Mở lại hồ sơ đất đai cho vùng đông
Sau hơn 2 năm cấm thay đổi hiện trạng đất đai vùng đông nhằm hạn chế những đợt “sóng ngầm” trên thị trường, Quảng Nam tiếp tục áp dụng biện pháp mới để tăng cường quản lý đất đai, xây dựng ở khu vực này theo hướng đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân, thực hiện đúng quy định của Nhà nước. Chỉ thị số 19 (ngày 13.11.2020) của UBND tỉnh ban hành đã mang lại niềm vui cho người dân vùng đông nhưng vướng mắc là các địa phương vẫn còn lúng túng khi triển khai.
NHU CẦU GIẢI QUYẾT THỦ TỤC ĐẤT ĐAI TĂNG
Sau khi chính quyền ra thông báo về Chỉ thị số 19, nhu cầu đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất của người dân một số xã vùng đông tăng đột biến.
Đáp ứng nhu cầu thực tế
Nhiều khu dân cư hiện nay ở các xã vùng đông thuộc TP.Tam Kỳ, Núi Thành và Thăng Bình tuy đã được xác định về quy hoạch phân khu chức năng đất ở xóm làng, nhưng sau khi có Chỉ thị số 06 của UBND tỉnh (ngày 2.7.2018), không ít gia đình có nhiều thế hệ sinh sống bị thiệt thòi quyền lợi khi cho con cháu miếng đất để an cư. Họ không thể tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất dù nằm trong vùng phù hợp với quy hoạch đất ở dân cư.
Bà Châu Thị Phương (trú thôn Thọ Khương, xã Tam Hiệp, Núi Thành) một mình nuôi 4 con ăn học do chồng không may bị tai nạn chết năm 2017. Được chị ruột cho miếng đất trong vườn tại thôn Thọ Khương và các nhà hảo tâm hỗ trợ 100 triệu đồng, bà Phương mong muốn được xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, cách đây hơn 2 tháng khi đến làm thủ tục hồ sơ đất đai thì địa phương không cho phép bà xây nhà ở trên đất trồng cây lâu năm. Lý do UBND xã Tam Hiệp không chấp thuận cho bà Phương xây dựng nhà ở là khu vực này nằm trong vùng quản lý của Chỉ thị số 06, không được chuyển mục đích sử dụng từ đất lâm nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, Chỉ thị số 19 ban hành thay thế Chỉ thị số 06 thì bà Phương có cơ hội để cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết.
Bà nói: “Gia cảnh tôi quá khó khăn, chỉ mong Nhà nước cho phép xây nhà làm chỗ ở lâu dài, thờ phụng người chồng quá cố, chứ tôi không có động cơ trục lợi gì. Khi nghe thông tin địa phương cho phép làm lại thủ tục hồ sơ đất đai, tôi rất phấn khởi”.
Hộ bà Đặng Thị Hoa Hồng Chi và hộ ông Đặng Cao Khải (khối phố Phú Sơn, phường An Phú, TP.Tam Kỳ) bị UBND TP.Tam Kỳ ra quyết định cưỡng chế do xây dựng nhà ở nằm trong phạm vi điều chỉnh của Chỉ thị số 06. Chính quyền địa phương xác nhận, các thửa đất của 2 trường hợp trên đều có nguồn gốc đất ở, nhưng do Chỉ thị số 06 cấm thay đổi hiện trạng, nên các hộ trên không được xây dựng. Theo các hộ này, nếu áp dụng theo Chỉ thị số 19 thì họ được phép xây dựng nhà ở, nên mong muốn cơ quan có thẩm quyền xem xét rút lại quyết định cưỡng chế.
Còn tại các xã Tam Tiến, Tam Hòa, Tam Anh Bắc, Tam Anh Nam, Tam Quang và một phần diện tích của xã Tam Nghĩa (Núi Thành), chính quyền địa phương đang chờ các ngành chức năng rà soát, công bố lại các loại quy hoạch để căn cứ vào đó xác nhận lập thủ tục tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu người dân có nhu cầu.
