[eMagazine] - Hội An đề xuất điều chỉnh quy hoạch công viên ven biển: Cần đồ án “tâm phục khẩu phục”

Năm 2016, khi phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 công viên ven biển ở phường Cẩm An (Hội An), chính quyền tỉnh đã yêu cầu thành phố quản lý chặt chẽ hiện trạng đất đai, xây dựng. Thế nhưng thực tế nơi đây đã thu hẹp lối ra biển và việc xây dựng cũng không tuân thủ quy hoạch được duyệt. 

Chậm triển khai

Quyết định số 1124, ngày 29.3.2016 của UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết 1/500 khu A, thuộc Cụm công viên ven biển tại phường Cửa Đại và Cẩm An, quy mô diện tích 8,76ha, tính chất là công viên khu vực, là không gian sinh hoạt cộng đồng gắn với du lịch biển.

Đối với khu công viên, mật độ xây dựng gộp tối đa 5%, chỉ được xây dựng tối đa 1 tầng. Đối với khu dân cư, quy mô dân số 500 người, chỉ tiêu đất ở 75m2/người, chỉ xây dựng tối đa 2 tầng, chiều cao công trình nhà ở tối đa 11m, số lô tái định cư đất ở 25 lô. Cơ cấu sử dụng đất, tổng diện tích khu vực lập quy hoạch 8,76ha. Trong đó, đất cây xanh thảm cỏ 3,2ha, đất ở 3,78ha, đất ở chỉnh trang hơn 2,8ha, đất ở tái định cư 9.738m2, còn lại đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật, sân bãi hơn 1,77ha.

Theo quan sát, vì quy hoạch treo kéo dài nên nhiều diện tích đất quy hoạch bị bỏ hoang, gây lãng phí. Một số công trình kiến trúc xây dựng cao tầng vượt quy định… Ông Nguyễn Văn Sơn - Chủ tịch UBND TP.Hội An lý giải, sở dĩ 5 năm qua dự án chưa thể triển khai vì ảnh hưởng của dịch Covid-19, nguồn lực thành phố hạn hẹp nên phải ưu tiên đầu tư những công trình thiết yếu.

Về quyền sử quyền sử dụng đất của người dân trong khu vực quy hoạch, ông Sơn cho biết, người dân chỉ bị hạn chế quyền tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, còn lại quyền cho thuê, thừa kế, thế chấp, xây dựng… vẫn được thực hiện. Do đó, chỉ khi nào Nhà nước có quyết định thông báo thu hồi đất lẻ đối với từng hộ mới có thể dừng tất cả quyền này. Còn bây giờ thì người dân có quyền với tài sản của mình tại vùng quy hoạch công viên ven biển Tân Thành (Cẩm An).

Thay đổi hiện trạng

Sau nhiều năm bị “treo” vì nằm trong vùng dự án, không thể sửa chữa, xây mới, chuyển nhượng được, đầu năm nay ngôi nhà của ông Lê Chữ (số 20 đường Nguyễn Phan Vinh, khối phố Tân Thành, Cẩm An) đã giao dịch chuyển nhượng thành công với số tiền gần 20 tỷ đồng, rẻ hơn giá thị trường khoảng 20 - 30%. Tuy vậy, ông Chữ và gia đình rất mừng bởi theo bản quy hoạch điều chỉnh được duyệt năm 2016, con đường ra biển sẽ băng qua ngôi nhà ông, cắt đôi diện tích đất này.

Cạnh bên ngôi nhà ông Chữ, mảnh đất trước đây được quy hoạch làm thảm cây xanh, khu vui chơi tập trung, lối ra biển… cũng đã được chủ đất mới dùng tôn rào chắn lại. Cách đó không xa, một ngôi nhà 3 tầng trên đường Nguyễn Phan Vinh đang thi công xây dựng, bất chấp bản quy hoạch năm 2016 khống chế chiều cao không vượt quá 2 tầng. Đây là thực tế đang diễn ra tại khối phố Tân Thành khi thành phố có chủ trương tiếp tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết công viên ven biển.

Trong đơn đề nghị gửi UBND phường Cẩm An, một số hộ gia đình và cơ sở kinh doanh du lịch tại khối phố Tân Thành cho rằng, trước đây, lối xuống bãi biển công cộng tại sát nhà ông Lê Chữ, số 20 Nguyễn Phan Vinh rất thông thoáng và thuận lợi cho du khách đi lại và người dân xuống đánh bắt hải sản.

Tuy nhiên, ngày 10.7.2022, một số người dựng tường kín bằng tôn tấm, kéo dài 45m, bịt kín toàn bộ lối xuống biển tại vị trí đó. Ông Nguyễn Đức Cường, người dân khối phố Tân Thành bức xúc: “Việc này không những gây khó khăn cho du khách và dân làng chài tiếp cận biển mà còn ảnh hưởng đến cảnh quan của bãi biển và chợ phiên, cũng như làng du lịch cộng đồng Tân Thành”.

Đỉnh điểm xung đột là tháng 8 vừa qua đã xảy ra tranh chấp và phản ứng của người dân với chủ nhân ngôi nhà số 22 đường Nguyễn Phan Vinh vì lối xuống biển bị thu hẹp còn 1,5m, không đủ cho việc vận chuyển thúng chài và các ngư lưới cụ của ngư dân. Câu hỏi đặt ra ở đây là: Tại sao TP.Hội An chưa thông qua điều chỉnh, dỡ bỏ quy hoạch đã cho một số hộ dân chuyển nhượng, giao dịch bất động sản?

Chủ tịch UBND TP.Hội An - Nguyễn Văn Sơn khẳng định, theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị, các quy hoạch chung được phê duyệt thì 5 năm phải rà soát điều chỉnh một lần, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500 như quy hoạch khu A công viên ven biển phường Cẩm An thì 3 năm phải xem xét điều chỉnh, nếu không làm thì phải xóa để người dân thực hiện các quyền về đất đai, xây dựng.

Do đó quy hoạch công viên ven biển đã được phê duyệt từ năm 2016 thì buộc phải điều chỉnh, hơn nữa quy hoạch này trước đây rất “mơ mộng” nhiều nhà đầu tư nhảy vào, nhưng tính khả thi không cao vì muốn làm được thì phải tốn rất nhiều tiền, trong khi Hội An khó khăn ngân sách.

Theo đề xuất của ngành chức năng TP.Hội An và đơn vị tư vấn lập đồ án quy hoạch chi tiết, thì công viên ven biển Cẩm An sẽ bị thu hẹp không gian công cộng.

Thu nhỏ đất công cộng

Theo đồ án thuyết minh điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết công viên ven biển Cẩm An (do Ban Quản lý dự án và quỹ đất TP.Hội An lập; đơn vị tư vấn là Công ty CP Đầu tư xây dựng C.W.S), điều chỉnh quy hoạch là do thời gian qua, thành phố tiến hành nâng cấp hạ tầng các tuyến đường ven biển, khoanh vùng xây dựng các khu công viên biển xen kẽ những khu resort ven biển Cẩm An, Cửa Đại. Khu A thuộc Cụm công viên ven biển Cẩm An đã lập quy hoạch điều chỉnh và được UBND tỉnh phê duyệt năm 2016.

Tuy nhiên, đến nay các đồ án vẫn chưa triển khai xây dựng, hiệu quả của các đồ án chỉ mới dừng lại ở mức độ quản lý được không gian, tránh hiện tượng xâm lấn bởi các dự án du lịch trong những năm qua. Việc sớm tiến hành lập quy hoạch điều chỉnh cục bộ trong lộ trình điều chỉnh chung là cần thiết do hiện trạng khu vực có dân cư tập trung tương đối lớn, các hộ dân đang sinh sống đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã xây dựng các công trình kiên cố, trong điều kiện hồ sơ quy hoạch chi tiết chưa thể triển khai áp dụng.

Ngày 10.3.2021, HĐND TP.Hội An ban hành Nghị quyết số 01 quyết định chủ trương đầu tư một số dự án nhóm C (trong đó có khu A công viên ven biển Cẩm An). Ngày 8.9.2021, Ban Quản lý dự án và quỹ đất TP.Hội An báo cáo UBND TP.Hội An về việc triển khai đầu tư dự án công viên ven biển Cẩm An. Theo đó, công viên ven biển được đầu tư 3 tuyến đường, trong đó 2 tuyến đường số 1 và số 3 cơ bản đúng theo quy hoạch chi tiết 1/500, riêng tuyến số 2 là tuyến nối từ tuyến số 1 đến tuyến số 3 và chạy dọc theo ranh giới đất của các hộ dân trong dự án.

