ các khách hàng thường đi du lịch đó đây, với nguồn vốn nhàn rỗi và có nhu cầu đầu tư kiếm thu nhập cho thuê.

Trong 6 tháng đầu năm 2018 cũng đã dấy lên những làn sóng đầu tư đất nền ào ạt nhưng chỉ cục bộ tại một số địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, Bắc Ninh. Những làn sóng này xuất phát từ hoạt động đầu tư lướt sóng, trái với bản chất của đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn. Giao dịch và lợi nhuận từ đất nền chỉ nên xảy ra tại các thị trường đang phát triển và có hạ tầng giao thông kết nối tốt, ví dụ như các dự án trọng điểm vùng đông Đà Nẵng - Quảng Nam - Dung Quất...

Cần có tầm nhìn dài hạn

Có những quan ngại về bong bóng BĐS bị vỡ trong 2018 nhưng thực tế  không xảy ra. Xét đến các yếu tố nền tảng như tăng trưởng GDP, nguồn vốn FDI, sức mua của người dân trong lĩnh vực bán lẻ, tín dụng BĐS thì thị trường BĐS vẫn có cơ sở để phát triển bền vững. Tình trạng biến động giá chỉ xảy ra cục bộ ở một số địa phương chứ không đại diện cho toàn thị trường, đặc biệt là 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.

Thế nhưng, năm 2019, thị trường cần cẩn trọng trong kiểm soát tín dụng cho vay BĐS, kiểm soát chất lượng và tiến độ thực hiện công trình của các chủ đầu tư. Nguồn cầu nhà ở vẫn gia tăng hàng năm sẽ giúp thị trường ổn định trong ngắn hạn; tính bền vững trong thị trường phụ thuộc vào nguồn cung sản phẩm có kịp đáp ứng nguồn cầu theo từng phân khúc hay không. Mặt khác, số lượng sản phẩm, nhất là sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán trong năm qua sụt giảm; cơ cấu phân bổ giữa các hạng chưa hoàn toàn hợp lý, gây ra tình trạng “bội thực” nhất thời. Trong ngắn hạn, các sản phẩm này sẽ dần được hấp thụ, ở các thị trường đang phát triển mạnh như Đà Nẵng, Quảng Nam, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh - những nơi có nhiều tiềm năng phát triển du lịch và thu hút khách hàng quốc tế.

Năm 2019, dự kiến sẽ là năm của thị trường trung cấp, với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân. Bên cạnh đó, các sản phẩm nhà phố, nhà liền kề hay các sản phẩm phát triển gần tiện ích an sinh xã hội cũng sẽ thu hút được các khách hàng có nhu cầu ở thực. Hiện nhu cầu này vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ xu hướng di cư của dân ngoại tỉnh vào thành phố, xu hướng tách hộ và tình trạng nhà ở xuống cấp tại các thành phố. Hiện vẫn chưa có mô hình sản phẩm BĐS mới nào xuất hiện trên thị trường. Nếu có, nhiều khả năng sẽ là các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng ven biển. Mặt khác, các sản phẩm hiện sẽ có những điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của khách hàng và xu thế chung của thế giới. Ví dụ, như việc bó hẹp không gian căn hộ 3 phòng ngủ trong diện tích 90m², trước nay bộc lộ nhiều bất cập, sẽ dần biến mất trên thị trường; hay thiết kế căn hộ sẽ mở rộng ban công, lô gia và cửa sổ để đón ánh sáng tự nhiên; hay việc dần thôi cam kết lợi nhuận tại các dự án nghỉ dưỡng có chương trình cho thuê lại. Các xu hướng này dự kiến sẽ là những hướng đi bền vững hơn của thị trường nhà ở.

Trước đây, yếu tố vị trí dự án vẫn được đặt lên hàng đầu khi lựa chọn BĐS nhà ở, thì nay hạ tầng giao thông phát triển sẽ khác. Tại các thành phố, nhiều người dân sẵn sàng lái xe 1 - 2 giờ đến chỗ làm, bù lại họ chọn nhà ở ngoại ô, trong không gian yên tĩnh, gần thiên nhiên. Vì vậy, đối với chủ đầu tư, cần có tầm nhìn dài hạn về tiềm năng của dự án: sau 5 - 10 năm, khi cơ sở hạ tầng phát triển, liệu dự án có còn thu hút được khách mua? Hay các khách hàng cũng cần có cái nhìn cởi mở hơn với các sản phẩm nhà ở, nhất là khi mua để đầu tư dài hạn: bất lợi của vị trí hôm nay lại là tiền đề để BĐS tăng giá trong tương lai, khi hạ tầng phát triển; quan trọng là khách hàng có sự nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lưỡng, quyết định sáng suốt đầu tư “đừng để tiền rơi”...

VĂN SANH