Bài cuối: Pháp luật cần đồng bộ, tường minh

Chồng chéo, vướng mắc

Luật Đất đai 2013 và dự luật sửa đổi đều thống nhất khái niệm hộ gia đình sử dụng đất “là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Năm 2022, một người dân ở Duy Xuyên gửi đơn khiếu nại đến Báo Quảng Nam với nội dung: Sau khi lập gia đình, vợ chồng anh (người gửi đơn - PV) khai hoang được một thửa đất, sau đó được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người chị ruột của anh, sau khi cha mẹ mất về sống chung và cũng có tên trong hộ khẩu gia đình anh. Do mâu thuẫn, người chị này bỗng dưng đòi chia đất và vụ việc được đưa đến tòa phân xử. Một ngày nọ, tòa đưa người đến nhà anh yêu cầu được lập đo, vẽ, xác định giá trị tài sản…

Rõ ràng đang có nhiều cách hiểu khác nhau về hộ gia đình sử dụng đất theo định nghĩa của luật hiện hành và dự luật đang xây dựng. Dẫn chiếu với một số luật khác, càng lộ thêm những vướng mắc và xung đột.

Luật Hôn nhân và gia đình cũng như Bộ luật Dân sự 2015 đều xác định quan hệ huyết thống đến 3 đời; trong khi đó, Luật Quốc tịch 2018 chỉ xác định quan hệ huyết thống đến đời cha mẹ. Như vậy, trường hợp xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất thì cơ quan chức năng căn cứ vào luật nào để giải quyết?

Ở góc độ khác, quan hệ nuôi dưỡng cũng là một vấn đề. Đây là phạm vi khá rộng, bởi nó không còn giới hạn trong hôn nhân và huyết thống. Ngoài ra, trong thực tiễn, còn có những trường hợp trong gia đình, có thành viên không tham gia tạo lập quyền sử dụng đất ban đầu nhưng có công quản lý, cải tạo, tu bổ, làm tăng giá trị của đất; khi xảy ra tranh chấp, quyền lợi có được công nhận đối với người có công trong việc cải tạo, tu bổ, làm gia tăng giá trị của đất hay không cũng là vấn đề chưa được làm rõ.

Xung đột pháp luật hay tình trạng luật ống, luật khung và những điều luật diễn giải theo văn phong “nghị quyết” là thực tế khá phổ biến ở Việt Nam. Ngay tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, một số điều cũng chưa khắc phục được.

Chẳng hạn, tại khoản 1, Điều 4 (áp dụng pháp luật) nêu: “Quản lý và sử dụng đất đai phải thực hiện theo quy định của luật này và các luật khác có liên quan. Trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của luật này với các luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”.

Trong khi đó, Luật ban hành Văn bản quy phạm pháp luật quy định, văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có cùng một nội dung thì áp dụng theo văn bản mới nhất. Hay như, dự thảo Luật Đất đai đặt ra yêu cầu chính quyền địa phương phải thực hiện quy hoạch chi tiết 1/500 trước khi đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64); nhưng theo Luật Quy hoạch thì quy hoạch chi tiết 1/500 phải gắn với dự án đầu tư. v.v..

Chính sách và cuộc sống

Dự thảo Luật Đất đai đang lấy ý kiến nhân dân lần này diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng; nhiều tiếng kêu “giải cứu” của giới đầu tư bất động sản dồn dập xuất hiện trên các phương tiện thông tin đại chúng, trên các diễn đàn và kể cả gửi đến Chính phủ. Đây chính là hệ lụy của những vướng mắc về chính sách và pháp luật trong suốt thời gian dài, mà pháp luật về đất đai đóng một “vai trò” không hề nhỏ.

Hiến pháp nước ta qua nhiều lần ban hành đều xác định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, mọi người dân đều có quyền bình đẳng về tiếp cận đất đai và có quyền có nhà ở hợp pháp.

Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn người dân Việt Nam, với nguồn thu nhập hiện nay, tiếp cận đất đai (đất ở) và có được một ngôi nhà để ở là chuyện xa vời. Sự lệch pha của thị trường bất động sản (trong khi nguồn cung từ các dự án bất động sản dư thừa nhưng nhu cầu nhà ở của công nhân, người lao động nghèo thiếu hụt trầm trọng), hoặc tình trạng đầu cơ, bỏ hoang đất tràn lan là một trong những minh chứng cho quyền bình đẳng về tiếp cận đất đai của người dân chưa được thực thi hiệu quả.

