Khó cấm triệt để việc phân lô, bán nền

Nỗi đau “âm ỉ”

Câu chuyện “cấm tiệt” hay cho phép hoạt động phân lô, bán nền diễn ra bình thường tiếp tục được bàn luận nhiều sau thông báo tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn TP. Hà Nội của UBND Thành phố mới đây, khi yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành, đơn vị liên quan tổ chức thanh tra, kiểm tra, ngăn chặn, xử lý nghiêm các trường hợp san ủi đồi núi, san lấp hồ ao, bờ sông, bờ suối… để phân lô, bán nền; xây dựng trên đất nông nghiệp trái quy định…

Trong khi trước đó không lâu, Thành phố đã công bố dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn TP. Hà Nội, trong đó 4 quận trung tâm gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng phải đáp ứng yêu cầu diện tích thửa đất không nhỏ hơn 30 m2; 8 quận còn lại (Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ) và thị xã Sơn Tây không nhỏ hơn 40 m2…

Động thái trên được các thành viên thị trường đánh giá là mang tính “lạt mềm buộc chặt” nhằm giải quyết tình trạng ngân sách thu từ đất của Thành phố sụt giảm mạnh sau gần 6 tháng cấm phân lô, bán nền (bao gồm cả các trường hợp hợp pháp). Báo cáo của Ban cán sự Đảng UBND TP. Hà Nội công bố mới đây cho thấy, thu ngân sách nhà nước trên địa bàn Thành phố 8 tháng đầu năm 2022 đạt thấp, nhất là khoản thu từ nhà, đất, thu đấu giá quyền sử dụng đất…, chỉ bằng 41,5% dự toán.

Trong nhiều cuộc hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 diễn ra trước đó, quản lý hoạt động chia lô, tách thửa đất là một trong những nội dung gây nhiều tranh cãi nhất. Có nhiều ý kiến ủng hộ quan điểm vẫn phải đẩy mạnh phân lô, bán nền vì dễ làm, giúp nhanh thu hồi vốn và mang lại tỷ suất lợi nhuận cao, hơn nữa đây là nhu cầu chính đáng của người dân và pháp luật cũng không cấm. Ngược lại, dưới góc độ quản lý nhà nước, việc phân lô, bán nền tràn lan là nguồn cơn gây nên tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, phá vỡ quy hoạch đô thị… nên cần phải kiểm soát chặt.

Như đánh giá của ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, mặc dù cảm thông với cơ quan quản lý, nhưng nếu không cho phân lô bán nền sẽ có nhiều khu đất bị bỏ hoang (vì diện tích không đủ để triển khai dự án), đó là sự lãng phí lớn, thậm chí có thể đi theo chiều hướng khác tiêu cực hơn, bởi nhu cầu chia lô, tách thửa đất là rất lớn.

Thực tế, không chỉ Hà Nội, mà nhiều địa phương khác sau thời gian siết chặt các hoạt động phân lô, bán nền đã phải nới lỏng hoặc có điều chỉnh phù hợp. Nguyên nhân dễ thấy là do chưa có quy định rõ ràng nên mỗi nơi “siết” một kiểu, từ đó vô hình trung gây ra “tác dụng phụ”, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi chính đáng của người dân. Minh chứng rõ nhất là mới đây, sau văn bản yêu cầu dừng tách thửa đất trên toàn địa bàn gây bức xúc trong dư luận, UBND TP. Nha Trang đã phải “sửa sai” bằng cách đề nghị các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cân nhắc việc giải quyết tách thửa đất theo thẩm quyền, đúng quy định, đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người dân.

Thực tế cũng cho thấy, kẽ hở pháp lý trong hoạt động phân lô, bán nền bị lợi dụng gây ra nhiều hệ lụy, chẳng hạn như vấn đề huyện Cam Lâm (tỉnh Khánh Hòa) đang đối mặt hiện nay, khi có 114 trường hợp “hiến đất làm đường” sai quy định và tách 57 ha đất thành 2.350 thửa bán cho nhiều người. Sau khi Ủy ban Kiểm tra tỉnh ủy Khánh Hòa có thông báo kết luận và thi hành kỷ luật nhiều cán bộ là lãnh đạo huyện do sai phạm trong quản lý đất đai, địa phương này đã ban hành 4 quyết định hủy cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở với diện tích hơn 8.200 m2 (tương đương 0,8 ha) đất thuộc thị trấn Cam Đức và xã Cam Hải Tây, song con số này còn rất nhỏ so với tổng diện tích đất chuyển mục đích sai quy định.