Nhưng hiện nay ranh giới của các hộ dân so với quy hoạch chi tiết 1/500 là lớn hơn, nếu đầu tư tuyến số 2 đúng theo quy hoạch sẽ bị vướng 10 hộ dân và diện tích hơn 1.000m2 (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nên giá trị bồi thường lớn, khó triển khai dự án. Vì vậy, Ban Quản lý dự án và quỹ đất TP.Hội An đề nghị thành phố cho phép thuê đơn vị tư vấn để lập lại hồ sơ quy hoạch điều chỉnh cục bộ 1/500 với dự án công viên ven biển Cẩm An, và thành phố đã đồng ý.

Chủ trương điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 khu A công viên ven biển Cẩm An đã được thành phố thống nhất từ hơn một năm trước. Đáng chú ý, đề xuất điều chỉnh quy hoạch lần này phần lớn phân khu đều thu hẹp không gian, giảm diện tích đất công cộng. Cụ thể, điều chỉnh trục mặt cắt cảnh quan (mặt cắt 1-1) từ 2x5,5m xuống còn 5,5m. Điều chỉnh trục mặt cắt cảnh quan (mặt cắt 1-1) từ 7,5m xuống còn 5,5m. Điều chỉnh trục mặt cắt cảnh quan (mặt cắt 3-3) từ 17,5m xuống còn 15,5m. Đặc biệt phát sinh thêm 9.167m2 đất dành cho khu thương mại - dịch vụ…

Ông Võ Tam - cán bộ Ban Quản lý dự án và quỹ đất TP.Hội An (người trực tiếp tham gia lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch) cho biết, bản điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 khu A công viên ven biển năm 2016 ban đầu do Phòng Thương mại du lịch làm chủ đầu tư, sau đó chuyển sang Phòng Quản lý đô thị (sau khi Phòng Thương mại du lịch giải thể). Tiếp đến, thành phố giao lại cho Ban Quản lý dự án và quỹ đất TP.Hội An làm chủ đầu tư.

Tuy nhiên, khi kiểm tra hồ sơ thì hiện trạng không đúng với quy hoạch năm 2016. Cụ thể, ranh giới các hộ dân và mục tiêu sử dụng đất hiện nay cũng khác so với 2016 nên phải điều chỉnh quy hoạch cho đúng hiện trạng sử dụng đất của người dân, đồng thời giảm tiền bồi thường giải tỏa. “Bản điều chỉnh quy hoạch lần này không thay đổi nhiều so với bản quy hoạch năm 2016, nhất là các tuyến đường, chỉ chỉnh trang lại theo hiện trạng” - ông Tam nói.

Không đủ nguồn lực bồi thường

Một người dân sinh sống tại khối phố Tân Thành (phường Cẩm An) thắc mắc, có hay không tính khách quan khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu A công viên ven biển. Chẳng hạn, tại sao không tiếp tục giữ nguyên tuyến đường Chu Cẩm Phong thông ra biển theo quy hoạch năm 2016 mà phải “lách” sang con hẻm nhỏ 1,5m nằm giữa hai nhà số 20 và 22 đường Nguyễn Phan Vinh? Tại sao bản điều chỉnh quy hoạch mới biến 2 khu đất đã được quy hoạch làm thảm cây xanh, khu vui chơi tập trung (kề nhà ông Lê Chữ và cách đó một khu đất) năm 2016 thành đất ở chỉnh trang?…

Điều làm cho người dân và doanh nghiệp phản ứng là đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết công viên ven biển Cẩm An đều thu hẹp đường ra biển, giảm diện tích cây xanh, sân vui chơi để chuyển qua đất ở, phát sinh tăng thêm đất thương mại dịch vụ (đất cho thuê).

Ông Lê Quốc Việt - chủ khách sạn Santa Sea Villa nhìn nhận: “Thời gian qua, Đà Nẵng, Khánh Hòa và nhiều địa phương khác đã kiên quyết di dời những dự án án ngữ lối ra biển để trả lại lối đi cho dân, phục vụ du lịch đại chúng, khuyến khích ngư dân ra khơi bám biển. Nhưng bản điều chỉnh quy hoạch mới của Hội An thì lại thu hẹp các tuyến đường xuống biển”.

Giải thích việc điều chỉnh đường từ 13,5m xuống 5,5m, Chủ tịch UBND TP.Hội An - Nguyễn Văn Sơn cho biết, do đoạn đường này quá ngắn (từ đường Nguyễn Phan Vinh ra đến mép biển dài hơn 50m) nên chỉ dành cho đi bộ và xe thô sơ. Trong khi nếu mở đủ 13,5m thì giá trị giải tỏa bồi thường cao, thành phố không đủ nguồn lực, chưa kể việc mở rộng đường 13,5m cũng không cần thiết và lãng phí.

