Thi hành Luật Đất đai 2024: Kỳ vọng khơi thông nguồn lực - Bài 2: "Dẹp loạn" thị trường bất động sản
Quảng Nam đã gánh chịu hậu quả nặng nề và có thể rút ra những bài học xương máu khi triển khai tràn lan các dự án bất động sản, nhất là các dự án phân lô bán nền núp dưới danh nghĩa phát triển đô thị thời gian qua. Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ không còn khoảng trống cho những phi vụ đầu cơ trục lợi.
Hết thời “cò” đất và bán “lúa non”
Khoảng 200 cuộc tiếp dân của các cơ quan cấp tỉnh để xử lý những rắc rối phát sinh liên quan đến các dự án do Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu tư là vụ việc điển hình về hậu quả của một thời “bùng nổ” các dự án gọi là phát triển đô thị.
Đến thời điểm này, dù các cơ quan chức năng đã rất nỗ lực, trách nhiệm và lãnh đạo cao nhất tỉnh cũng đã ra “tối hậu thư”, nhưng để xử lý rốt ráo vụ việc Bách Đạt An chắc phải mất thêm một thời gian nữa.
Không riêng Bách Đạt An, rất nhiều trong số gần 200 dự án khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh hiện nay do các doanh nghiệp làm chủ đầu tư, đều gặp rắc rối ở các mức độ khác nhau.
Chưa ai tính ra những con số (dù ước lượng) về thiệt hại của Nhà nước, người dân và cả doanh nghiệp, nhưng sự lãng phí vô cùng lớn các nguồn lực, nhất là nguồn lực về đất đai và những hệ lụy xã hội là thực tế nhãn tiền. Và phải mất nhiều năm nữa, chính quyền các cấp mới giải quyết xong hậu quả của một thời nơi đâu cũng rình rang dự án!
Luật Đất Đai 2024 và các luật Kinh doanh bất động sản, Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 yêu cầu cấm tuyệt đối phân lô bán nền ở các phường của tất cả thành phố, thị xã.
Cùng đó, các dự án xây dựng khu đô thị, khu nhà ở cũng được siết chặt ngay từ khâu cấp phép và cả quá trình triển khai thực hiện. Đặc biệt là yêu cầu công khai, minh bạch trên công luận toàn diện, chi tiết tính pháp lý, quy mô, tiến độ triển khai dự án.
Thu hồi các dự án “ôm đất”
Theo Luật Đất đai 2024, các chủ đầu tư dự án không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn.
Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Theo phân tích của các chuyên gia, với các quy định mới của pháp luật, tới đây, sẽ có một cuộc “sàng lọc” nghiêm khắc đối với giới đầu tư kinh doanh bất động sản; những doanh nghiệp nhỏ, tiềm lực tài chính eo hẹp, làm ăn chụp giựt, thiếu chuyên nghiệp sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.
Tình trạng bán “lúa non” với mục đích vụ lợi, sẽ không còn đất sống. Bởi, doanh nghiệp chỉ được mở bán dự án khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước và đáp ứng các điều kiện về hạ tầng theo quy định.
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng cấm người môi giới bất động sản tay ngang, hành nghề tự do (lâu nay dư luận gọi là “cò” đất). Ngăn chặn tình trạng anh thợ hồ, chị bán rau cũng “buôn bán” đất; hay các “đại lý” bất động sản tràn lan từ quê ra phố đã phổ biến lâu nay.
Tư duy đô thị
Từ ngày 1/8/2024, Nhà nước không còn cấp phép cho các dự án phân lô bán nền tại các phường thuộc các thành phố, thị xã. Các nhà đầu tư dự án đất nền buộc phải tập trung về khu vực nông thôn ven thị trấn, thị tứ.
Bị giới hạn đáng kể về không gian phát triển, cũng như sự ràng buộc pháp lý chặt chẽ hơn đối với các dự án kinh doanh bất động sản, các nhà phân tích đã đưa ra những dự báo về việc giá đất nền sẽ tăng cao trong thời gian tới, gây bất lợi đối với người thu nhập thấp nhưng có nhu cầu thật sự về đất ở.
Đặc biệt, một khi chủ trương “tính thuế cao đối với người có nhiều nhà, nhiều đất nhưng không đưa vào sử dụng hiệu quả” theo Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII chưa được thể chế hóa bằng luật pháp, thì việc đầu cơ đất, có lẽ vẫn còn sức hấp dẫn đối với nhiều người.
Quảng Nam đã và đang gánh chịu hậu quả nặng nề từ công cuộc phát triển đô thị tràn lan trong giai đoạn vừa qua, hẳn sẽ rút ra được nhiều bài học đáng giá.
Trong đó, dễ thấy nhất là sự hoang hóa phổ biến tồn tại dai dẳng ở nhiều khu đô thị dù đã hoàn chỉnh hạ tầng; là tình trạng phần lớn người mua đất tại các dự án chủ yếu với mục đích đầu cơ kinh doanh; là việc người dân mất đất sản xuất trong khi các dự án bỏ hoang, nham nhở nhiều năm trời; là câu chuyện xã hội về nhiều hộ gia đình, cá nhân đang rất bức xúc về nhu cầu an cư, lạc nghiệp nhưng giá đất quá xa tầm với...
Đô thị hóa và phát triển đô thị là xu thế tất yếu. Nhưng bằng cách nào và theo phương hướng, lộ trình nào để phù hợp với mỗi giai đoạn phát triển là bài toán mà mỗi địa phương cần cân nhắc để khai phóng hiệu quả nhất nguồn lực đất đai theo định hướng của Đảng và giải quyết hài hòa những vấn đề xã hội.
Để ý trong Danh mục các dự án thu hút đầu tư và ưu tiên thu hút đầu tư của Quảng Nam giai đoạn 2024 - 2025 (Quyết định số 1221-QĐ/UBND, ngày 21/5/2024 của UBND tỉnh), trong số 233 dự án tại các địa phương có đến 40 dự án thu hút đầu tư phát triển đô thị, phần lớn ở loại hình khu phố chợ, khu dân cư đô thị (kinh doanh đất nền).
Khó có thể xác quyết là nhiều hay ít, bao nhiêu dự án thật sự cần thiết và cấp thiết, mục tiêu phục vụ là đâu (người đầu cơ kinh doanh hay nhu cầu nhà ở của cư dân địa phương), kể cả những bài toán về đầu vào - đầu ra của dự án, nhưng chắc chắn đây sẽ là những vấn đề không thể bỏ qua, khi các địa phương trong tỉnh đều quá “thấm thía” và đã phải trả giá với các dự án phân lô bán nền.
Thêm một dự báo rất đáng lưu ý của các chuyên gia sau khi 3 luật liên quan đến đất đai đã nêu có liệu lực, là bất động sản công nghiệp sẽ thu hút mạnh các nhà đầu tư trong và ngoài nước thời gian tới.
Quy hoạch tỉnh Quảng Nam đã xác định phát triển hơn 10 ngàn héc ta đất các khu công nghiệp từ nay đến năm 2030. Thực tiễn chứng minh, đất công nghiệp đã và đang phát huy hiệu quả cao nhất, sinh lời và đóng góp nhiều nhất cho kinh tế - xã hội hội của địa phương.
----------------------
Bài 3: Khi đất nông nghiệp được “cởi trói”