Thời của bất động sản hạng sang

Nhu cầu lớn

Theo báo cáo về người siêu giàu thế giới của World Ultra Wealth Report (Wealth - X) công bố năm 2018, Việt Nam đứng thứ 3 trong top 10 quốc gia, vùng lãnh thổ có tốc độ tăng trưởng người siêu giàu nhanh nhất (giai đoạn 2012 - 2017). Cụ thể, tốc độ tăng trưởng người siêu giàu Việt Nam đạt 12,7%, chỉ đứng sau Bangladesh (17,3%) và Trung Quốc (13,4%). “Siêu giàu” theo định nghĩa của Wealth - X, là người có tài sản trên 30 triệu USD (tương đương khoảng 700 tỷ đồng).

Trước đó, báo cáo Thịnh vượng 2017 (Wealth Report) của đơn vị tư vấn BĐS tự do Knight Frank (Anh) thống kê, Việt Nam có 200 người siêu giàu trong năm 2016 (tăng 30 người so với năm 2015); tăng trưởng đến 320%, tỷ lệ cao nhất thế giới trong 10 năm (2006 - 2016). Knight Frank cũng dự báo, trong một thập niên tới, số người siêu giàu của Việt Nam sẽ tăng lên 540 người. Tốc độ tăng số lượng siêu giàu của Việt Nam sẽ là nhanh nhất thế giới, đạt 170%, cao hơn tốc độ tăng của Ấn Độ (150%) và Trung Quốc (140). Cũng theo dự báo của tổ chức này, số triệu phú ở Việt Nam sẽ tăng từ 14.300 người lên 38.600 người trong một thập niên tới.

Trong khi đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đã tạo ra nhu cầu đầu tư BĐS cao cấp từ các quốc gia lân cận. Kể từ năm 2015, khi chính sách này có hiệu lực, tỷ lệ người nước ngoài sở hữu tại nhiều dự án cao cấp đã đạt mức giới hạn cao nhất, trong đó chủ yếu là người mua đến từ Đài Loan, Hồng Kông và Hàn Quốc. Nhu cầu cho phân khúc BĐS hạng sang tại Việt Nam được dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh nhờ sự gia tăng đến chóng mặt của người  siêu giàu trong nước và Châu Á.

Hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài

Trong vài năm trở lại đây, phân khúc BĐS hạng sang tại Việt Nam ngày càng thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài bởi mức lợi nhuận hấp dẫn. Nhất là trong bối cảnh lợi nhuận tiếp tục gia tăng với mức gia tăng giá cao và lợi suất cho thuê khả quan, số lượng các nhà đầu tư và quản lý vận hành nước ngoài gia nhập thị trường hạng sang sẽ ngày càng tăng tại các thành phố lớn, đặc biệt tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Những doanh nghiệp này sẽ mang theo dòng vốn đầu tư lớn và giới thiệu thêm nhiều mô hình BĐS cao cấp mới tới thị trường nhà ở Việt Nam.

Khu dân cư có thương hiệu (branded residence) là một ví dụ. Đây là mô hình BĐS nghỉ dưỡng cao cấp thể hiện phong cách sống mới được những tập đoàn khách sạn quốc tế mang đến Việt Nam trong thời gian gần đây. Việc kết hợp với những tập đoàn thương hiệu khách sạn nổi tiếng giúp chất lượng của sản phẩm BĐS được ghi nhận ở mức cao cấp tương đương với thương hiệu đó, xuất phát từ việc kết hợp thương hiệu và quy chuẩn về thiết kế. Điều này đem đến lợi thế cạnh tranh cho sản phẩm có thương hiệu so với những dự án nhà ở cao cấp không có thương hiệu. Sự xuất hiện của những mô hình cao cấp mới đang nâng tầm những sản phẩm nhà ở hạng sang; tuy nhiên, khoảng cách giữa những dự án BĐS hạng sang tại Việt Nam so với tiêu chuẩn quốc tế vẫn còn rất lớn. Sự chênh lệch giữa giá trung bình của một sản phẩm hạng sang tại các thành phố lớn của Việt Nam so với thị trường cùng khu vực đã chỉ ra cơ hội và dư địa phát triển cho sản phẩm này.

Đột phá công nghệ

“Cách mạng công nghệ 4.0 đang định hình lại nền kinh tế toàn cầu trên tất cả lĩnh vực và tôi không cho rằng bất động sản (BĐS) đứng ngoài xu thế này” - ông Đặng Minh Trường, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm CEO Tập đoàn Sun Group chia sẻ về chiến lược đầu tư đa ngành của tập đoàn trong bối cảnh cách mạng công nghệ đang ảnh hưởng sâu rộng.

Theo Savills Việt Nam, năm 2018, TP.Đà Nẵng có 109 khách sạn từ 3 - 5 sao ra đời với 12.900 phòng nghỉ cao cấp, giá bán sơ cấp căn hộ khách sạn là 2.100 USD/m2; bên cạnh đó, có 1.141 biệt thự nghỉ dưỡng niêm yết giá bán 1.167 USD/m2 hạng trung cấp, 2.224 USD/m2 cao cấp và 4.459 USD/m2 hạng sang, tỷ lệ hấp thụ là 86%. Hiện giá bán BĐS hạng sang tại quận 1 TP.Hồ Chí Minh bình quân từ 5.500 - 6.500 USD/m2, thấp hơn Bangkok hay Kuala Lumpur, chỉ bằng 1 phần rất ít so với Hong Kong - nơi mà muốn sở hữu một căn hộ có tầm nhìn ra “nóc nhà” The Peak, người mua phải bỏ ra 48 triệu USD.

Trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng cao cấp, nhiều giải pháp công nghệ hiện đại đang được Sun Group áp dụng hàng loạt trong quá trình quản lý và triển khai các dự án lớn, tạo ra những giá trị khác biệt và đáp ứng những nhu cầu đa dạng của thị trường. Ví dụ những giải pháp thông minh trong việc xây dựng công trình Cầu Vàng trên đỉnh Bà Nà Hills, từ quy hoạch, thiết kế cho đến việc áp dụng các vật liệu công nghệ cao giúp tối ưu hóa năng lượng, bảo vệ môi trường, đồng thời mang những trải nghiệm tuyệt vời cho người sử dụng. Hay trước đây, mỗi dự án nghỉ dưỡng của Sun Group đều được xây dựng quy mô lớn, từ hàng chục đến hàng trăm, thậm chí đến hàng nghìn héc ta với tổng vốn hàng chục nghìn tỷ đồng xây dựng hoàn thành có thể mất 3 đến 5 năm thì nay nhờ các tiến bộ trong công nghệ và thiết kế, thời gian rút ngắn phân nửa, có khi chỉ cần vài tháng. Chỉ có như vậy, các dự án của Sun Group mới có thể ảnh hưởng sâu rộng và mạnh mẽ đến thị trường, góp phần làm thay đổi tư duy làm du lịch tại nhiều địa phương, từ đó kiến tạo và nâng tầm các điểm đến mới và tạo ra những làn sóng đầu tư “bùng nổ”  như ở Đà Nẵng, Sa Pa, Quảng Ninh, Phú Quốc...

 Trong tương lai, một ứng dụng trên điện thoại thông minh có thể tương tác với hệ thống quản lý tòa nhà và giúp cư dân có thể chech-in đặt trước dịch vụ, và điều chỉnh không gian sinh hoạt theo nhu cầu cá nhân đến mức chi tiết chưa từng có. Năm trước, công bố về hoạt động đầu tư và xây dựng dự án “Thành phố thông minh tại Đông Anh, Hà Nội”, trong tháng 4.2018 đã gây chấn động thị trường nhà ở. Các tiện ích thông minh bỗng trở thành một yếu tố đặc biệt quan trọng trong từng sản phẩm nhà ở và đặc biệt không thể thiếu trong các sản phẩm cao cấp khi cả chủ đầu tư và khách hàng đều tìm kiếm yếu tố này. Công nghệ thực sự sẽ là hướng phát triển để các dự án BĐS hạng sang không bị tụt hậu.

Triển vọng và thách thức

Ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam chia sẻ, xét về nhiều khía cạnh, 2018 là năm mang tính bước ngoặt với những thay đổi nhanh chóng tại thị trường nhà ở Việt Nam. Giao dịch với người nước ngoài tăng trưởng đạt ngoài dự kiến và chiếm khoảng 30% tại các dự án cao cấp khi được tung ra thị trường. Các dự án hạng sang cũng lần đầu tiên được ra mắt tại địa bàn quận 1, trước khi quy định các quận trung tâm và nội thành TP.Hồ Chí Minh không được phát triển dự án dân cư có hiệu lực.

Năm 2019, theo ông Nei MacGregor, động lực tăng trưởng của thị trường nhà ở sẽ được tiếp tục thúc đẩy bởi cơ cấu dân số vàng, triển vọng kinh tế tích cực và các dự án cơ sở hạ tầng mới. Thị trường căn hộ được thúc đẩy bởi nguồn cầu của nhà ở thành phố mạnh mẽ. Trong khi đó, phân khúc BĐS hạng sang đang thu hút mạnh mẽ giới siêu giàu trong nước và khu vực.

Thách thức lớn nhất là quỹ đất ngày càng hạn chế, đặc biệt là tại những vị trí đắc địa nơi trung tâm những thành phố lớn. Điều này khiến việc đầu tư phát triển các dự án BĐS hạng sang ngày càng trở nên khó khăn hơn. Quy trình và thủ tục phát triển dự án, từ thu hồi, đền bù đất đến cấp phép và đấu thầu thường phức tạp và mất rất nhiều thời gian, nhất là đối với các các nhà đầu tư nước ngoài. Trên thực tế, có rất nhiều chủ đầu tư muốn gia nhập thị trường, nhưng không thể tiếp cận được đất tại những vị trí đẹp. “Trong tương lai, với nguồn cung dồi dào, phân khúc BĐS hạng sang tại Việt Nam sẽ tiếp tục là thị trường hấp dẫn của giới siêu giàu châu Á. Điều đó cho thấy, chìa khóa sinh tồn của các chủ đầu tư trong phân khúc này là luôn nỗ lực hết mình để bắt kịp với những xu hướng thị trường mới” - ông Nei MacGregor chia sẻ.

NGUYỄN THANH BÌNH