Về việc chuyển đất công viên sang đất ở, theo người đứng đầu chính quyền thành phố, thực chất chỉ điều chỉnh một số diện tích lâu nay đã là đất ở được quy hoạch thành đất công viên, nay do thành phố không có tiền bồi thường nên phải chỉnh trang để cho dân thực hiện các quyền về đất ở nhằm tránh kiện tụng kéo dài. Còn việc bãi bỏ khu tái định cư chuyển sang đất thương mại, hiện mới chỉ là đề xuất của phường Cẩm An nhằm bố trí cho người dân địa phương buôn bán, thành phố sẽ kiểm tra lại, có thể điều chỉnh giữ đất làm công viên.

Tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư là một quy trình bắt buộc trong đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết, thế nhưng chính quyền và đơn vị liên quan ở TP.Hội An đã triển khai rất "hời hợt" quy định này.

Không dự họp vẫn có tên trong biên bản

Ngày 19.8.2022, UBND phường Cẩm An gửi giấy mời một số hộ dân đến nhà văn hóa khối phố Tân Thành để tổ chức cuộc họp lấy ý kiến cộng đồng về điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 khu A, công viên ven biển vào sáng 22.8.2022.

Sở dĩ có cuộc họp dân “muộn màng” này vì trước đó, ngày 7.4.2022 Sở Xây dựng có Công văn 523 gửi UBND TP.Hội An về việc góp ý điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 công viên ven biển Cẩm An. Trong đó, yêu cầu TP.Hội An phải tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư và các khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp về nội dung điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500.

Báo cáo 129 ngày 23.8.2022 của UBND phường Cẩm An về kết quả cuộc họp lấy ý kiến cộng đồng thể hiện, cuộc họp ngày 22.8.2022 có 22 người tham gia. Kết quả, ngoài 1 ý kiến không đồng ý và 1 ý kiến bổ sung, còn lại 20 ý kiến tại hội nghị đều đồng thuận với nội dung đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 khu A, cụm công viên ven biển. Kèm theo báo cáo là biên bản cuộc họp và danh sách chữ ký 22 người tham dự.

Ông Lê Quốc Việt - chủ khách sạn Santa Sea Villa, sống trên đường Nguyễn Phan Vinh (khối phố Tân Thành) khẳng định, ông chỉ ký nhận 50 nghìn đồng tiền chế độ trước khi vào họp. “Cuộc họp này không đọc lại biên bản ghi ý kiến người dân và cũng không có người dân nào ký vào biên bản cả” - ông Việt quả quyết.

Tại nội dung biên bản cuộc họp, ngoài đại diện Ban Quản lý dự án và quỹ đất TP.Hội An và các lãnh đạo, cán bộ của phường còn có đại diện Mặt trận và khối phố Tân Thành ký.

Đáng nói hơn, một số người không tham dự cuộc họp vẫn có tên và chữ ký trong danh sách. Ông Nguyễn Văn Sơn - người dân khối phố Tân Thành cho biết, ngày 22.8.2022 ông đi Gia Lai nhưng vẫn có tên và chữ ký trong danh sách tham dự cuộc họp.

“Tôi không dự họp sao ký được. Tôi chỉ ký trong đơn kiến nghị tập thể gửi phường trước đó về việc giữ lại đường xuống biển thôi” - ông Sơn nói và đặt nghi vấn về việc chữ ký của ông trong đơn kiến nghị có thể đã bị cắt dán vào danh sách dự họp.

Trong số 22 thành viên tham dự cuộc họp ngày 22.8.2022 thì 9 người là cán bộ của phường, đại diện đơn vị tư vấn và Ban Quản lý dự án và quỹ đất thành phố. Rất nhiều người dân, kể cả trường hợp trực tiếp bị ảnh hưởng bởi dự án không được mời họp lấy ý kiến.

Ông Trần Ba - Tổ trưởng tổ 2 (khối phố Tân Thành) nói, ông không được mời dù là tổ trưởng dân phố, thậm chí có hộ dân nghe tin họp lấy ý kiến cộng đồng thì đến dự nhưng bị mời về do không có giấy mời. Ông Ba cho rằng, cách thức tổ chức mang tính đối phó cho xong chuyện chứ không phải thật sự muốn nghe ý kiến người dân.

Việc lấy ý kiến của cộng đồng dân cư nhằm công khai và minh bạch thông tin quy hoạch trong quá trình thực hiện, tạo sự đồng thuận của nhân dân khi thực hiện quy hoạch, bởi cộng đồng dân cư là chủ thể chịu tác động trực tiếp, nhưng việc thực hiện quy trình này khá sơ sài.