Theo Sở Tài nguyên – môi trường (TN&MT), nhận thấy Chỉ thị số 06 có nhiều điểm chưa phù hợp với quy định của Nhà nước và thực tiễn địa phương, nên sở đã tham mưu UBND tỉnh ban hành Chỉ thị số 19 nhằm đáp ứng nhu cầu về quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân vùng đông, nhất là các vùng có quy hoạch. Các sàn giao dịch bất động sản tại Tam Kỳ, Núi Thành rất phấn khởi khi chính quyền tỉnh ban hành Chỉ thị số 19. Đây là cơ hội để thị trường đất đai khu vực vùng đông, ven biển giao dịch sôi động trở lại, bởi địa phương sẽ không còn cấm việc chuyển nhượng, mua bán, xây dựng, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nằm trong vùng phù hợp với quy hoạch.
Sàng lọc hồ sơ
Theo thông báo của UBND phường An Phú (Tam Kỳ), trong vòng 3 ngày (từ ngày 1 - 3.12.2020), người dân đến bộ phận một cửa của phường để đăng ký nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất năm 2021. Tuy nhiên, do khối lượng đăng ký lên đến cả nghìn hồ sơ nên buộc chính quyền phải kéo dài thời gian xem xét giải quyết.
Ông Nguyễn Cao Trí - cán bộ địa chính phường An Phú thông tin: “Vì phạm vi đối tượng đăng ký đất quá rộng nên phải trả lại hồ sơ với các trường hợp địa phương chưa xác định rõ quy hoạch, hoặc có sự chồng lấn quy hoạch. Có người đòi tách, chuyển đổi mục đích sử dụng cả chục thửa đất. Chúng tôi chỉ cho hộ gia đình, cá nhân đăng ký chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp (đất vườn, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm khác) sang đất ở đô thị, trong diện này có 194 thửa đất đăng ký với tổng diện tích 63.707,7m2 . Tuy nhiên, với thửa đất yêu cầu chuyển đổi lớn hơn 200m2 đất ở, chúng tôi xem xét “khống chế” 200m2 đất ở, thì diện tích đề nghị chuyển đổi xuống còn hơn 35.769m2 ”. Nhu cầu đăng ký kế hoạch sử dụng đất tại phường An Phú rất lớn. Ví dụ năm 2019 đăng ký diện tích sử dụng đất hơn 53ha, nhưng cấp có thẩm quyền chỉ phê duyệt 5ha.
Ông Nguyễn Văn Trí – Chủ tịch UBND phường An Phú cho biết, địa phương đang quản lý 3 loại hồ sơ có liên quan đến lĩnh vực đất đai. Đó là, Nghị định số 60, ngày 5.7.1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị; Nghị định 64, ngày 27.9.1993 của Chính phủ về việc ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Rất nhiều trường hợp xây dựng nhà trái phép, không phép, bị địa phương ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí ra quyết định cưỡng chế do chiếu theo quy định của Chỉ thị số 06. Nếu trong trường hợp không có chỉ thị này, thì người dân sẽ được giải quyết quyền lợi như được phép xây dựng nhà ở, tách thửa để chuyển nhượng, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất do phù hợp với quy hoạch được duyệt. Vậy nên có nhiều áp lực trong công việc quản lý hiện trạng, giải quyết hồ sơ.
Theo quan sát, hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các địa phương, hay Trung tâm Hành chính công TP.Tam Kỳ, Thăng Bình, Núi Thành, chưa xảy ra tình trạng quá tải trong giải quyết hồ sơ đất đai. Lý do: bộ phận một cửa tại các xã, phường là nơi “gác cổng” đầu tiên việc đăng ký nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Điều này hoàn toàn khác với thời điểm năm 2017 đến tháng 6.2018, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh các địa phương quá tải trước nhiều trường hợp tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Giá đất ven biển thời gian này “sốt” một cách bất thường, gây không ít bất cập cho công tác quản lý Nhà nước, nên Chỉ thị số 06 ra đời hầu như cấm thay đổi nguyên trạng đất đai ở vùng đông.
SIẾT CHẶT QUẢN LÝ
Khi Chỉ thị số 19 ra đời, các địa phương vùng đông cần thực hiện nghiêm túc các loại quy hoạch đã công bố, tránh tình trạng đăng ký kế hoạch sử dụng đất mà không thực hiện.
