Khó "gỡ khó" cho doanh nghiệp!
Bất động sản trầm lắng, thị trường gần như đóng băng, nhiều doanh nghiệp kêu cứu... Nhưng xem ra, việc tháo gỡ không dễ dàng gì.
Kêu khó... đủ đường
Một bản báo cáo của Hiệp hội Doanh nghiệp Quảng Nam gửi chính quyền về chuyện nhóm doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt khó khăn giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và cơ chế vay vốn.
Theo nhóm doanh nghiệp này, rất khó giải phóng mặt bằng khi dân bị ảnh hưởng đất nông nghiệp yêu cầu bố trí đất tái định cư; tranh chấp đất đai khó giải quyết (không chịu hòa giải); quy trình, thủ tục cưỡng chế, thu hồi đất kéo dài; không đồng ý ký hồ sơ, từ chối phối hợp kiểm kê hoặc không chấp nhận phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...
Không chỉ ách tắc từ phía người dân, doanh nghiệp bất động sản còn “lâm nạn” khi đơn giá bồi thường theo quy định hiện nay quá thấp. Dân không đồng ý phương án được duyệt, không nhận tiền bồi thường, “đòi” mức giá có khi cao gấp 5 hoặc 7 lần so giá quy định. Việc quản lý hiện trạng lỏng lẻo...
Ngoài ra, khó khăn phải kể đến khi tất cả dự án xây dựng nhà ở đều không phân kỳ đầu tư. Các dự án phải chờ hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% diện tích mới được giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, thực tế lại khác. Nhiều dự án phải bố trí tái định cư tại chỗ. Dân tái định cư trước mới đồng ý bàn giao đất... Nhóm doanh nghiệp bất động sản nói “quy định này không phù hợp thực tế!”.
Thủ tục pháp lý cũng là một trong những vấn đề nan giải. Doanh nghiệp than phiền việc giải quyết thủ tục hành chính về đất đai chậm trễ theo phiếu hẹn. Lẽ ra, những dự án gia hạn tiến độ vì vướng giải phóng mặt bằng (do lỗi địa phương) không cần lấy ý kiến sở, ngành, nhưng địa phương vẫn thực hiện, khiến mất thời gian (vài tháng) hoặc có khi gần hết tiến độ gia hạn.
Chi phí giải phóng mặt bằng chủ đầu tư đã bỏ ra phải bị “treo” ở ngân sách thời gian dài (việc hoàn thiện 100% giải phóng mặt bằng để quyết toán cho toàn dự án đòi hỏi rất nhiều thời gian, có khi kéo dài hơn 10 năm), trong khi doanh nghiệp thiếu hụt nguồn lực tài chính.
Việc điều chỉnh quy hoạch dự án hay cấp điện cũng được đề cập. Theo doanh nghiệp, thủ tục điều chỉnh quy hoạch dự án phải thông qua nhiều sở, ngành, nên thường bị động, thiếu kịp thời. Nhiều dự án đã đầu tư xây dựng các hạng mục cấp điện, điện chiếu sáng đúng theo quy hoạch được duyệt, thiết kế đã được cơ quan chuyên môn thẩm định, nhưng khi nghiệm thu, bàn giao, tiếp nhận thì cơ quan điện lực yêu cầu bổ sung thêm trạm biến áp.
Không chỉ vậy, quy định các khu vực, vị trí bắt buộc phải xây nhà (theo quy định cơ quan thẩm quyền), thì ngoài việc phải hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà đầu tư còn phải xây dựng hoàn thành nhà ở (tối thiểu phần thô, mặt tiền ngôi nhà), đã khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong quá trình thu hồi vốn để tiếp tục đầu tư dự án...
Không dễ tháo gỡ
Đứng trước hàng loạt khó khăn, không dễ tháo gỡ, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản không còn cách nào khác kiến nghị chính quyền, cơ quan quản lý, địa phương đồng hành hơn nữa, giúp nhà đầu tư vượt qua khó khăn.
Các kiến nghị của doanh nghiệp khá nhiều. Từ việc tiến hành cưỡng chế, thu hồi đất một cách quyết liệt những hộ dân không đồng ý nhận tiền bồi thường, bàn giao mặt bằng để chủ đầu tư thi công, bảo đảm tiến độ thực hiện dự án đến hướng tháo gỡ các vướng mắc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Đơn giá bồi thường sẽ phải được gia tăng, cho phép chủ đầu tư khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất phải nộp, không đợi đến khi quyết toán để giảm tải áp lực về nguồn vốn cho chủ đầu tư.
