Đất đai phố thị

Giá trị của đất

Mới đây khi ghi nhận tình trạng nhà dân bị đe dọa sạt lở ở biển Cửa Đại, một người đàn ông ở khối Thịnh Mỹ, phường Cẩm An (TP.Hội An) đã bộc bạch, ngoài việc bảo vệ nhà cửa thì lý do mà họ buộc phải đổ tiền làm kè là đất đai ở đây rất được giá. Theo người dân địa phương, ở thời điểm khi thị trường bất động sản chưa “đóng băng”, “giá sàn” mỗi mét vuông đất ở đây chí ít cũng phải vài chục triệu đồng.

Không chỉ ở ven biển Hội An, đất đai ở khu vực có hơi thở của đô thị dọc theo vùng Đông từ Điện Bàn, đô thị mới Duy Hải - Duy Nghĩa vào Tam Thanh, Tam Tiến cũng tăng giá. Từ chỗ là những vùng quê heo hút, rải rác dân cư đã lên “cơn sốt” về giá và trong thời gian dài là tâm điểm “sàn giao dịch” bất động sản.

Giá trị đất đai tăng vọt khiến nó dần trở thành nguồn thu quan trọng của các đô thị như Tam Kỳ, Hội An, Điện Bàn trong khoảng một thập kỷ trở lại đây. Nguồn thu từ tiền sử dụng đất của một dự án đô thị lớn nếu được phê duyệt thậm chí có thể tương đương với nguồn thu ngân sách cả năm của các địa phương còn nhiều khó khăn.

Và khi thị trường bất động sản bấp bênh, “sức khỏe” ngân sách của các đô thị lập tức gặp vấn đề, nhất là trong khoảng 2 năm trở lại đây, Hội An hay Điện Bàn đều bị hụt thu ngân sách từ đất vài trăm tỷ đồng. 

Nhưng giá trị đất đai đô thị tăng vọt trong thời gian ngắn cũng tạo ra sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường ở một số khu vực dẫn đến không ít hệ lụy cả cho phía chính quyền và người dân, thậm chí là cả nền kinh tế địa phương. 

Cần chú trọng khai thác giá trị tiềm ẩn của đất

Đại diện một đơn vị kinh doanh du lịch tại TP.Hội An chia sẻ rằng, nếu biết cách khai thác thì đất nông nghiệp thậm chí còn mang lại giá trị gia tăng cao hơn ở cả các loại hình đất khác ở đô thị đặc thù như Hội An.

Điều quan trọng phải có chiến lược, phương thức sử dụng đất bền vững gắn với kinh tế du lịch thì mỗi héc ta đất nông nghiệp hàng năm có thể đem lại hàng trăm triệu đồng và lợi ích được chia sẻ hài hòa cho các chủ thể.

Đó cũng là lý do mà các chuyên gia đề nghị Hội An cần giữ tối đa diện tích đất nông nghiệp trong quy hoạch thành phố và phải có chiến lược gia tăng giá trị khai thác với quỹ đất trống đô thị ít ỏi còn lại. 

Căn bệnh trầm kha hiện nay là đất đai ở các đô thị ở Quảng Nam phần lớn được coi như một công cụ kinh doanh, không mang lại giá trị gia tăng, chưa nói đến việc lãng phí tài nguyên khi không thu hút được dân số cơ học đáng kể.

Chưa nói kết quả thực hiện danh mục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất năm 2023 ở hầu hết địa phương đạt rất thấp, nhiều dự án đô thị phải gia hạn tiến độ vì cách thức triển khai của các địa phương lẫn nhà đầu tư chưa đảm bảo tính khả thi. 

Tại một hội thảo về quy hoạch tỉnh Quảng Nam, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng, các chuyên gia kinh tế của thế giới đã đánh giá trong đất đai chứa đựng nguồn vốn rất lớn, khai thác hiệu quả được nó thì vùng đất đó sẽ phát triển đột phá.

“Điều quan trọng là chúng ta phải lấy khai thác nguồn vốn tiềm ẩn trong đất đai làm trọng tâm. Cần chú trọng vào chỉ số hiệu quả sử dụng đất. Cần cập nhật, tính toán thường xuyên tổng giá trị đất đai của Quảng Nam là bao nhiêu và sau khi đầu tư hạ tầng thì giá trị tăng lên là bao nhiêu” - GS. Đặng Hùng Võ nói.

Theo TS. Phạm Trần Hải - Viện Nghiên cứu Phát triển TP.Hồ Chí Minh, khai thác giá trị từ đất phục vụ phát triển kinh tế là nhóm chính sách quan trọng bậc nhất của một địa phương. Việc khai thác giá trị từ đất phải bảo đảm hai nguyên tắc: “người hưởng lợi phải đóng góp” và “người thiệt hại phải được đền bù”.

TS. Phạm Trần Hải khuyến nghị, dựa trên kinh nghiệm của một số địa phương khác trong thời gian qua, Quảng Nam cần nghiên cứu xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá hiệu quả sử dụng đất; ứng dụng công nghệ thông tin trong việc xây dựng bảng giá đất và tính giá đất. Từ đó, hướng tới thiết lập bản đồ giá trị đất; nghiên cứu xây dựng và áp dụng thí điểm các chính sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất...