Bài 1: Chênh lệch giá đất và sự bùng nổ các dự án phân lô bán nền

Một trong những điểm mới rất đáng chú ý của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này là đề xuất quy định chặt chẽ, cụ thể về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Vậy những quy định mới có giải quyết được căn bản những hạn chế, vướng mắc, kể cả bức xúc của người dân lâu nay?

Giá đất: Ai hưởng lợi? Ai chịu thiệt?

Báo Vietnamnet thời gian qua có đăng loạt bài rất đáng chú ý về chênh lệch địa tô. Tác giả căn cứ quy định tại Luật Đất đai hiện hành và các văn bản pháp luật liên quan để giải đáp khá cụ thể về cơ chế tài chính trong các dự án thu hồi đất phát triển các khu dân cư, khu đô thị.

Có thể tóm gọn: Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức, cá nhân giao cho doanh nghiệp phát triển dự án. Sau khi trừ các khoản chi phí đầu tư (chi phí bồi thường, hỗ trợ; chi phí quy hoạch, lập dự án, đầu tư hạ tầng, các khoản thuế,…) thì số tiền chênh lệch giữa đầu vào (các khoản đầu tư vào dự án đã nêu) và giá đất mới (do Nhà nước quy định) được phân chia theo tỷ lệ, doanh nghiệp hưởng lợi 15%, Nhà nước thu vào ngân sách 85%. Bằng cách giải thích như vậy, tác giả cho rằng, lâu nay người dân hiểu chưa đúng về đối tượng hưởng lợi khi xảy ra chênh lệch địa tô; và cũng vì thế mà doanh nghiệp có phần “chịu oan”.

Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ - một trong những chuyên gia về quản lý đất đai hàng đầu của cả nước cho rằng: “Hiện nay ta quá phung phí giá trị đất đai tăng thêm, hay nói cách khác là giá trị gia tăng này không “chui” được vào ngân sách nhà nước, mà nằm ở các nhà đầu tư dự án hay đầu cơ đất đai”. (Phát biểu tại Diễn đàn phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam, tháng 9/2022).

Thực tế ở Quảng Nam cũng như các địa phương trong cả nước, câu chuyện về sự chênh lệch giữa việc xác định giá bồi thường và giá đất khi giao quyền sử dụng đất tại các dự án khu dân cư, khu đô thị, giá giao dịch chuyển nhượng đất trên thị trường theo quy định của Luật Đất đai và các quy định pháp luật khác có liên quan, không chỉ là vấn đề phức tạp nhất khi Nhà nước triển khai các dự án có thu hồi đất, mà còn tác động tiêu cực đến nhiều lĩnh vực khác của đời sống xã hội, gây ra nhiều hoài nghi, bức xúc trong dư luận.

Cách đây vài năm, một công dân ở Núi Thành đem đơn khiếu nại đến Báo Quảng Nam phản ánh một vụ việc liên quan đến mua bán đất. Chuyện là, người này hợp đồng đặt cọc tiền mua đất tại một dự án khu dân cư đô thị, chủ đầu tư cam kết thời hạn giao đất theo hợp đồng.

Sau đó, dự án kéo dài, người mua đất khiếu nại và chủ đầu tư giải quyết bằng cách trả lại tiền bằng với mức giá Nhà nước quy định tại dự án, cộng thêm khoản lãi theo lãi suất ngân hàng. So với số tiền đặt cọc ban đầu, người mua đất lãi hơn 200 triệu đồng nếu chấp nhận phương án bồi thường của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý, chỉ chưa đầy 5 năm, từ khi người đân đặt cọc tiền mua đất, thửa đất có giá ban đầu từ hơn 500 triệu đồng, đã lên đến 1,8 tỷ đồng theo giao dịch thực tế; trong khi giá quy định của Nhà nước đối với chủ đầu tư dự án khoảng 700 triệu đồng.

Một chuyện khác chúng tôi phát hiện từ vụ mua bán này, là dù mới đặt cọc tiền mua đất và thửa đất cũng chỉ ở trên giấy, nhưng đã được “sang tay” qua 5 người mua, từ đó, đẩy giá đất lên gấp hơn 3 lần so với giá chủ đầu tư đưa ra ban đầu!

