Cảnh báo nguy cơ "bong bóng" bất động sản cục bộ

Sau 2 năm chống chọi với dịch COVID-19 hoành hành, mặt bằng giá bất động sản tại hầu hết các thị trường đều không giảm mà còn tăng, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Nghi vấn về "bong bóng" bất động sản bắt đầu xuất hiện khi giá liên tục được đẩy lên cao trong khi thanh khoản trên thị trường không tăng tương ứng.

Các chuyên gia nhận định, việc nguồn cung dự án co ngót do thắt chặt pháp lý cùng với chi phí đầu vào tăng cao được cho là nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất. Ngoài ra tâm lý đầu cơ dần hình thành trong bối cảnh lạm phát hậu khủng hoảng kinh tế cũng kích thích giá đất nhiều nơi tăng mạnh.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. Để ổn định thị trường, cơ quan quản lý nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.

Thống kê thị trường quý I/2022 cho thấy, trong khi loại hình chung cư, nhà đất thổ cư, bất động sản nghỉ dưỡng ít biến động thì đất nền, đất nền dự án tại nhiều tỉnh thành vẫn sôi động. Mức độ quan tâm đất nền cả nước giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng 4% so với quý I/2019 - khi dịch COVID-19 chưa xuất hiện. Sau dịch bệnh, nhu cầu mua, tìm kiếm bất động sản vẫn rất lớn.

Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư đất nền đang có xu hướng dịch chuyển vào khu vực miền Trung với tỷ lệ tăng 14%. Trong khi đó, mức độ quan tâm đất nền phía Bắc và phía Nam giảm lần lượt 11 và 12%. Những địa bàn gia tăng lượng quan tâm mạnh nhất là Đắk Lắk, Khánh Hòa, Bình Thuận. Cùng đó, giá rao bán tại nhiều tỉnh cũng tăng mạnh so với cùng kỳ 2021. Điển hình như giá rao bán đất nền Thanh Hóa tăng 35%, Khánh Hòa tăng 26%, Bình Thuận tăng 13%.

Tuy nhiều tỉnh thành phía Bắc và phía Nam sụt giảm mức độ quan tâm nhưng giá rao bán vẫn ở ngưỡng cao và tiếp tục tăng thêm. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10% nhưng giá rao bán lại tăng lần lượt 20%, 21%, 11% và 26%.

Một số địa phương phía Bắc khác như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng ghi nhận lượng quan tâm sụt giảm lần lượt 32%, 22%, 7% nhưng giá rao bán lại lần lượt tăng tương ứng 16%, 35%, 29%. 

Tương tự với thị trường phía Nam, mức độ quan tâm đất nền Bình Dương, Đồng Nai đều giảm 13% nhưng giá rao bán tăng lần lượt 27% và 7%. Một số địa phương có lượng tìm kiếm tăng mạnh và giá rao bán cũng tăng là Tây Ninh, Bình Phước, Long An. 

Nhu cầu đầu tư vẫn tập trung chính ở loại hình đất nền. Còn nhà đất thổ cư, căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực không có nhiều biến động. Trong 2 năm dịch bệnh, người dân có xu hướng chọn đất nền để trú ẩn dòng tiền trong bối cảnh lạm phát gia tăng. 

Theo VARS, nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng bất chấp dịch bệnh là do quá trình hình thành các đô thị mới ảnh hưởng đến xu thế "đón đầu" quy hoạch và cơ hội nắm giữ đất chờ tăng giá. Cùng đó, nguồn cung thiếu hụt, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường. 

Nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và kỳ vọng vào gói kích cầu kinh tế sẽ làm tăng nhu cầu đầu cơ bất động sản. Những yếu tố này đã góp phần đẩy giá đất lên cao.

Lý giải về nguyên nhân sụt giảm thanh khoản trên thị trường bất động sản, dòng vốn đầu tư đã dịch chuyển sang sản xuất, kinh doanh nhiều hơn. Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng đã thực hiện "siết" vốn tín dụng vào phân khúc bất động sản có tính đầu cơ, các dự án lớn... 

Trước động thái sốt giá, các địa phương nhanh chóng thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Thậm chí, nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền khiến thị trường bị "chững". 

Mặt khác, giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương và khi trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định rót vốn. 

Cảnh báo nguy cơ "bong bóng" bất động sản cục bộ, các chuyên gia bày tỏ, hiện tượng này sẽ càng làm suy yếu thanh khoản trên thị trường. Kịch bản "chết trên đống tài sản" sẽ thành hiện thực khi đầu cơ đất đai lên cao và các nguồn cấp vốn khóa van tín dụng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định, hiện tượng "bong bóng" giá đất chỉ hình thành cục bộ tại những nơi có sốt đất, chủ yếu là những địa bàn lân cận "ăn theo" sức nóng tăng giá ở vùng lõi chú mức độ ảnh hưởng không đại diện cho tổng thể thị trường. 

Còn hiện tại, nhu cầu mua ở thực của người dân vẫn đang rất cao đặc biệt là các khu đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương… Bởi vậy, có thể khẳng định, tình trạng "bong bóng" giá mới ở mức cục bộ và chưa có ảnh hưởng lớn tới thị trường chung.