Thu hồi đất “dự án treo”
Theo Sở TN&MT, năm 2020 toàn tỉnh đã giải quyết 355 hồ sơ liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, doanh nghiệp; cấp mới và cấp đổi, cấp lại 21.066 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình; đăng ký biến động 83 hồ sơ; xóa thế chấp 225 hồ sơ.
Chính quyền TP.Tam Kỳ đã dứt khoát không tiếp nhận dự án, công trình chuyển tiếp sang kế hoạch sử dụng đất năm 2021 mà 3 năm liên tục (2018 – 2020) đăng ký nhưng không thực hiện; đồng thời chỉ đạo UBND các xã, phường chịu trách nhiệm rà soát quy hoạch và chỉ đăng ký về UBND thành phố trình cấp có thẩm quyền các trường hợp phù hợp với các quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trưởng phòng TN&MT huyện Thăng Bình – ông Cao Ngọc Sang kiến nghị tỉnh chỉ đạo các ngành và địa phương kiên quyết thu hồi các dự án đã quá 3 năm nhưng không thực hiện, như dự án khu nghỉ dưỡng phức hợp quốc tế An Thịnh – PPC tại xã Bình Minh; dự án của Tập đoàn BRG ở xã Bình Hải.
Ông Võ Văn Hùng – Chủ tịch UBND huyện Thăng Bình cho biết, đang yêu cầu các ngành chức năng địa phương xác định rõ những khu vực đã được công bố, công khai quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất cho các công trình, dự án đầu tư phát triển xây dựng vùng đông của tỉnh (còn trong thời hạn công khai, công bố), các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư. Công khai rộng rãi tại UBND các xã để có cơ sở quản lý và người dân được biết để sử dụng đất đúng theo quy định. Đồng thời, rà soát tất cả quy hoạch chi tiết tại các xã vùng đông, tham mưu UBND tỉnh điều chỉnh hoặc hủy bỏ các dự án, công trình có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà đã quá 3 năm nhưng chưa thực hiện theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
Phòng TN&MT huyện Thăng Bình cùng Phòng NN&PTNT, Hạt Kiểm lâm huyện và UBND các xã vùng đông đang rà soát, phân loại rừng và đất rừng, xác định cụ thể phạm vi, diện tích đất rừng phòng hộ tại các địa phương; đồng thời thống kê, rà soát lại các diện tích đất đã thu hồi để làm cơ sở xem xét trước khi tham mưu UBND huyện cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp.
Tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch
Ông Lương Thiện Phước – Phó Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai (Sở TN&MT) cho rằng, tinh thần của Chỉ thị số 19 vừa mở vừa khép. Các xã, phường nói khó xác nhận quy hoạch là không đúng, bởi quy hoạch loại nào thì các cơ quan chuyên môn của địa phương nắm rất rõ.
“Khi nhận thấy sự lạc hậu của chỉ thị cũ, Sở TN&MT mới tham mưu tỉnh ban hành chỉ thị mới thay thế. Sự khác nhau của 2 chỉ thị nằm ở chỗ: Chỉ thị số 06 cấm thay đổi hiện trạng, không cho tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất; trong khi đó Chỉ thị số 19 lại không nghiêm cấm, tạm dừng, đồng thời quản lý hiện trạng chặt chẽ theo quy hoạch” – ông Phước nói về điểm mới của Chỉ thị số 19.
Mặt khác, các xã vùng đông của Tam Kỳ, Núi Thành và Thăng Bình lúng túng trong quản lý đất đai bởi khó xác định vành đai ranh giới quản lý của Khu kinh tế mở Chu Lai có diện tích 2.700ha. Khu vực này chưa công bố quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết.
Theo Chỉ thị số 19, chính quyền địa phương có thẩm quyền cấp phép xây dựng; lập thủ tục tách thửa để chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các khu vực phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo đúng các quy định pháp luật về đất đai, xây dựng và các quy định hiện hành của Nhà nước. Các địa phương vùng đông đang gấp rút kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp và các đối tượng sử dụng đất.