Câu chuyện nêu trên có thể lý giải phần nào xác quyết của GS. Đặng Hùng Võ “tiền vào túi ai” trong các dự án khi Nhà nước thu hồi đất, giao đất cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh.

Nghịch lý thiếu - thừa!

Chủ một doanh nghiệp am hiểu khá sâu về các dự án bất động sản đã có lần tiết lộ với người viết bài này, rằng “muốn làm giàu dễ lắm, chỉ cần “xin” được một dự án, là có thể trở thành tỷ phú”!

Hiện Quảng Nam có hơn 100 dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị (phần lớn là dự án phân lô bán nền) ở hầu khắp địa phương vùng đồng bằng. Có không ít dự án hạ tầng đã hoàn chỉnh, nhưng rất nhiều lô đất nền đều bị bỏ hoang; không ít dự án triển khai nhiều năm vẫn còn dang dở.

Nhiều dự án mang danh đầu tư xây dựng chợ (vì lợi ích công cộng), thu hồi nhiều diện tích đất trồng lúa “bờ xôi, ruộng mật”, nhưng chợ thì bé, mà đất bán nền rất nhiều. Qua rà soát, một lãnh đạo tỉnh đã từng thừa nhận, có những chủ đầu tư năng lực rất yếu kém vẫn được giao đất làm dự án!

Chưa cơ quan nào thống kê và công bố con số thống kê chính xác, với hơn 100 dự án nêu trên, có tổng cộng bao nhiêu lô đất nền được cung ứng ra thị trường? Và so với quy mô cũng như tốc độ tăng dân số ở từng địa phương, khu vực, số lượng dự án đã và đang triển khai, có đáp ứng đủ nhu cầu; hoặc tỷ lệ lấp đầy nhà ở trong mỗi dự án sẽ đạt bao nhiêu trong 5, 10 năm tới?

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có lần cảnh báo “những khu đất đẹp, lẽ ra phải ưu tiên đầu tư phát triển sản xuất, lại trở thành đất xây dựng khu dân cư, khu đô thị rồi bỏ hoang”; còn thực tế tại nhiều dự án, những vị trí đất đẹp nhất, cũng là đất bỏ hoang!

Nghịch lý là, trong khi không ít đất bỏ hoang trong các dự án đã đầu tư, nhưng đụng đến câu chuyện tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất, địa phương nào cũng “kêu” không tìm ra đất! Rộng ra, so với mặt bằng thu nhập, đời sống của đại đa số nhân dân hiện nay, để mua được một lô đất làm nhà ở là chuyện… xa vời.

Giá đất ở giao dịch trên thị trường cao chót vót, hàng loạt dự án khai thác quỹ đất được triển khai, nhưng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất trong nhiều năm qua của Quảng Nam chỉ là một khoản rất khiêm tốn trong tổng thu ngân sách.

Từ những định hướng lớn tại Nghị quyết 18, Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến góp ý của nhân dân có nhiều điểm mới, đặt biệt là quy định về loại bỏ khung giá đất, thay vào đó là ban hành bảng giá đất do chính quyền địa phương cấp tỉnh công bố hằng năm theo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điều 129); quy định cụ thể về các dự án thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 67), hay chủ trương chủ yếu giao đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tuy nhiên, nên chăng dự luật cũng cần quy định rõ hơn cơ chế công khai minh bạch về tài chính đối với các dự án phát triển các khu dân cư, khu đô thị; làm rõ khái niệm như thế nào là “giá đất phù hợp với giá trị thị trường” và phương pháp tính toán hệ số biến động giá đất; xác lập cụ thể hơn những nguyên tắc và điều kiện cụ thể đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội mà Nhà nước thu hồi đất (tránh trường hợp dự án gọi là khu phố chợ như đã nêu trên mà thực chất là phân lô bán nền).

Thực tế, người dân có đất bị thu hồi cũng dễ chấp nhận một phần thiệt thòi khi bị thu hồi đất, nếu có sự công khai minh bạch trong từng dự án; diện tích đất bị thu hồi thật sự vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và phần giá trị tăng thêm sau khi thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất, chủ yếu được tập trung vào ngân sách nhà nước để quay lại phục vụ nhân dân.

____________________
Bài 2: Rối rắm đất ở, đất vườn, đất thổ cư

LÊ VĂN