Gian nan "sửa lỗi" quy hoạch xây dựng đô thị - Bài cuối: "Sửa lỗi" ra sao?
Những giải pháp “chữa cháy” lẫn dài hạn đã được cơ quan chức năng triển khai quyết liệt trong thời gian qua, đem lại nhiều hy vọng về diện mạo đô thị khởi sắc, đột phá hơn trong giai đoạn mới.
Thanh lọc ở đô thị mới
Là khu vực tồn tại nhiều nhức nhối trong phát triển đô thị ở Quảng Nam, Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (Điện Bàn) đang được các cơ quan chức năng đẩy nhanh tiến trình “giải phẫu”. Theo số liệu của Sở Xây dựng, Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc hiện có đến 79 dự án đầu tư nhà ở, khu dân cư, khu đô thị (trên tổng số 144 dự án của toàn tỉnh).
Ông Nguyễn Phú - Giám đốc Sở Xây dựng thông tin, sau khi chuyển giao Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc về UBND thị xã Điện Bàn quản lý, Sở Xây dựng đã phối hợp với các sở liên quan rà soát, hoàn thiện thủ tục pháp lý tất cả dự án.
“Xóa quy hoạch, coi như bỏ dân vào vùng trũng. Nhưng nếu cứ để quy hoạch treo lơ lửng ở đó, ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi người dân”.
(Ông Bùi Ngọc Ảnh - Chủ tịch UBND TP.Tam Kỳ)
“Đến thời điểm này còn lại 7 dự án. Trong đó kết luận thanh tra năm 2019 đã xác định dự án chợ Điện Dương không phải là dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (BT) và không thể thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư.
Do đó, UBND tỉnh đã chỉ đạo thu hồi 4 dự án khu đô thị Bách Đạt 3, 4, 5, 6 với tổng diện tích khoảng 48,5ha và thanh toán chi phí đầu tư chợ cho nhà đầu tư, tuy nhiên phía nhà đầu tư chưa chấp nhận.
Còn 3 dự án trước đây được tham mưu với UBND tỉnh là dự án thương mại - du lịch, sau đó chuyển đổi sang nhà ở - thương mại nhưng xét thấy không phù hợp nên Sở Kế hoạch - Đầu tư đã tham mưu tỉnh thu hồi. Đến nay, tỉnh đã thu hồi dự án khu đô thị hỗn hợp Nam Dương và khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3, còn khu đô thị xanh Anvie Hà My thì nhà đầu tư chưa thống nhất” - ông Phú nói.
Đến nay, có 23 dự án mất hiện trạng trong Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc đã thanh tra xong và UBND tỉnh cho phép tiếp tục thực hiện.
Ông Nguyễn Xuân Hà - Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn cho biết: “Với chỉ đạo của UBND tỉnh, đến bây giờ, Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc xem như đã có một lối ra.
Với nhóm thứ nhất, dự án nào đã cơ bản hoàn thành, chỉ vướng chút ít mặt bằng, khả năng không giải phóng được thì điều chỉnh để kết thúc dự án, phần còn lại bàn giao cho thị xã thực hiện đầu tư công hoặc đầu tư hạ tầng thiết yếu phục vụ dân cư.
Đối với nhóm các dự án vướng thủ tục nhưng khả năng giải phóng mặt bằng tốt, khả năng triển khai được thì đề xuất gia hạn tiến độ 24 tháng lần cuối cùng phải hoàn chỉnh dự án. Nhóm còn lại không thể giải phóng mặt bằng, nhân dân không đồng thuận thì sẽ báo cáo tỉnh cho thanh tra và thu hồi”.
Là đô thị thu hút được dân số cơ học với lượng công nhân khá lớn, tuy nhiên Điện Bàn lại “trắng” nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Xuân Hà thông tin, Điện Bàn đang rà soát lại 4 khu trước đây được quy hoạch là nhà ở cho người thu nhập thấp.
Có doanh nghiệp đã đăng ký đầu tư cùng một lúc 3 khu nhà ở xã hội cho công nhân, nếu xúc tiến thuận lợi địa phương sẽ đăng ký làm thủ tục để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.
Ứng xử với quy hoạch
Tích hợp quy hoạch đang là yêu cầu bắt buộc để gỡ những cái khó từ quá khứ đang níu dài đến hiện tại. Kiến trúc sư Ngô Trung Hải - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam khẳng định, không thể làm một “phép cộng” của quy hoạch các ngành để xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị, mà phải hoạch định dựa trên tầm nhìn đa mục tiêu, phát huy được vai trò trọng yếu của phát triển đô thị trong cơ cấu kinh tế. Đây là yếu tố quyết định đến sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác, là cơ sở để tính toán đầu tư hạ tầng kỹ thuật khung lẫn hạ tầng xã hội.
Giải pháp được đưa ra để “vá lỗi” quy hoạch thời kỳ trước, theo lãnh đạo TP.Tam Kỳ là phải giữ hạ tầng khung, tìm cách tập trung đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để chỉnh trang đô thị, trong đó đặc biệt lưu ý đến hạ tầng khung liên kết các huyện lân cận và các dự án động lực. Điều chỉnh quy hoạch chung của thành phố đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 là công cụ đắc lực phục vụ quản lý quy hoạch xây dựng.