Có những quan điểm, thậm chí là chủ trương dù rất đúng đắn nhưng phải mất một thời gian dài mới đi vào cuộc sống. Tỷ như, quyết định bỏ khung giá đất trong dự luật lần này, đang được các chuyên gia đánh giá rất cao, thật ra đã được bàn thảo từ hơn mười năm trước, khi xây dựng Luật Đất đai hiện hành.

Hay như chủ trương “phải lập dự án tái định cư cho người có đất bị thu hồi và phải xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất” để triển khai các dự án đầu tư, “bảo đảm cho người bị thu hồi đất đến chỗ ở mới có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” đã được đề ra từ Nghị quyết số 26-NQ/TW, ngày 12/10/2003 của Ban Chấp hành Trung ương nhưng đến nay vẫn chưa hoàn toàn đi vào cuộc sống.

Quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này diễn ra cùng lúc với việc các cơ quan chức năng tiến hành dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Điểm đáng chú ý là các dự luật đều hướng đến việc đánh thuế cao đối với những người có nhiều nhà và nhiều đất nhưng không sử dụng hiệu quả, vốn đã được đề ra tại Nghị quyết 19-NQ/TW, ngày 30/12/2012 của Ban Chấp hành Trung ương: “Nhà nước thực hiện chính sách thuế lũy tiến đối với các dự án đầu tư chậm hoặc bỏ hoang không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn theo quy định của pháp luật; Nghiên cứu ban hành thuế bất động sản (đối tượng chịu thuế phải bao gồm cả đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất); Người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê, nhưng chậm đưa vào sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn”.

Quan điểm trên được đông đảo chuyên gia đồng tình, với hy vọng đây là giải pháp căn bản để chống đầu cơ đất đai, tạo thuận lợi cho người nghèo, công nhân lao động có được quyền “bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai” và có được nhà ở; đồng thời hạ nhiệt giá đất cũng là tiền đề quan trọng thúc đẩy thu hút đầu tư, chuyển dịch đất đai trong giai đoạn đất nước đang phát triển.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cảnh báo, đầu cơ đất đai một cách vô tội vạ, chính là “ăn” vào tương lai của con cháu mình. “Điều này sẽ gây ra những hệ lụy xã hội khôn lường”!

Lời kết

Không kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành trong thời gian tới sẽ giải quyết rốt ráo mọi vấn đề bức xúc từ thực tiễn, nhất là đối với lĩnh vực vốn có quá trình lịch sử phức tạp, nhạy cảm, tác động đến mọi người, mọi nhà, mọi mặt đời sống xã hội và luôn biến động trong quá trình phát triển.

Tuy nhiên, từ những vướng mắc tồn tại dai dẳng trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; từ những thiếu hợp lý trong chủ trương, chính sách sử dụng đất và sự phát triển bất ổn của thị trường bất động sản, khiến nguồn lực đất đai bị sử dụng lãng phí; từ những nỗi lo về quyền bình đẳng trong tiếp cận đất đai cũng như quyền có nhà ở của công dân đã được hiến định;... mong rằng, những định hướng lớn tại Nghị quyết 18-NQ/TW, Hội nghị Trung ương khóa XIII, cũng như những chủ trương đúng đắn từ các Nghị quyết số 26-NQ/TW (năm 2003), Nghị quyết số 19-NQ/TW (năm 2012) nhưng chưa được thực hiện đầy đủ, sẽ được thể chế hiệu quả tại Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua cuối năm này, cùng các luật liên quan.

Cố nhạc sĩ Phan Huỳnh Điểu, người con của quê hương Quảng Nam trước khi qua đời vài tuần đã tâm sự với nhà sử học Dương Trung Quốc, khi sáng tác ca khúc “Những ánh sao đêm” (năm 1962), nhìn những ánh lửa hàn của công nhân xây dựng từ khu Kim Liên trong một đêm khu trung tâm Hà Nội mất điện, ông mơ đến ngày miền Nam được giải phóng, mọi gia đình công nhân, nông dân, người lao động đều có một mái nhà. “Vậy mà giờ đây, nơi đâu cũng thấy bất động sản…” - Người nhạc sĩ già ngậm ngùi. Lúc đó là năm 2015.