Bài 2: Rối rắm đất ở, đất vườn, đất thổ cư

Điều 11 Luật Đất đai 2013 về phân loại đất, xác định đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp; Điều 103 quy định về xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao trong thực tế sử dụng đất qua các thời kỳ. Nội dung các điều luật này cơ bản trùng khớp với Điều 10 và Điều 117 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Không hề có khái niệm “đất thổ cư” trong luật hiện hành và dự luật sửa đổi; đồng thời “đất vườn, ao” cũng không xếp vào nhóm đất nào về phân loại đất. Song đây lại là những vướng mắc về pháp lý và nóng bỏng trong thực tiễn khi Nhà nước thu hồi đất.

Chuyện từ những làng quê

Làng tôi là một xóm nhỏ chừng hơn 150 hộ dân sống tập trung trên diện tích vài chục héc ta và tương đối cách biệt với các làng quê khác. Hồi mới giải phóng (1975), nhà cửa thưa thớt, mỗi hộ dân sở hữu một mảnh vườn chí ít cũng 500m², nhiều thì một nghìn, thậm chí hai, ba nghìn mét vuông, phần lớn do ông bà tổ tiên để lại. Qua thời gian, dân số tăng thêm, cha mẹ chia đất cho con cái làm nhà, chẳng cần giấy tờ thủ tục cho đất, chia đất, giấy phép xây dựng gì.

Sau khi pháp luật quy định cụ thể về hạn mức đất ở nằm trong đất vườn, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhưng do luật xây dựng qua các thời kỳ không yêu cầu việc xây dựng nhà ở tại nông thôn bắt buộc phải có giấy phép, nên người dân vẫn vô tư cơi nới nhà cửa, chia đất, phân lô cho con cái làm nhà, chẳng hề quan tâm phân biệt đất ở, đất vườn; cũng chẳng có cơ quan nhà nước nào kiểm tra, nêu ý kiến đúng sai.

Qua hàng mấy chục năm, đất làng tôi cũng chỉ để ở; các hộ dân không sử dụng nhà để kinh doanh mua bán gì nhiều. Trong làng hầu hết là bà con thân thuộc của 5 - 6 tộc họ; người nơi khác không có nhu cầu đến đây mua đất dựng nhà. Cũng hiếm có trường hợp các hộ dân bán đất cho người ngoại tộc. Vì thế hầu như không ai quan tâm đến chuyện mua bán đất, giá đất.

Cho đến khoảng 5 - 7 năm trở lại đây, khi những cơn sốt đất nổi lên, người từ các nơi đổ về làng quê lùng sục mua đất, thì những mảnh vườn đột nhiên… có giá. Một số khu vườn bỏ hoang, vài mảnh vườn còn diện tích khá, chủ đất bất ngờ thu được hàng tỷ đồng. Những câu chuyện về đất trở thành vấn đề thời sự nóng bỏng ở mọi nhà, mọi cuộc hội hè, đình đám…

Cách đây khoảng chục năm, một người bạn của tôi sống ở Đà Nẵng, về quê Điện Dương (Điện Bàn) mua mảnh vườn hơn 1.000m² với mục đích để dành khi về già sinh sống.

Vài năm trước, anh về quê, làm thủ tục chia mảnh vườn thành 5 sổ đỏ. Hỏi thì anh trả lời, “đất ở đây đang có giá hơn 1 tỷ đồng/lô, mình nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất không bao nhiêu, nhưng sẽ bán với giá cao. Hoặc phòng khi Nhà nước làm dự án, sẽ được bồi thường 5 lô đất khác, cả khối tiền!”

Thực tế những năm gần đây, chuyện tách hộ, chia nhỏ đất vườn, chuyển mục đích sử dụng đất gần như trở thành “phong trào” ở nhiều vùng nông thôn trong tỉnh. Cơ quan chuyên môn ở một số địa phương thường xuyên quá tải trong tiếp nhận, xử lý hồ sơ đất đai.

Người khắp nơi dồn dập về các làng quê mua đất, đẩy giá đất… lên trời. Nhiều người “trúng đất”, tức khắc trở thành tỷ phú. Nhiều gia đình có nhu cầu bán bớt đất vườn, chạy đôn chạy đáo vẫn không sao làm xong thủ tục. Ngược lại, không ít những lời đồn thổi, rằng cứ bán đất cho “cò” thì thủ tục dễ như trở bàn tay.

Còn với các cơ quan nhà nước, đụng đến việc thu hồi đất, là vô số rắc rối nảy sinh; khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Cuộc sống của nhiều gia đình bị thu hồi đất trở nên xáo trộn, có trường hợp đưa ra tòa, cũng không ít trường hợp anh em, bà con cật ruột nảy sinh mâu thuẫn, gây ra thương tích.

Kẻ cười, người khóc

Một người bà con bên vợ tôi ở quận Ngũ Hành Sơn, TP.Đà Nẵng, được thừa kế mảnh vườn hơn 1.200m² (trong đó có 200m² đất ở) thuộc khu vực trũng thấp ven sông Hàn. Năm 2017, Nhà nước triển khai dự án chỉnh trang, nâng cấp thành khu dân cư đô thị. Thửa đất bị thu hồi và được bồi thường, hỗ trợ tổng cộng 2,1 tỷ đồng (cả nhà và đất).

