Biến động giá đất, nhìn từ nhiều phía

Thời gian qua, thị trường động sản (BĐS) Đà Nẵng trải qua nhiều biến động lớn, nhất là giá đất nền tăng chóng mặt... Mối lo ngại về những hệ lụy của hiện tượng này đang trở nên rõ nét, thế nhưng đằng sau sự sôi động đó vẫn có những phương thức lựa chọn đầu tư an toàn.

Tuyến tỉnh lộ ĐT608 Quảng Nam mở rộng đang trong giai đoạn khớp nối với tuyến đường Trần Đại Nghĩa - Đà Nẵng. Ảnh: THANH BÌNH

So với khoảng 2 năm trước đây, thị trường BĐS Đà Nẵng có nhiều biến động lớn, nhất là giá đất nền. Một mặt bằng giá mới đã được hình thành và giá BĐS thay đổi chóng mặt là những câu chuyện đang thu hút sự quan tâm của dư luận.

Nóng - lạnh bất thường

Cơn “sóng” giá đất nền Đà Nẵng khởi lên từ khu đô thị nam Nguyễn Tri Phương, với mức giá 4 triệu đồng/m2 năm 2013 nay tăng lên xấp xỉ 20 triệu đồng/m2. Tiếp đến là dự án nam Hòa Xuân, giá đất từ 6 triệu đồng/m2 năm 2016 nay tăng đến 18 triệu đồng/m2. Tương tự, đảo VIP Hòa Xuân do sàn giao dịch Sunland mở bán năm 2016 với giá 8 triệu đồng/m2, nay đã ngất ngưởng mức 30 triệu đồng/m2. Đặc biệt, năm 2017 Đà Nẵng được chọn đăng cai Tuần lễ Cấp cao APEC, hàng nghìn tỷ đồng Nhà nước và tư nhân đổ vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mới của thành phố đã có yếu tố kích thích mạnh mặt bằng giá BĐS, nhất là khu vực ven biển từ quận Sơn Trà đến quận Ngũ Hành Sơn và cả đường Nguyễn Tất Thành nối dài lên tây bắc thành phố.

Chỉ riêng 3 tháng đầu năm 2018, giá đất nền nhiều khu vực ở Đà Nẵng đã tăng tới 40 - 50%. Cá biệt, có những vị trí tại phường Nại Hiên Đông, khu “phố Tây” An Thượng, khu đô thị Nam Việt Á, khu đô thị Công nghệ FPT, tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng cao cấp Cocobay hay trước trung tâm hành chính quận Liên Chiểu (đường Nguyễn Sinh Sắc)... giá đất đã tăng gấp đôi. Hiện, khu vực mặt tiền biển Võ Nguyên Giáp, đoạn từ Vương Thừa Vũ đến Võ Văn Kiệt, có giá chạm ngưỡng 250 - 300 triệu đồng/m2, cao hơn 100 triệu đồng/m2 so giá đỉnh của nhà hàng Mỹ Hạnh xác lập năm 2017.

Làn “sóng” BĐS Đà Nẵng lan ra vùng ven, tác động đến cả các khu vực đô thị  Điện Bàn, Hội An, Duy Xuyên, Đại Lộc, Thăng Bình, Tam Kỳ... tạo cơn sốt đất “đột biến” kéo dài ở Quảng Nam. Riêng không gian đô thị chung Đà Nẵng - Hội An, nhất là xung quanh Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, Khu công nghiệp Quảng Nam - Đà Nẵng, trên 5 phường mới với hơn 100 dự án giao dịch BĐS sôi động, có giá đất nền 2 - 3 triệu đồng/m2 giữa năm 2015 nay đã tăng 4 - 7 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Tuy nhiên, khoảng hơn một tháng nay, thị trường BĐS Đà Nẵng có dấu hiệu chững lại, nhất là phân khúc đất nền ở Hòa Vang, Liên Chiểu và vùng ven Điện Bàn đang giảm cả trăm triệu đồng/lô, bình quân giảm 10 - 15%. Trong khi đó, BĐS khu vực ven biển Đà Nẵng, Hội An vẫn giữ giá. Ông Nguyễn Đức Tâm - nguyên Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Hoàng Nhất Nam, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, giá BĐS Đà Nẵng tăng vọt là để xác lập mặt bằng giá mới so với tốc độ phát triển khá nhanh của TP.Đà Nẵng. Chỉ trong thời gian ngắn giá đất đã qua mấy lần tạo “sốt”; trong đó cơn “sốt” liên tiếp từ giữa năm 2016 chững lại vào quý I-2017, rồi hàng loạt kỷ lục giá mới được xác lập đến cuối năm 2017 và kéo dài đến hết quý I-2018, đến đầu quý II-2018 này đã lắng trở lại... Sự lắng đọng này chỉ là tạm thời, do người bán nhiều hơn người mua, giới đầu tư và đầu cơ cần thời gian để thanh khoản sản phẩm đã mua, chốt lời. Điều này chỉ mang “tính kỹ thuật”. “Về lâu dài, thị trường BĐS sức mua vẫn tăng bởi nhu cầu làm nhà thực, tích lũy, đầu tư lâu dài bằng tiền nhàn rỗi của người dân rất lớn” - ông Tâm phân tích.