Ông Ngô Văn Bảo, Chủ tịch UBND huyện Cam Lâm cho biết, theo kết luận của Ủy ban Kiểm tra tỉnh ủy, số trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất có sai phạm rất nhiều nên để khắc phục, huyện phải rà soát từng trường hợp. “Nếu muốn hủy quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì đầu tiên phải hủy cho phép làm đường, khi con đường không còn nữa thì mới đủ điều kiện hủy đất ở”, ông Bảo giải thích.

Giải quyết như thế nào?

Theo PGS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhìn nhận một cách khách quan, đất đai là tài nguyên có hạn nhưng lại giữ vai trò không thể thay thế trong quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế - xã hội. Những địa bàn kinh tế chậm phát triển, đô thị hóa ở mức thấp, việc sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý không chỉ tạo điều kiện thu hút đầu tư, mà còn giúp nâng cao giá trị sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách địa phương, nên hoạt động kinh doanh bất động sản theo hình thức phân lô, bán nền vẫn cần thiết.

“Với những địa phương chưa phải là đô thị, quy mô đất đai rộng, hoạt động phân lô, bán nền vẫn có thể áp dụng với yêu cầu tuân thủ chặt chẽ quy hoạch trong quá trình xây dựng. Có những địa phương bắt đầu lên thành phố, đến vỉa hè còn chưa có, nếu hạn chế phân lô, bán nền thì mọi nguồn lực đất đai sẽ nằm im, rất khó thu hút đầu tư, đồng thời hạn chế quyền lợi của người dân”, ông Chung phân tích.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, việc siết chia lô, tách thửa tại nhiều địa phương thời gian qua chỉ là giải pháp tình thế bởi pháp luật hiện hành không cấm. Vì vậy, giải pháp lâu dài là Nhà nước cần phải xây dựng công cụ thuế đối với việc đầu cơ đất đai chỉ để bán sang tay mà không đưa vào sử dụng.

“Việc cấm phân lô, tách thửa cần phải căn cứ vào từng khu vực. Nơi nào không nhất thiết quy hoạch thành khu dân cư lớn thì không nhất thiết phải cấm. Nhưng ở các khu vực có mật độ dân cư đông đúc, chật chội, cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được yêu cầu… thì cần dứt khoát không cho phép phân lô, bán nền”, ông Lực nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, rất khó cấm tách thửa đất để hạn chế phân lô, bán nền cũng như ngăn sốt giá đất bởi hiện nay, các địa phương dừng tách thửa thì chạm đến nhu cầu tất yếu của người dân về nhà ở và chuyển nhượng đất đai. Việc dừng tách thửa đất ở là vi phạm Luật Đất đai, còn dừng tách thửa đất nông nghiệp để rà soát lại thuộc thẩm quyền của các địa phương. Theo ông Châu, việc chia lô, tách thửa đất sẽ giúp cung ứng ra thị trường những nền đất có giá vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, do đó Luật Đất đai sửa đổi lần này cho phép được phân lô, bán nền nhưng sẽ quản lý chặt hạ tầng.

“Cho tách thửa đất ở là đúng, nhưng phân lô đối với đất không phải là đất ở thì phải kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo các diện tích phân lô phù hợp quy hoạch, phù hợp chương trình phát triển nhà ở. Cần xem xét giải quyết cho nhu cầu của người dân, còn diện tích lớn thì phải duyệt về tổng mặt bằng, bản vẽ kỹ thuật về chuẩn cốt nền, đảm bảo hạ tầng thiết yếu như giao thông nội bộ, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, chiếu sáng công cộng, mảng xanh…”, ông Châu nói.

Là chuyên gia lĩnh vực đất đai và thường xuyên có ý kiến đóng góp trong việc quản lý lĩnh vực này, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng không nên cấm mà cần điều chỉnh cơ chế chia lô, tách thửa đất theo hướng dành cho dự án đô thị lớn, tránh việc nhiều người mua đất nhưng không muốn xây nhà, chỉ chờ tăng giá để bán như hiện nay. Điều này khiến nguồn vốn của dân đổ vào đất cao hơn nhiều, chẳng khác nào chôn hũ tiền ở đó, không phát triển thêm, đây là lý do cần quan tâm tới, bên cạnh việc phá vỡ quy hoạch, cảnh quan…

H.L