Theo Sở TN&MT, cùng với việc tăng cường quản lý đất đai, xây dựng, thì ngành sẽ tiếp tục hoàn thiện để hiện đại hóa sơ sở dữ liệu quản lý đất đai vùng đông của tỉnh. Xem xét giải quyết dứt điểm các hồ sơ đất đai còn tồn đọng, nhất là cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tăng cường trách nhiệm của xã (phường) trong xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất (như quy hoạch, tranh chấp, thời điểm sử dụng đất...) cũng như phối hợp “3 bên” (đơn vị tư vấn đo đạc, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và UBND xã). Do vậy, để hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đất đai vượt cấp, chính quyền địa phương phải nắm và công khai từng loại quy hoạch để nhân dân biết, thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ liên quan khi làm thủ tục hồ sơ đất đai.
CHẬM TRIỂN KHAI
Người dân chậm được giải quyết thủ tục hồ sơ đất đai do địa phương chờ hướng dẫn thực hiện của các cơ quan có thẩm quyền và ở nhiều khu vực, thông tin về quy hoạch hiện vẫn chưa rõ ràng.
Lấn cấn quy hoạch
Chỉ thị số 06 có nhiều điểm chưa phù hợp
Chủ tịch UBND tỉnh Lê Trí Thanh cho rằng, sau 2 năm triển khai thực hiện Chỉ thị số 06 đã hạn chế được việc mua bán đất trái phép để đầu cơ trục lợi, gây đột biến về giá đất; tình trạng người dân các vùng miền tập trung về vùng đông nam của tỉnh để mua đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp giảm đáng kể... Tuy nhiên, Chỉ thị số 06 có nhiều điểm chưa phù hợp với quy định của Nhà nước và thực tiễn địa phương, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bộ phận người dân, nhất là các vùng có quy hoạch.
Theo ông Nguyễn Cao Trí – cán bộ địa chính phường An Phú (TP.Tam Kỳ), đến nay Phòng TN&MT TP.Tam Kỳ vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về thực hiện Chỉ thị số 19. Trên địa bàn có nhiều loại quy hoạch (quy hoạch chung, phân khu và quy hoạch chi tiết), nhưng các quy hoạch lại chồng chéo nhau. Theo Chỉ thị 19, chính quyền cấp xã (phường) chịu trách nhiệm rà soát, xác nhận quy hoạch. Địa phương rất lúng túng trong cách hiểu như thế nào là phù hợp với quy hoạch. Hai năm nay, UBND phường An Phú lập biên bản xử phạt hành chính hơn 60 trường hợp liên quan đến sai phạm các quy định đất đai, xây dựng; trong đó có nhiều trường hợp vi phạm Chỉ thị số 06 buộc phải ra quyết định cưỡng chế.
Tại huyện Thăng Bình, ngoài dự án Khu phức hợp du lịch nghỉ dưỡng Nam Hội An đi vào hoạt động, có 9 dự án đã được cấp phép đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, nhưng chưa triển khai đầu tư xây dựng. Trong đó có dự án Khu nghỉ dưỡng phức hợp quốc tế An Thịnh - PPC, dự án Thành phố giáo dục quốc tế Nam Hội An, 5 dự án của Công ty CP Tập đoàn BRG... do còn vướng mắc thủ tục về đất đai. Tình trạng người dân tự ý làm nhà, xây dựng công trình, chiếm đất, trồng cây... trên đất bằng chưa sử dụng, gây lúng túng cho địa phương trong công tác quản lý đất đai.
Trưởng phòng TN&MT huyện Thăng Bình - ông Cao Ngọc Sang cho hay, đầu tháng 12.2020, địa phương đã mời các đơn vị (Sở TN&MT, Sở Xây dựng, Sở NN&PTNT, Ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai) để cùng trao đổi các vướng mắc trong quá trình thực hiện Chỉ thị số 19. Phòng Kinh tế - hạ tầng huyện Thăng Bình phối hợp với Ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai, Phòng TN&MT huyện và UBND các xã xác định rõ ranh giới quản lý quy hoạch theo Quyết định số 1737, ngày 13.8.2018 của Thủ tướng Chính phủ. Từ đó, tham mưu huyện ban hành văn bản xác định rõ những khu vực đã được công bố, công khai quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất cho các công trình, dự án đầu tư phát triển xây dựng vùng đông của tỉnh (còn trong thời hạn công khai, công bố), các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, công khai rộng rãi tại UBND các xã để có cơ sở quản lý và người dân được biết để sử dụng đất đúng theo quy định.