Đầu tư có lựa chọn

Theo ông Dương Đức Hiển - Giám đốc Kinh doanh nhà ở Công ty Savills Việt Nam, đợt tăng giá đất thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng mới bùng phát hơn 10 năm nay nhờ du lịch, cơ sở hạ tầng phát triển thuận lợi; còn đất nền phụ thuộc vào tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số. “Trên cả phương diện giá và số lượng sản phẩm, có thể thấy giá BĐS nghỉ dưỡng bình ổn, còn giá đất nền không bền vững” - ông Hiển chia sẻ.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc kiểm soát dòng tiền vay từ ngân hàng đổ vào BĐS là một giải pháp để minh bạch, ổn định thị trường. Báo cáo 2 tháng đầu năm 2018 của Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tại Đà Nẵng cũng cho thấy, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng trên địa bàn đạt 7.667 tỷ đồng, chiếm 6,48% tổng dư nợ, con số này khá an toàn (theo quy định của Ngân hàng Nhà nước: mức 8 - 10% là an toàn). Tuy nhiên, trên thực tế việc kiểm soát dòng tiền này có vẻ không ảnh hưởng gì đến những cơn sốt đất vừa qua. Bởi lẽ, phần lớn giới đầu tư, đầu cơ là từ miền Bắc vào, và ngay cả các nhà môi giới địa phương cũng đều giao dịch “tiền mặt, đất thật”. Dư luận cho rằng việc ưu ái đất công cho các “đồ đệ, hậu duệ” trong thời gian dài và hoạt động đầu cơ đất nền khiến cho thị trường BĐS Đà Nẵng loạn giá, không ai kiểm soát được.

Dự báo, với “năm 2018 là năm thành phố đẩy mạnh thu hút đầu tư ”, sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng Đà Nẵng ngày càng phát triển tích cực, thị trường BĐS liền thổ sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Đáng kể, dự án nạo vét sông Cổ Cò nối thông Đà Nẵng - Hội An có chiều dài 14km đã được Ban quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai triển khai thực hiện từ giữa năm 2017, với nguồn kinh phí Trung ương hỗ trợ 425 tỷ đồng, còn lại do ngân sách địa phương đầu tư. Bên cạnh đó, TP.Đà Nẵng cũng đang ráo riết nạo vét phía sông còn lại để khai thông dòng chảy vào năm 2020. Đặc biệt, hai công trình quan trọng mở “nút thắt” từ Hội An đến Điện Bàn, kết nối với Đà Nẵng đã sẵn sàng về đích. Đó là công trình cầu dẫn phía bắc Cửa Đại và dự án mở rộng tỉnh lộ 608 sẽ kết nối với tuyến đường Lê Văn Hiến - Trần Đại Nghĩa của TP.Đà Nẵng, kết nối giao thông ven biển Đà Nẵng - Chu Lai... Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn của kênh đầu tư này cũng sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư BĐS mạnh hơn, có thể đưa mặt bằng giá đất nền Đà Nẵng và Quảng Nam đi lên trong những tháng cuối năm nay.

Lời khuyên từ ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam là các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, không nên mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ. Đối với người mua đất để cất nhà ở, vấn đề lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nhất là xem công bố của Sở Xây dựng địa phương về các dự án đủ điều kiện giao dịch và chủ dự án uy tín. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn, sau đó mới đưa ra quyết định cuối cùng.

NGUYỄN THANH BÌNH