Nghĩ tiếp về chênh lệch địa tô
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được phổ biến, lấy ý kiến đóng góp của nhân dân thời gian qua. Cho đến 15/3 là thời hạn khép lại kế hoạch tổ chức các hội nghị lấy ý kiến ở cơ sở, tuy nhiên hẳn sẽ còn nhiều người muốn tiếp tục đóng góp, ngay cả trước thềm Quốc hội thông qua luật.
Theo dõi trên báo chí, thấy khá nhiều ý kiến bổ ích vào dự thảo luật. Đặc biệt, từ thực tiễn của các địa phương, mối quan tâm chú ý nhiều về vấn đề hết sức sát sườn với đời sống người dân là việc thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.
Như Quảng Nam, mong mỏi có hành lang pháp lý chặt chẽ để giải quyết các điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng, trong bồi thường, tái định cư, hay tập trung ruộng đất để thúc đẩy nông nghiệp sản xuất hàng hóa…
Nhìn chung rất nhiều câu chuyện được xới lên, nhất là ở góc độ phản ánh bất cập khi thực thi luật cũ và đề xuất luật mới nên nghiên cứu bổ sung các điều mục sao cho bảo đảm hài hòa lợi ích chung và lợi ích của những đối tượng chịu sự tác động của luật. Nổi lên một điều đáng quan tâm là “địa tô chênh lệch” ai sẽ được hưởng, làm thế nào để Nhà nước thu hồi đất mà dân không chịu thiệt thòi quá mức, đảm bảo khoản thu từ đất đúng/đủ, phục vụ cho mục tiêu công ích.
Như vậy, cốt yếu phải tính đến giá đất bồi thường khi thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các dự án phát triển kinh tế, dự án bất động sản thương mại, khu đô thị... Quan tâm điều này bởi thực tiễn đang xảy ra ở nhiều vùng là vấn đề nóng bỏng nhất chung quanh việc định giá đất khi thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.
“Chênh lệch địa tô” hình thành từ việc chuyển mục đích từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn đã chưa được quan tâm điều tiết lợi ích đúng mức nên xảy ra mâu thuẫn, khó nhận được sự đồng thuận từ phía người bị thu hồi đất. Nhiều dự án đứng bánh vì nghẽn trong giải phóng mặt bằng, cốt lõi cũng ở chỗ định giá đất bồi thường mà người dân không chịu nhận.
Hẳn các nhà làm luật và thực thi chính sách sẽ phải nghiên cứu để có điều mục giải quyết điểm nghẽn này. Song ở góc độ quan sát, thiển nghĩ cách gì đó rồi cũng phải xoáy vào chuyện định giá đất.
Hiện có 5 phương pháp định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo một số chuyên gia, ngoại trừ phương pháp hệ số điều chỉnh thì 4 phương pháp đầu tiên đều là những phương pháp hiện đại, theo thông lệ quốc tế và là những phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
Phương pháp là vậy, nhưng thực thi định giá đất vẫn chưa thông, chưa rõ ràng. Đã có ý kiến phản ánh nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội mang lại lợi ích chủ yếu cho chủ đầu tư; Nhà nước thu hồi đất của dân với giá rẻ để giao cho doanh nghiệp đầu tư rồi bán giá đắt, do đó chênh lệch địa tô chảy vào túi doanh nghiệp.
Ở góc độ khác, lại có ý kiến phản ánh đất ở và đất thương mại, dịch vụ thường có giá cao gấp cả chục lần, thậm chí cả trăm lần so với đất nông nghiệp, nhưng bồi thường cho người dân đang giữ quyền sử dụng đất nông nghiệp với giá mỗi mét vuông chỉ bằng… bát phở.
Đó là những vấn đề cần được đánh giá qua tổng kết thực tiễn, với số liệu minh bạch, để rồi xử lý, điều tiết địa tô chênh lệch thông qua bảng giá đất sao cho hợp lý, đủ làm căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai công bằng, minh bạch; đồng thời, điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, nhà nước, doanh nghiệp; cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.