“Ế ẩm” giao dịch bất động sản

Thưa vắng người mua

Ông Phan Thanh B. - một môi giới BĐS tự do ở xã Tam Phú (Tam Kỳ) cho biết, dù UBND tỉnh đã tháo gỡ những “điểm nghẽn” trong Chỉ thị số 19 (ngày 13/11/2020) về việc tăng cường quản lý đất đai, xây dựng trên địa bàn vùng đông của tỉnh, nhưng giao dịch đất đai vẫn rơi vào tình trạng ảm đạm. Tại khu dân cư 270 (xã Tam Phú) chừng vài năm trước giá tối thiểu một nền đất 100m² là 1 tỷ đồng, thì hơn nửa năm nay giảm xuống 800 triệu đồng nhưng vẫn không thấy ai liên hệ.

“Trước đây, đất sử dụng với mục đích gì, ra sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – PV) hay chưa, khách hàng đều có nhu cầu hỏi mua hết, nhưng 1 năm nay, tôi chỉ bán được vài lô đất có sổ thôi. Thời buổi kinh tế khó khăn, vì thế đất đai cũng đứng theo” – ông B. nói.

Tại các dự án phân lô bán nền ở phường An Phú (Tam Kỳ), hơn 2 năm trước chủ đầu tư ký kết hợp tác với đối tác chiến lược để phân phối kinh doanh bán lẻ cho khách hàng. Đơn cử tại Khu đô thị quốc tế The Trident City (phường An Phú) đến nay đã hoàn thiện 100% cơ sở hạ tầng và pháp lý. Công ty CP Địa ốc First Real là doanh nghiệp hợp tác với Công ty CP Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam (chủ đầu tư nhiều dự án BĐS trên địa bàn Tam Kỳ) vẫn rất dè dặt tung ra thị trường, do sức mua của khách hàng còn hạn chế.

Một trong những yếu tố khiến thị trường BĐS “nguội lạnh” thời gian gần đây là các nhà đầu tư không muốn bán tháo đất nền, căn hộ với giá rẻ, thay vào đó là chờ đợi tín hiệu khởi sắc của thị trường.

Tại khu vực phía Bắc Quảng Nam, thị trường BĐS cũng chưa thấy có dấu hiệu phục hồi, thậm chí đối mặt với không ít rủi ro do đã xảy ra việc các doanh nghiệp đầu tư BĐS nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất qua nhiều năm.

Nằm giáp ranh với Đà Nẵng, nhưng gần như 11 tháng qua, tại thị xã Điện Bàn chưa xuất hiện một dự án BĐS mới nào rao bán; trong khi đó, có quá nhiều dự án đầu tư BĐS gặp ách tắc trong giải tỏa mặt bằng. Cụ thể là dự án xây dựng nhà ở - khu dân cư số 1, phường Điện An; Khu đô thị Smart City Quảng Nam, tại phường Điện Dương của Công ty TNHH MTV SMART CITY; Khu dân cư thôn 1 Điện Dương; dự án khu dân cư Green land của Công ty CP Vật tư, thiết bị và đầu tư xây dựng M.E.I…

Trên địa bàn Quảng Nam hiện có khoảng 176 dự án khu dân cư, khu đô thị đã, đang triển khai và 17 dự án mới được chấp thuận nhà đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng, việc áp dụng cách tính giá đất quá cao sau khi dự án hoàn thành là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án gặp khó khăn. Hơn 5 năm trước, khi doanh nghiệp triển khai dự án thì số tiền dự kiến để nộp quyền sử dụng đất cho Nhà nước từ 2,5 đến 3 triệu đồng/m², nhưng dự án hoàn thành, giá đất được Nhà nước áp dụng từ 6 đến hơn 10 triệu đồng/m².

Chính vì vậy, Hiệp hội Doanh nghiệp Quảng Nam đã kiến nghị tỉnh xin tạm dừng ban hành quyết định phê duyệt phương án giá đất và xin tạm dừng ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất ở một số dự án đã được hội đồng thẩm định giá đất của UBND tỉnh thông qua.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu, nguyên nhân khách quan dẫn đến BĐS đóng băng vẫn là tình hình thế giới và trong nước gặp khó khăn về kinh tế, thị trường đất đai đang giảm sâu, doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ, một thời gian ngân hàng siết chặt vay vốn đầu tư BĐS...