“Tam Kỳ dành nhiều công sức để rà soát quỹ đất công, đất công ích. Chúng tôi đã tiến hành đo đạc, đếm thửa và sẽ có bộ dữ liệu, có bản đồ, cắm mốc thực tế đối với quỹ đất này. Đây sẽ là một trong các giải pháp quản lý chặt quy hoạch, phục vụ cho việc tính toán hạ tầng khung, tìm kiếm và thu hút các dự án lớn đầu tư.
Quy hoạch 1/500 phải mang tính khả thi cao, nếu đã cũ, đã lạc hậu, phải cập nhật, điều chỉnh, mạnh dạn tìm kiếm tài trợ sản phẩm quy hoạch, và Nhà nước đứng ra nghiệm thu, phê duyệt để có được phương án tốt nhất, kinh tế nhất” - ông Bùi Ngọc Ảnh, Chủ tịch UBND TP.Tam Kỳ cho biết.
Theo ông Nguyễn Trường Sơn - Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường, mặc dù đã phê duyệt quy hoạch chung từ năm 2013 và sau đó có các quy hoạch phân khu nhưng quy hoạch hạ tầng khung ở Điện Bàn, nhất là Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc có vấn đề.
Do đó, vừa qua UBND tỉnh đã chỉ đạo điều chỉnh toàn bộ quy hoạch phân khu của Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc và các quy hoạch chi tiết để khớp nối hạ tầng, đảm bảo phát triển đô thị.
“Quy trình này đi ngược so với quy trình lập quy hoạch. Chính vì khâu điều chỉnh và khớp nối đã dẫn đến thực trạng một số khu vực hiện nay quy hoạch chi tiết đã duyệt cho nhà đầu tư và nhà đầu tư đã thi công, còn phần khớp nối hạ tầng khung tỉnh phải giao Điện Bàn để đầu tư công khớp nối hạ tầng” - ông Sơn nói.
Thích ứng trong quản lý quy hoạch đô thị
Tuân thủ quy hoạch chính là yếu tố then chốt giúp không gian đô thị không bị phá vỡ. Tại đô thị di sản như Hội An, điều này càng cần phải tuân thủ triệt để. Mật độ xây dựng ở Hội An quy định khá thấp và duy trì xuyên suốt từ trước đến nay. Đơn cử, loại hình khách sạn không được quá 60%, biệt thự không quá 50%, các khu du lịch sinh thái không quá 25%.
Theo ông Nguyễn Văn Sơn - Chủ tịch UBND TP.Hội An, doanh nghiệp điều chỉnh quy hoạch chi tiết (1/500) bao nhiêu lần để phục vụ mục đích của nhà đầu tư là việc của doanh nghiệp nhưng phải tuân thủ nguyên tắc của cơ quan quản lý là tỷ lệ đất cây xanh, đất công cộng không được giảm.
Liên quan đến quy hoạch đô thị tích hợp vào quy hoạch sử dụng đất, ông Nguyễn Trường Sơn thông tin, do khâu soạn thảo giữa Luật Xây dựng với Luật Đất đai có sự phân loại khác nhau về loại đất nên đến khi tích hợp vào quy hoạch sử dụng đất dẫn đến mâu thuẫn, chồng chéo và đá nhau về chỉ tiêu sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất thì lập từ dưới lên và tích hợp vào quy hoạch của tỉnh nhưng ngược lại chỉ tiêu phân bổ sử dụng đất lại từ Chính phủ ấn xuống, do đó giữa nhu cầu của quy hoạch đô thị với quy hoạch sử dụng đất luôn có sự chông chênh.
Giai đoạn 2013 - 2020, ở một số địa phương như Điện Bàn, Thăng Bình, Núi Thành… chỉ tiêu chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở khá lớn nhưng chỉ tiêu thực hiện đạt rất thấp. Chẳng hạn, Điện Bàn đăng ký và được phân bổ chuyển đổi hơn 1.000ha nhưng chỉ thực hiện được 37%.
Địa phương này có nhiều dự án đầu tư ngoài ngân sách, trong khi đó việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo chỉ đạo chung hiện nay phải hạn chế.
Chính vì vậy, việc rà soát sắp xếp tính toán danh mục nhà ở theo chương trình phát triển nhà ở để có tính khả thi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các địa phương phải cụ thể hơn.
Tiến trình phát triển của miền đất hẳn sẽ rút ngắn được thời gian hơn, nếu chọn lựa được quy hoạch đúng, đủ và tính toán kỹ lưỡng cho chặng đường dài. Với một thế hệ lãnh đạo được đánh giá là cầu thị, đầy tâm huyết và năng lực, nhiều chuyên gia gửi gắm niềm tin, đô thị Quảng Nam sẽ phát triển bền vững, tương xứng với giá trị của vùng đất này trong chặng đường mới...