Chậm vào cuộc
Trả lời câu hỏi vì sao chậm hướng dẫn cho các địa phương thực hiện Chỉ thị số 19, Trưởng phòng TN&MT TP.Tam Kỳ Phạm Thế Mẫn cho biết, ngành đang họp lấy ý kiến của các địa phương để thống nhất cách triển khai. Theo các địa phương, sở dĩ chính quyền lúng túng trong giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho người dân do chờ các cơ quan chuyên môn công bố quy hoạch.
Theo quan sát của chúng tôi, tại nhiều trụ sở UBND xã, hiện chưa công bố đầy đủ các loại quy hoạch để người dân nắm bắt. Điều đáng nói, nhiều quy hoạch được điều chỉnh, thay đổi nhiều lần, hoặc phải hủy bỏ do dự án chậm triển khai, hoặc không đầu tư khả thi. Đơn cử, thời gian qua, Núi Thành điều chỉnh quy hoạch khu tái định cư Tam Quang tại thị trấn Núi Thành; hủy bỏ quy hoạch khu dân cư Bắc Tam Nghĩa; hủy bỏ quy hoạch khu dân cư khối 6 thị trấn Núi Thành; hủy bỏ quy hoạch chi tiết khu nhà ở công nhân xã Tam Hiệp…
Do chậm triển khai Chỉ thị số 19 nên các xã vùng đông của huyện Núi Thành chưa giải quyết các quyền sử dụng đất như tách thửa, chuyển nhượng đất... Có 6 địa phương nằm trong phạm vi thực hiện Chỉ thị số 19. Trong đó, Núi Thành gồm thị trấn Núi Thành và các xã Tam Quang, Tam Hiệp, Tam Hòa, Tam Anh Bắc, Tam Anh Nam, Tam Tiến và một phần xã Tam Nghĩa; Tam Kỳ gồm các xã Tam Phú, Tam Thanh, một phần xã Tam Thăng và phường An Phú; Thăng Bình gồm các xã Bình Dương, Bình Hải, Bình Sa và một phần xã Bình Nam, Bình Trung, Bình Tú, Bình Triều, Bình Minh và Bình Đào; huyện Duy Xuyên có 2 xã Duy Hải và Duy Nghĩa; thị xã Điện Bàn gồm các phường Điện Ngọc, Điện Dương, Điện Nam Bắc, Điện Nam Trung và Điện Nam Đông; TP.Hội An gồm các xã Cẩm Hà, Cẩm Thanh, Cẩm Kim và các phường Thành Hà, Cẩm Châu, Cẩm An, Cửa Đại. Các huyện Thăng Bình, Núi Thành và TP.Tam Kỳ xác định khu vực quy hoạch theo Quyết định số 1737 ngày 13.12.2018 của Thủ tướng Chính phủ.
Đại diện Sàn giao dịch bất động sản Khang Phong (đóng tại đường Trưng Nữ Vương, TP.Tam Kỳ) cho biết, Chỉ thị số 19 ra đời đã làm "sống lại" các công ty môi giới, làm dịch vụ thủ tục đất đai sau thời gian dài hoạt động cầm chừng. Tuy nhiên, bức xúc của nhiều doanh nghiệp môi giới đất đai hiện nay là quả bóng trách nhiệm cứ lòng vòng. Lãnh đạo thành phố thì nói về địa phương xác nhận quy hoạch; còn địa phương thì bảo cấp trên chưa có hướng dẫn giải quyết. Theo UBND huyện Thăng Bình, các địa phương lúng túng thực hiện Chỉ thị số 19 do chờ làm việc với Ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai. Các cấp chính quyền chỉ xem xét giải quyết các trường hợp đã xác định rõ ràng khu vực quy hoạch của người sử dụng đất.