Mặt khác, nhiều tháng qua, các đoàn công tác của Trung ương đến làm việc tại Quảng Nam liên quan các dự án đầu tư xây dựng, trong đó có các dự án xây dựng BĐS. Theo quy định, dự án trong giai đoạn thanh tra thì không thể thực hiện các giao dịch, kể cả làm các thủ tục hồ sơ pháp lý liên quan như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thị trường sẽ phục hồi vào giữa năm 2024?

Mặc dù đứng trước những khó khăn bủa vây, nhưng các chuyên gia và doanh nghiệp BĐS vẫn có đánh giá lạc quan đối với thị trường miền Trung trong năm 2024.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, thị trường BĐS cả nước nói chung và miền Trung nói riêng (trong đó có Quảng Nam) sẽ có những sự phục hồi rõ nét vào giữa năm 2024. Tuy nhiên, đà phục hồi này khó có thể là mẫu hình “chữ V” như kỳ vọng mà nhiều khả năng sẽ là mẫu hình “chữ U”.

Thêm vào đó, những phân khúc BĐS phục vụ cho nhu cầu ở thực được dự báo sẽ hồi phục tốt hơn những phân khúc mang tính chất đầu cơ. Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án đã có pháp lý đầy đủ với mức giá bán được chiết khấu về vùng hợp lý, tương xứng với giá trị thực.

Theo ông Thắng, trong quý 3/2023, số liệu cho thấy thị trường BĐS đã có những tín hiệu tích cực, dần bước vào đà hồi phục. Đơn cử, nguồn cung mới phân khúc căn hộ tại Đà Nẵng và vùng phụ cận trong quý dù vẫn ở mức thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước nhưng ghi nhận tăng đáng kể, gấp 2,8 lần so với quý trước hay gấp 4,5 lần so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ tương đối khả quan, gấp 3,6 lần quý trước, 5,4 lần so với cùng kỳ năm 2022.

“Thời gian tới, những BĐS nhà ở có mức giá phù hợp với tài chính và nhu cầu của người dân tại trung tâm thành phố và ven trung tâm; hay những phân khúc có nhu cầu ở thực, tính thanh khoản cao, mang lại dòng tiền ổn định (nhà ở xã hội, các căn hộ hạng B, hạng C, đất nền tại các vị trí gần các trung tâm kinh tế lớn đầy đủ tiện ích, có thể xây nhà ở hoặc kinh doanh được ngay...) sẽ tiếp tục dẫn dắt đà hồi phục thị trường trong tương lai” - ông Thắng nhận định.

Nhìn về năm 2024, ông Hà Thân Thúc Luân - Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc First Real cho rằng, thời gian qua Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã đưa ra nhiều biện pháp hỗ trợ về tài chính như khoanh nợ, giãn nợ, giãn thời hạn nộp thuế, giảm lãi vay ngân hàng... nhằm giúp thị trường BĐS khôi phục trở lại.

“Thị trường BBS sẽ có thể tích cực trở lại từ giữa năm 2024, cụ thể là quý II/2024. Bởi cần một khoảng thời gian để những chính sách có thể “ngấm” vào thị trường và phát huy tác dụng. Ngoài ra, một số dự án đã được chủ đầu tư bắt đầu triển khai mạnh mẽ trở lại, dòng vốn đã và đang quay trở lại thị trường BĐS vào cuối năm 2023” - ông Luân dự báo.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2023 lượng giao dịch nhà đất đang có tín hiệu tích cực hơn so với 6 tháng đầu năm. Theo đó, loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 29.723 giao dịch thành công, đất nền có 91.277 giao dịch thành công. Qua số liệu tổng hợp, đất nền có lượng giao dịch thành công tăng hơn 135,72% so với quý II/2023. Còn giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý III/2023 cũng bằng với quý trước. Tuy nhiên, tồn kho BĐS vẫn cao, vào khoảng 16.940 sản phẩm, trong đó có 3.196 căn chung cư, 6.554 căn nhà ở riêng lẻ và 7.190 nền đất.