Quảng Nam tìm cách tăng thu ngân sách từ đất
Chính quyền, cơ quan quản lý đang tìm mọi cách để đẩy mạnh nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước. Một hội nghị với các nhà đầu tư bất động sản, dự kiến tổ chức vào giữa tuần này, liệu có tìm được con đường sáng cho dòng chảy địa tô?
Liên tục giảm thu
Địa tô được xem là một trong những nguồn thu chủ lực của Quảng Nam để bổ sung nguồn đầu tư phát triển. Các cơ quan tài chính dự tính mỗi năm số thu từ đất sẽ tăng 10-11%.
Thuế thu từ đất cũng là “tiền tươi, thóc thật”, bổ sung chi cho đầu tư phát triển, nên dự toán thu ngân sách năm nào cũng được ấn định gia tăng. Tuy nhiên, hệ thống tài chính địa phương vẫn chưa đủ mạnh để tạo ra các giải pháp đốc thu ngân sách từ lĩnh vực này, nên không dễ thực hiện.
Cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản diễn ra từ đầu quý IV/2022, chưa biết bao giờ hạ nhiệt, đã khiến thu ngân sách từ đất liên tục bị giảm sút. Năm 2023, Quảng Nam chỉ thu từ địa tô hơn 1.911 tỷ đồng/2.300 tỷ đồng (83,1% dự toán).
Năm 2024 “thê thảm” hơn khi ấn định con số thu từ đất 2.700 tỷ đồng không thể thực hiện được. Kết thúc niên độ tài chính, tiền sử dụng đất chỉ đạt 33,3% (900 tỷ đồng).
Thị xã Điện Bàn không thu được tiền sử dụng đất, không đủ vốn để cân đối chi đầu tư, thậm chí buộc phải sử dụng tiền đầu tư tạm ứng chi thường xuyên, chờ các dự án bất động sản hoàn chỉnh để có thể đưa vào đấu giá... thu tiền.
Tiền sử dụng đất cũng là một trong nguồn thu chính của TP.Hội An. Thu không được, chính quyền thành phố đã buộc phải loại ra khỏi kế hoạch các dự án đầu tư được phân bổ vốn, giải ngân từ đất.
Ông Nguyễn Văn Sơn - Chủ tịch UBND TP.Hội An nói, bất động sản đóng băng, các dự án không chuyển nhượng, gần như địa phương không thể đấu giá được. Sự vụ này kéo theo doanh nghiệp khó khăn tài chính kéo dài, không thể đủ lực để nộp ngân sách.
Cơ quan thuế nhìn nhận, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản gần như giống nhau. Chủ yếu là không thể giải phóng được mặt bằng, thị trường bất động sản đóng băng, doanh nghiệp không thanh khoản được.
Các địa phương tổ chức đấu giá đất nhưng không có người mua, doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vay do không được gia hạn tiến độ dự án... Không chuyển nhượng được dự án, một số dự án đã được giao đất, cho thuê đất, nhưng chưa có quyết định phê duyệt giá đất...
Doanh nghiệp không đủ lực nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, nợ tiền sử dụng đất lớn, dẫn đến nguồn thu này liên tục bị sụt giảm. Cơ quan thuế không muốn đẩy doanh nghiệp vào thế khó, nhưng họ cũng không biết cách nào khác hơn là buộc phải cưỡng chế hóa đơn, tiến đến cưỡng chế tài sản, thu từ bên thứ ba hoặc phải thu hồi giấy phép kinh doanh khi doanh nghiệp nợ thuế đất kéo dài nhiều năm không trả nổi.
Ông Nguyễn Hưng - Phó Giám đốc Sở Tài chính cho hay, khoảng 90% tiền sử dụng đất sẽ dựa vào các khu đô thị để thu. Nhưng cũng rất khó vì các dự án đô thị chậm, tín dụng bất động sản bị siết chặt, chồng chéo luật, chưa thể tháo gỡ trong ngắn hạn.
Tìm cách khơi thông “dòng chảy” địa tô
Không có nhiều chuyển biến về địa tô kể từ sau cuộc gặp gỡ giữa chính quyền địa phương với 12 doanh nghiệp bất động sản có số nợ tiền đất lớn (hơn 1.245 tỷ đồng) diễn ra ngày 27/8/2024.
