Cần hoàn thiện quy định liên quan đến giải quyết tranh chấp - Bài 1: Quy định rõ “đất đang có tranh chấp”

Theo chúng tôi, có hai vấn đề lớn liên quan đến tranh chấp đất đai mà Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2023 (Dự thảo Luật Đất đai) cần bổ sung để đảm bảo cơ sở pháp lý hoàn thiện nhằm tháo gỡ những vướng mắc đặt ra trong thực tiễn thi hành luật thời gian qua.

Cụ thể, Dự thảo Luật Đất đai cần quy định khái niệm “đất đang có tranh chấp” hoặc quy định điều kiện để xác định “đất đang có tranh chấp”; cần làm rõ mối quan hệ phối hợp giữa các cơ quan tiến hành tố tụng và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.

Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 nêu định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Nay, tại Dự thảo Luật Đất đai cũng quy định lặp lại như vậy tại khoản 28, Điều 3. Thế nhưng, khi nào, điều kiện, đặc điểm nào thì có thể xác định một thửa đất, một diện tích đất hay một quyền sử dụng đất đang có tranh chấp lại chưa được Dự thảo Luật Đất đai quy định.

Vấn đề “đất không có tranh chấp” là một điều kiện cực kỳ quan trọng để người sử dụng đất có quyền thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 (hay được nêu tại điểm b, khoản 1, Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai).

Nếu không có điều kiện “đất không có tranh chấp” thì người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện các quyền của mình nêu trên, đó là vấn đề cốt lõi, là điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất có thực quyền trên thực tế, có thể thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật.

Vậy nhưng, cho đến nay, chưa có một quy định nào xác định, như thế nào thì được xem là “đất không có tranh chấp”; có phải mọi thửa đất tồn tại hiện nay đều đang có tình trạng “đất không có tranh chấp” hay không, làm cách nào, khi nào thì có thể xác định một thửa đất đang trong tình trạng “đất không có tranh chấp”, điều đó luật và dự thảo luật hiện nay chưa quy định.

Suy luận ngược lại, nếu chưa có quy định như vậy, thì Luật Đất đai hiện hành cũng không có quy định nào xác định “đất đang có tranh chấp” để làm cơ sở xác định quyền của người sử dụng đất.

Cả Luật Đất đai 2013 và dự thảo luật mới đều không có quy định như thế nào là “đất không có tranh chấp” hoặc “đất đang có tranh chấp”, trong khi đó đây là vấn đề vô cùng quan trọng để xác định quyền của người sử dụng đất trên thực tế.

Bởi lẽ, có người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vẫn trong thời hạn sử dụng, không bị kê biên thi hành án hoặc không bị áp dụng các biện pháp tư pháp khác nhưng nếu ở tình trạng “đang có tranh chấp” thì họ không thực hiện được quyền của mình.

Vậy, khi nào thì đất đang trong tình trạng có hoặc không có tranh chấp, luật không quy định rõ sẽ dẫn đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên thực tế bị ảnh hưởng.

Hiện nay, có một số quy định xác định tình trạng tranh chấp tại một số văn bản dưới luật nhưng chưa được quy định đồng bộ, chưa được luật hóa dẫn đến có những cách hiểu khác nhau và dẫn đến vướng mắc khi áp dụng.

Theo điểm c, khoản 1, Điều 15 Nghị định 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, trường hợp tài sản có tranh chấp thì cơ quan đăng ký chỉ từ chối đăng ký khi đã nhận được văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của tòa án hoặc của cơ quan khác có thẩm quyền.

Quy định này đề cập đến tài sản nói chung, trong đó có quyền sử dụng đất, từ việc xác định này, có thể hiểu rằng khi quyền sử dụng đất đã có văn bản thụ lý hoặc có văn bản chứng minh việc thụ lý tranh chấp của tòa án hoặc cơ quan khác có thẩm quyền thì tài sản đó được xác định là “đang có tranh chấp” và khi đó không thể đăng ký giao dịch bảo đảm nói riêng và thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất nói chung được suy luận thêm.

Trong khi đó, theo quy định của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN-MT được bổ sung thêm Điều 11a tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì một trong các trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, theo nghị định của Chính phủ thì xác định “đất đang có tranh chấp” là có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc đất đang được thụ lý giải quyết tranh chấp.

Trong khi theo thông tư của Bộ TN-MT thì thời điểm cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có văn bản xác nhận đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai. Sẽ có những độ lệch về thời điểm đất được xác nhận có tranh chấp, chẳng hạn nếu vụ việc tranh chấp đất đai được một bên khởi kiện tại tòa án, thời điểm nộp đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp (và tiếp nhận đơn) là ngày nộp đơn, trong khi đó để xác định thời điểm thụ lý của tòa án phải qua một quá trình thì đơn khởi kiện mới được thụ lý.

Theo đó, trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, chánh án tòa án phân công một thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện để tiến hành thủ tục thụ lý.

Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền thì thẩm phán thông báo làm thủ tục nộp tạm ứng án phí, trong vòng 7 ngày thì người khởi kiện nộp tạm ứng án phí, sau khi tòa án nhận được biên lai nộp án phí thì mới thụ lý vụ án (trừ trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo).

Như vậy, khoảng cách giữa ngày nhận đơn khởi kiện với ngày có thông báo thụ lý của một vụ việc giải quyết tranh chấp đất đai là rất dài, nhưng hiện nay các quy định khác nhau lại đều quy định đó là điều kiện để xác nhận tình trạng đất có tranh chấp hay không.

Trong khoảng thời gian giữa hai thời điểm đó, theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP của thì quyền sử dụng đất vẫn có thể là đối tượng của giao dịch thế chấp, nhưng theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì quyền sử dụng đất đã không còn đủ điều kiện để thế chấp.

Theo chúng tôi, Luật Đất đai khi sửa đổi cần quy định rõ trong luật về điều kiện “Đất không có tranh chấp” hoặc quy định tình trạng “đất đang có tranh chấp” theo hướng xác định thời điểm được xem là đất có tranh chấp là: Khi UBND cấp xã đã có xác nhận nhận đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã (đối với các tranh chấp bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã) hoặc có xác nhận tòa án đã nhận đơn khởi kiện (đối với các tranh chấp liên quan đến đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất nhưng không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã).

______________________
Bài cuối: Bổ sung quy định quản lý đất đai