Doanh nghiệp cũng đề nghị UBND tỉnh cho phép sớm gia hạn thời gian thực hiện dự án, điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/500, tạo điều kiện thực hiện dự án khi gặp khó khăn vận động hộ dân trong vùng giải tỏa.
Ông Trần Quốc Bảo - Chủ tịch Tập đoàn VN Đà Thành, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Quảng Nam đề nghị UBND tỉnh thành lập ban chỉ đạo bồi thường, giải tỏa, giám sát, hỗ trợ vì nếu để doanh nghiệp tự thực hiện sẽ rất khó khăn, không thể thực hiện được.
Ngoài ra, còn tính đến chuyện phê duyệt giá đất, tính tiền sử dụng đất cho các dự án đã có quyết định giao đất, để nhà đầu tư có thể nộp tiền vào ngân sách nhà nước, tiếp tục thực hiện dự án.
Theo nhiều doanh nghiệp, Nhà nước có thể giao đất theo từng đợt, bảo đảm dự án triển khai theo tiến độ giải phóng mặt bằng, nhanh thụ lý hồ sơ thực hiện gia hạn dự án, gia tăng việc bổ sung kế hoạch sử dụng đất, rút ngắn thời gian xác định giá đất, gia hạn tiến độ dự án, điều chỉnh quy hoạch, chấp nhận chủ trương đầu tư.
Các địa phương cần đẩy nhanh việc bàn giao, đưa vào sử dụng các dự án đã hoàn thành để giảm thiểu chi phí phát sinh cho nhà đầu tư, cấp giấy chứng nhận và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật thiết yếu trên phần diện tích được giao để chủ đầu tư thu hồi một phần vốn, tái sản xuất, kinh doanh.
Không chỉ cơ chế, chính sách giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp bất động sản còn đề nghị Ngân hàng Nhà nước có chủ trương để hệ thống ngân hàng cấp dưới tạo điều kiện cho doanh nghiệp được nâng hạn mức vay vốn, tái cấu trúc nợ cho doanh nghiệp bất động sản, có cơ chế định mức cho vay theo khối lượng giá trị đã được nghiệm thu (do tài sản thế chấp để vay của doanh nghiệp không đủ theo điều kiện của ngân hàng).
Một yêu cầu khác cũng được đề cập là cần Ngân hàng Chính sách xã hội tỉnh, Quỹ đầu tư có cơ chế vay vốn làm nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội bằng hình thức thế chấp dự án. Ông Trần Quốc Bảo nói, nếu như tháo gỡ phần nào các kiến nghị này, sẽ tạo điều kiện hỗ trợ tốt nhất để doanh nghiệp vượt qua giai đoạn đầy khó khăn này.
Con số thu ngân sách từ đất năm 2023 được ấn định 2.300 tỷ đồng đã không dễ để thực hiện. Dự kiến năm 2024 - 2025 sẽ thu khoảng 5.400 tỷ đồng dường như không khả thi. Quảng Nam buộc phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 - 2025 vì thiếu hụt nguồn thu từ sử dụng đất. Vì thế, chính quyền cũng muốn đốc thu ngân sách từ khu vực này, nhưng rất khó để thực hiện.
Phó Giám đốc Sở KH-ĐT Nguyễn Hưng nói, có đến 90% số thu tiền sử dụng đất từ các khu đô thị, nhưng sẽ rất khó vì quy hoạch, các dự án đô thị chậm, tín dụng bất động sản bị siết chặt, vướng luật chồng chéo, khó có thể tháo gỡ. Bất động sản ngày càng khó khăn. Kiểm toán hay thanh tra đã chỉ ra những sai phạm của nhiều dự án cần xử lý. Nhưng khắc phục kiểu gì? Không dễ tháo gỡ...
Các kiến nghị của doanh nghiệp hợp lý, nhưng dường như vượt quá thẩm quyền của địa phương. Ông Hồ Quang Bửu - Phó Chủ tịch UBND tỉnh cho biết, các kiến nghị của Hiệp hội Doanh nghiệp, doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh sẽ được tổng hợp thường xuyên, chuyển thông tin, cùng các sở, ngành, địa phương chủ động giải quyết hoặc đề xuất, kiến nghị cấp có thẩm quyền ở Trung ương giải quyết theo quy định.