Thống kê của cơ quan thuế, số nợ đọng tiền sử dụng đất của 30 dự án bất động sản gần 1.660 tỷ đồng (chiếm 60% tổng nợ thuế) chỉ mới thu được 252 tỷ đồng. Số còn nợ tiền đất tính đến hết quý I/ 2025 khoảng 1.400 tỷ đồng vẫn chưa thể thu.
Lý do được viện dẫn vẫn là thị trường bất động sản đóng băng, giá đất giảm, doanh nghiệp không bán được hàng. Doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính, không có tài sản để cầm cố, thế chấp vay ngân hàng và cũng không loại trừ một số doanh nghiệp cố tình chây ì, kéo dài không nộp thuế.
Ngoài ra, không ít dự án vướng về pháp lý như điều chỉnh dự án, chậm trễ bồi thường, giải phóng mặt bằng, thay đổi quy hoạch, chậm ban hành giá đất... khiến nhiều doanh nghiệp không thể hoàn thành dự án.
Cơ quan thuế đã kiến nghị chính quyền, cơ quan quản lý tìm cách tháo gỡ, từ “cấp sổ”, định giá đất, điều chỉnh hay phân kỳ đầu tư, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn ngân hàng, để có thể đốc thu số nợ này vào ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, điều mong muốn này chưa có dấu hiệu khả quan trên thực tế. Ngay như số tiền thuế liên quan đến sử dụng đất tăng từ 2.700 tỷ đồng năm 2024 đã lên 3.300 tỷ đồng năm 2025 rất khó để thực hiện.
Ông Nguyễn Việt Xuân - Chi cục phó Chi cục thuế khu vực XII cho biết, tiền sử dụng đất năm 2025 Quảng Nam chỉ thu được 167/3.300 tỷ đồng, thấp nhất trong 4 tỉnh của khu vực XII. Cơ quan thuế đã làm việc với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là doanh nghiệp nợ nhiều tiền thuế đất, khó có cơ hội trả hết trong ngắn hạn.
Cơ quan thuế mong muốn các ngành nghiên cứu, tìm giải pháp thúc đẩy tiến độ đầu tư các dự án trong việc phê duyệt nhanh giá đất, gia hạn, phân kỳ cho doanh nghiệp bất động sản có điều kiện tái hoạt động và nộp thuế.
Ngày 2/4/2025, UBND tỉnh đã quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Ông Trần Nam Hưng - Phó Chủ tịch UBND tỉnh cam kết thu ngân sách từ sử dụng đất sẽ hoàn thành 3.300 tỷ đồng như kế hoạch từ các dự án sẽ được phê duyệt giá đất. Tuy nhiên, thực tế sẽ không thể dễ dàng như vậy, khi mấy tháng qua, số tiền đất chỉ thu mới khoảng 5% dự toán.
Ông Lê Văn Sinh - Chủ tịch UBND huyện Núi Thành nói, vốn đầu tư phân bổ cho địa phương đã ấn định có 73 tỷ đồng tiền đất, nhưng địa phương mới chỉ thu được khoảng 14 tỷ đồng.
Trong khi số dự án phát sinh chưa thu được bao nhiêu thì con số tiền sử dụng đất doanh nghiệp nợ cũng không thu được, nên nguồn lực từ địa tô vẫn tiếp tục khó khăn. Tất cả trông chờ vào quyết định cuối cùng từ cuộc họp với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là các doanh nghiệp có số nợ tiền sử dụng đất cao để đốc thu vào ngân sách từ đất.
Tuy nhiên, nếu không thể gỡ được các khó khăn của các dự án bất động sản, từ điều chỉnh chủ trương đầu tư, phân kỳ đầu tư, cấp sổ theo phân kỳ hay điều chỉnh quy hoạch (rất khó để thực hiện được vì pháp luật không cho phép) thì khó có thể đốc thu địa tô như mong muốn.
Theo ông Trần Quốc Bảo - Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Quảng Nam, Chủ tịch Tập đoàn VN Đà Thành (tập đoàn bất động sản), muốn thu được tiền sử dụng đất thì phải bảo đảm cho dự án nộp tiền theo quyết định giao đất và phải cấp sổ đỏ.
Doanh nghiệp sẵn sàng nộp tiền ngay, nhưng thu tiền mà không cấp sổ đỏ, không chuyển nhượng được... thì doanh nghiệp vẫn còn gặp nhiều khó khăn, không thể có được dòng tiền để đầu tư hay nộp thuế.