Cần đồ án thuyết phục

Ông Phan Xí - Bí thư Chi bộ khối phố Tân Thành quả quyết, ông và người dân nơi đây không hay biết gì về điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồ án trước khi có cuộc họp. Tuy vậy, tại cuộc họp, phường cũng chỉ thông báo về việc thu hẹp mặt cắt đường ra biển, hầu như không nói gì về điều chỉnh quy hoạch.

Theo ông Nguyễn Văn Sơn - Chủ tịch UBND TP.Hội An, văn bản quy định về lấy ý kiến của người dân mới được tỉnh ban hành, từ năm 2021 chưa có quy định về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 phải lấy ý kiến người dân.

“Trước đây, làm gì có chuyện điều chỉnh quy hoạch phải lấy ý kiến người dân, nhưng bây giờ phải làm. Riêng với việc người dân phản ánh về danh sách khống tại cuộc họp lấy ý kiến cộng đồng tôi sẽ kiểm tra lại, nếu đúng như vậy địa phương phải chịu trách nhiệm và làm lại” - ông Sơn khẳng định.

Khi chúng tôi đặt câu hỏi "Có hay không việc người dân không dự họp lấy ý kiến cộng đồng nhưng vẫn có tên trong danh sách?" với người chủ trì cuộc họp lấy ý kiến hôm 22.8.2022 là ông Nguyễn Thành Công - Phó Chủ tịch UBND phường Cẩm An thì ông từ chối trả lời với lý do không phải người phát ngôn. Trong khi đó, Chủ tịch UBND phường Cẩm An nói, thời gian tổ chức cuộc họp lấy ý kiến cộng đồng ông đang đi chữa bệnh nên không nắm rõ nội dung.

Theo ông Nguyễn Văn Sơn - Chủ tịch UBND TP.Hội An, không chỉ khu A công viên ven biển Cẩm An được điều chỉnh, sắp tới toàn bộ 8 khu công viên ven biển Hội An mà tỉnh phê duyệt trước đây cũng sẽ được xem xét điều chỉnh. Riêng với công viên ven biển Cẩm An gặp vướng mắc và cũng khó thực hiện nhất, hiện thành phố mới có chủ trương giao cho Ban Quản lý dự án và quỹ đất TP.Hội An nghiên cứu khảo sát, đề xuất ý tưởng và giao địa phương lấy ý kiến người dân chứ chưa có quyết định điều chỉnh.

Công tác đối thoại với người dân Cẩm An gặp khó khăn. Về tổ chức họp lấy ý kiến cộng đồng dân cư, đa số người dân đồng thuận chỉnh trang chứ không giải tỏa mặt bằng, chỉ có 2 hộ và doanh nghiệp ngoài Hà Nội mua đất mới yêu cầu giải tỏa.

Đại diện Sở Xây dựng khẳng định, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 khu A công viên ven biển cũng như thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết thuộc thẩm quyền quyết định của TP.Hội An. Mới đây, khi góp ý điều chỉnh quy hoạch chi tiết, sở này đã yêu cầu thành phố rà soát tổng thể quỹ đất, việc đầu tư công viên cây xanh ven biển. Lưu ý địa phương tổ chức lấy ý kiến của cộng đồng dân cư và các khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp về nội dung điều chỉnh quy hoạch chi tiết, giải pháp lối giao thông tiếp cận xuống biển.

Theo Phòng Quy hoạch thuộc Sở Xây dựng, ý kiến của người dân chỉ có tính chất tham khảo, và với đồ án quy hoạch chi tiết công viên ven biển ở phường Cẩm An, sở đã góp ý, hướng dẫn để địa phương thực hiện đúng các quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng.

Trong khi đó, người đứng đầu chính quyền TP.Hội An khẳng định, sắp tới địa phương sẽ nghe lại bản điều chỉnh quy hoạch mới, tinh thần phải hết sức khả thi, phù hợp với nguồn vốn, khả năng của thành phố, cố gắng hạn chế giải tỏa, bồi thường. Đặc biệt, đất của Nhà nước phải được quản lý chặt chẽ, tăng cường trồng cây xanh công cộng. Quan điểm của thành phố là cái gì đúng sẽ quyết tâm bảo vệ, giữ gìn. Lãnh đạo TP.Hội An mong muốn làm đẹp cho Hội An nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo lợi ích cho người dân, tránh kiện cáo kéo dài.

VĨNH LỘC - HỮU PHÚC