Khi bồi thường đất đai, hỏi ai về giá thị trường?
Nhiều dự án đầu tư dính dáng đến đất đai thường vướng giải phóng mặt bằng, do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc định giá bồi thường đất nhiều nơi không được người dân đồng thuận. Ở Quảng Nam cũng gặp phải chuyện này.
Thực tế người dân thường đòi hỏi được bồi thường đất với giá cao hơn giá Nhà nước đưa ra. Dù Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất của Nhà nước phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (khoản 3 Điều 112), nhưng thực tế khung giá đất của chính quyền các địa phương ban hành làm cơ sở bồi thường vẫn ở mức thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Luật cũng nêu ra việc xác định “giá đất phổ biến trên thị trường” trên cơ sở mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
Song, “điểm mù” gây khó là mỗi khi thực hiện bồi thường đất thì không biết tìm ai mà hỏi cho đúng “giá đất phổ biến trên thị trường”, vì thị trường đất đai ở Việt Nam chưa hoàn chỉnh, nhiều biến động, thiếu minh bạch nên giá thực/ảo vô chừng.
Muốn biết giá trị trường đôi khi phải đến các nơi công chứng xin xem chứng thực hợp đồng mua bán/chuyển nhượng để tìm hiểu. Nhưng như vậy vẫn không tìm được giá chính xác. Vì rằng ngoại trừ đất dự án được công khai giá thì các giao dịch đất đai trong dân không ghi đúng giá bán mua để lách cho nhẹ gánh thuế phí chuyển nhượng.
Giá phổ biến trên thị trường còn mù mờ nên khó điều chỉnh khung giá làm cơ sở bồi thường khi thu hồi đất làm dự án. Đó là một nguyên nhân quan trọng tạo ra sự không đồng thuận, và hệ quả là dự án vướng giải tỏa mặt bằng. Vì vậy, vừa rồi Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tỉnh Quảng Nam tổ chức góp ý về dự thảo quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có nhiều ý kiến tập trung vào việc xác định giá đất.
Trong đó, có nhận định cho rằng việc định giá đất bồi thường chưa sát giá thị trường là một trong những nguyên nhân gây khiếu nại, khiếu kiện dai dẳng. Ngoài chuyện định giá thấp, còn có nhiều trường hợp xác định giá bồi thường tại thời điểm thu hồi đất là phù hợp nhưng đến khi chi trả cho người bị thu hồi đất thì mặt bằng chung giá trên thị trường đã thay đổi nên người dân không đồng ý nhận tiền bồi thường.
Vậy khi bồi thường đất đai thì cần tìm hỏi ai về giá thị trường?
Trong khi chờ thị trường đất đai được hoàn chỉnh có lẽ nên tham chiếu ý kiến của PGS.TS Phan Trung Hiền, đăng trên trang Nghiên cứu lập pháp, về quy trình định giá mở để giải quyết bất đồng khi bồi thường đất. Theo đó cần thực hiện các bước: (1) Tài sản đất đai có bất đồng được thông báo là sẽ trải qua quy trình định giá mở trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương; (2) Cơ quan nhà nước và người có đất bị thu hồi, mỗi bên có quyền thuê hai đơn vị tư vấn độc lập định giá; (3) Các đơn vị này định giá đất một cách độc lập. Các chứng thư định giá được niêm phong trong thùng định giá trước sự chứng kiến của công luận (quay phim/chụp ảnh) và cơ quan thanh tra; (4) Sau khi có đầy đủ chứng thư định giá niêm phong trong thùng định giá, người có thẩm quyền hoặc đại diện các tổ chức dân sự sẽ thay mặt các bên lần lượt mở và đọc to các chứng thư định giá, được quay hình trực tiếp phát cho mọi người cùng xem; (5) Giá bồi thường sẽ là giá trung bình cộng của các chứng thư định giá đất. Đây là giá cuối cùng, ngoại trừ trường hợp một trong các bên phát hiện có yếu tố tiêu cực như “thông đồng”, “gian lận”.