Thi hành Luật Đất đai 2024:Kỳ vọng khơi thông nguồn lực - Bài 1: Gỡ “nút thắt” mặt bằng
Luật Đất đai 2024 và các luật Kinh doanh bất động sản, Nhà ở (sửa đổi) cùng lúc có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được giới chuyên gia đồng thuận đánh giá là đột phá lớn trong việc tháo gỡ những rào cản, vướng mắc, chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai; qua đó, khơi thông và phát huy cao nhất các nguồn lực phục vụ sự phát triển của đất nước giai đoạn mới.
BÀI 1: GỠ “NÚT THẮT” MẶT BẰNG
“Nút thắt” trong các khâu thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là những trở lực lớn nhất, khó nhất khi triển khai các dự án liên quan đến đất đai, cả đầu tư công lẫn đầu tư tư ở Quảng Nam và nhiều địa phương khác.
Khiếu nại, khiếu kiện, ca thán nhiều nhất cũng ở lĩnh vực này; kéo theo là hàng loạt dự án bị đình trệ, chậm tiến độ, gây lãng phí nhiều nguồn lực. Luật Đất đai 2024, với nhiều chính sách mới, kỳ vọng sẽ tạo nhiều thuận lợi…
Lâu nay, khi “gỡ vướng” ở những nơi gặp ách tắc trong giải phóng mặt bằng, các nhà chức trách thường xuyên đưa ra cụm từ “vận dụng tối đa chính sách” (nghĩa là bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất ở mức cao nhất theo quy định của pháp luật - PV).
Dưới góc độ pháp lý, việc dùng cụm từ nêu trên là không ổn, bởi có “tối đa”, nghĩa là phải có “trung bình”, “tối thiểu”. Vậy khi nào là “tối đa”, “tối thiểu”, hoặc “trung bình”?; trong khi Hiến pháp quy định mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật.
Tuy nhiên, thực tế đã có không ít trường hợp người sử dụng đất dây dưa, không nhận mức bồi thường, hỗ trợ theo phương án được duyệt sẽ được lợi nhiều hơn so với những người chấp nhận chính sách ngay từ đầu.
Thực tế này dần dà dẫn đến tình trạng chây ì ngày càng tăng; công tác bồi thường, thu hồi đất đối với các dự án càng khó khăn, phức tạp hơn; khiếu nại, khiếu kiện cũng nhiều hơn. Ở góc độ khác, cũng phản ảnh nhận thức phổ biến lâu nay là người có đất bị thu hồi đã chịu rất nhiều thiệt thòi về quyền lợi.
Thêm nhiều lợi ích cho người sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 bổ sung nhiều quyền lợi của người sử dụng đất nói chung, người có đất bị thu hồi nói riêng. So với luật cũ (2013), có ít nhất 10 điểm mới rất quan trọng.
Nổi bật như: giá bồi thường về đất được tính theo nguyên tắc thị trường; người có đất bị thu hồi, kể cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có thể được bồi thường bằng tiền, bằng đất ở hoặc nhà ở; được hỗ trợ kinh phí di chuyển vật nuôi, tháo dỡ, di dời công trình xây dựng trên đất theo giấy phép xây dựng nhưng đã hết thời hạn; được chuyển mục đích sử dụng đất trong thửa đất có đất ở với điều kiện thông thoáng hơn; được bồi thường cả đối với đất không có giấy tờ hợp pháp nhưng sử dụng ổn định, không tranh chấp trước ngày 1/7/2014;...
Trong đó, giá bồi thường về đất được tính theo nguyên tắc thị trường là điểm mới rất căn bản, đột phá. Thực tế nhiều năm qua cho thấy, bức xúc về “giá bồi thường quá thấp” so với giá đất giao dịch trên thị trường là nguyên nhân phát sinh đơn thư khiếu nại, khiếu kiện nhiều nhất.
Luật Đất đai 2024 bãi bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định (theo luật 2013) và giao quyền cho các địa phương trong cả nước xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường, áp dụng từ ngày 1/1/2026 (các tỉnh, thành phố tùy theo tình hình thực tế, có thể ban hành bảng giá đất mới sớm hơn, như TP.Hồ Chí Minh đang xây dựng).
Theo các chuyên gia, giá đất theo nguyên tắc thị trường không phải là giá giao dịch thực tế, nhưng đảm bảo gần bằng với giá thị trường, ít nhất cũng khoảng 70-80% so với giá giao dịch thực tế.