Gia đình có 5 nhân khẩu (vợ chồng và 3 con nhỏ), được chính quyền xét cho mua 7 lô đất (lô lớn nhất diện tích 100m², mặt tiền đường 7,5m gọi là lô chính; các lô còn lại gọi là lô phụ, diện tích 75m², đường 5,5m), tái định cư tại chỗ. Tổng cộng tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước là 2,2 tỷ đồng, hơn một chút so với tổng tiền bồi thường, hỗ trợ.

Ba năm sau, dự án hoàn thành, chủ nhà nhận đất; lúc đó, mỗi lô có giá bán trên thị trường 3 - 4 tỷ đồng, tùy vị trí đường. Gia đình người thân của tôi bán 1 lô, thừa tiền làm nhà, còn lại 5 lô làm của để dành. Từ một ngôi nhà cấp 4 trên một mảnh vườn trũng thấp, nhờ dự án, người thân của tôi đã có nhà lầu ở phố hẳn hoi, lại còn thêm cả một gia sản lớn, giàu có hẳn lên. Đúng là nơi ở mới hơn nơi ở cũ!

Pháp luật đất đai từ nhiều năm nay giao cho chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố quy định giá đất, cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và vì thế có sự khác nhau; thậm chí trong một tỉnh, mỗi giai đoạn mỗi khác.

Đã có những người “trúng đất”, phát tài từ dự án, cũng không ít gia đình lâm vào bị kịch, khốn khổ vì dự án. Nhiều hộ dân nhà cửa vốn nằm sâu trong hẻm, kiệt; khi dự án triển khai là nghiễm nhiên ra mặt tiền, giá đất cao ngất ngưởng, lại có lợi thế kinh doanh nhưng chẳng mất đồng nào nộp cho Nhà nước.

Ngược lại, nhiều gia đình, khi bị giải tỏa nhà ở và đất vườn, tổng tiền bồi thường chỉ đủ mua đất, dựng một căn nhà bình thường ở khu tái định cư. Lợi thế về đất vườn ở nông thôn (có thể tự do chia cho con cái làm nhà, như đã nói ở phần trên), bỗng dưng mất hẳn. Chưa kể cuộc sống, sinh kế bị xáo trộn khi di dời qua nơi ở mới.

Thực tế nêu trên có thể lý giải phần nào sự phức tạp, khó khăn và những hệ lụy khi xảy ra trường hợp thu hồi đất ở (trong khu đất có vườn). Trong khi Luật Đất đai hiện hành và cả dự luật sửa đổi cũng chỉ đưa đất vườn, ao vào các nhóm đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng, mà không xét tính đặc thù của loại đất đặc biệt này.

Bởi đất vườn nhà nếu là đất nông nghiệp (đất trồng cây hằng năm, lâu năm, chăn nuôi,…), hoặc đất phi nông nghiệp (chủ yếu là đất làm nhà xưởng sản xuất thủ công nghiệp gia đình, cơ sở dịch vụ) thì giá bồi thường rất thấp (trong khi người dân có thể bán với giá đất cao để làm đất ở).

Vì thế, không ít trường hợp, hễ nghe tin có dự án thu hồi đất là người dân đua nhau làm nhà tạm, xây tường rào, lót nền (không móng), hoặc trồng cây ken dày trên đất, cố để “kiếm thêm” một khoản bồi thường!

Một thực tế khác thuộc về quá trình lịch sử quản lý đất đai khá phổ biến ở miền Nam là khái niệm “đất thổ cư”, có nguồn gốc từ giai đoạn trước và cả sau 1975. Nhiều bản đồ địa chính lập ra trước năm 1980 ở nhiều địa phương vẫn còn ký hiệu chữa “T”, được hiểu là đất thổ cư. Và cho đến hiện nay, khi đụng đến câu chuyện thu hồi đất, rắc rối lại phát sinh.

Đã có nhiều vụ việc được đưa ra tòa phân xử; và quan điểm của tòa đôi khi lại trái ngược với cách hiểu của chính quyền địa phương. Vừa qua, góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, UBND tỉnh Quảng Nam cũng đề nghĩa làm rõ khái niệm “đất thổ cư” mà dự luật chưa nói đến.

Rõ ràng, quá nhiều vấn đề khúc mắc từ luật pháp và chính sách liên quan đến quản lý, sử dụng đất ở (có vườn, ao) và nhà ở nông thôn. Để khắc phục cơ bản những vấn đề phức tạp, khiếu nại, khiếu kiện, cũng như bảo đảm quyền lợi của người dân, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần xác định rõ tính đặc thù của đất vườn, ao chuồng và có cơ chế, chính sách đặc biệt, phù hợp khi tiến hành thu hồi đất. Không thể xác định giá đất vườn như giá đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp tương đồng ở những nơi không gắn với nhà ở của cư dân.

Ngoài ra, so với các nước đã cơ bản hoàn thành công nghiệp hóa và đô thị hóa, phần lớn nhân dân nước ta đang ở các vùng nông thôn không chỉ xem nhà ở là… nơi để ở, mà còn gắn với bao điều thiêng liêng khác. Nên chăng, chính sách pháp luật cần có những quy định hạn chế tối đa việc thu hồi đất ở các làng quê, nơi có nhiều cư dân sinh sống.

-------------------------------------------
Bài cuối: Pháp luật cần đồng bộ, tường minh