Tại Quảng Nam, do nhiều yếu tố có tính lịch sử nên hiện trạng sử dụng đất tồn tại nhiều vấn đề phức tạp, khó gỡ khi triển khai các dự án có thu hồi đất thời gian qua.
Đáng kể nhất là các vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất 5%, đất không có giấy tờ hợp pháp trước ngày 1/7/2014, sự lệch pha giữa diện tích đất sử dụng thực tế và số liệu ghi trên bìa đỏ;…
Những nội dung này, Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 88, ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng đã tháo gỡ theo hướng có lợi hơn đối với người sử dụng đất.
Ông Bùi Ngọc Ảnh - Giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường thông tin, Quảng Nam đang khẩn trương triển khai xây dựng các quy định cụ thể thuộc thẩm quyền của tỉnh về thi hành Luật Đất đai 2024; mục tiêu là đảm bảo quyền lợi cao nhất cho người dân.
Áp lực quản lý
Thuận lợi với chính quyền các cấp khi áp dụng pháp luật đất đai mới là những quy định chặt chẽ, cụ thể đối với những ai chây ì, dây dưa, cố tình cản trở việc triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
Tại Quảng Nam, câu chuyện 7 năm mới giải tỏa được một hộ dân có nhà và đất “án ngữ” tại ngã 3 Cây Cốc (Thăng Bình) thuộc dự án xây dựng tuyến nối từ đường Võ Chí Công đến cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi; hay những cây cầu “làm mãi không thông” ở Hội An, Núi Thành, Quế Sơn chỉ vì vướng một vài hộ dân là những ví dụ điển hình.
Luật Đất đai 2024 với những quy định rất chi tiết về điều kiện và thời hạn áp dụng kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thu hồi đất (10 ngày làm việc sau khi vận động, thuyết phục không thành), sẽ là công cụ hữu hiệu để chính quyền các cấp “mạnh tay” hơn đối với các trường hợp yêu cầu quá đáng; cũng là đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật.
Tuy nhiên, bên cạnh nhiều quy định được xem là sẽ giải tỏa căn bản những vướng mắc, bất cập trong công tác quản lý nhà nước liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất, giúp những người thực thi công vụ yên tâm hơn về những “rủi ro” pháp lý; Luật Đất đai 2024 cũng tạo nhiều áp lực với chính quyền các cấp.
Đặc biệt, trong chừng mực nào đó, “cái lợi” đối với chủ sử dụng đất cũng là “cái khó” của Nhà nước, nhất là đối với các địa phương eo hẹp về nguồn lực tài chính như Quảng Nam.
Từ ngày 1/8/2024, phải hoàn thành tái định cư trước khi thu hồi đất là điều kiện bắt buộc. Thể chế hóa Nghị quyết số 18, ngày 16/6/2022 của Trung ương về chính sách đất đai trong thời kỳ mới, với Luật 2024, người dân có thể yên tâm “cuộc sống nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ”.
Sẽ không còn tình trạng các khu tái định cư “nhiều không”, không còn tình trạng người dân bị thu hồi đất “chơi vơi” nhiều năm vì chưa có đất để an cư.
Thêm vào đó, những quy định mới về bồi thường, hỗ trợ như đã nêu trên, không chỉ tiêu tốn thêm nguồn tài chính đối với ngân sách nhà nước mà còn tạo áp lực lớn đối với chính quyền các cấp ở khâu “tiền” giải tỏa. Nói cách khác, sẽ “không dễ” thu hồi đất của dân.
Giá đất và các chi phí khác phục vụ công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai 2024 là bài toán không dễ xử lý ổn thỏa trong thời gian tới.
Đáp ứng lợi ích cao nhất cho người sử dụng đất theo luật định là một chuyện; giải phóng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho sự phát triển là mới là mục tiêu bao trùm.
Các doanh nghiệp, địa phương, chủ đầu tư các khu - cụm công nghiệp đang lo toan việc giá đất tăng cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thu hút đầu tư.
Người dân cũng sẽ phải lo khi nộp tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhất là với mặt bằng giá đất hiện tại đã được thiết lập từ những cơn sốt ảo của thị trường.
----------------------
Bài 2: “Dẹp loạn” thị trường bất động sản