Giảm nhiệt bất động sản

Sau khi Quốc hội quyết định lùi thời điểm thông qua Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc,giá đất ở nhiều khu vực ven biển ở Quảng Nam đã không còn “nóng” như trước đây, thậm chí có nơi giảm giá bán hơn một nửa vẫn ế ẩm người mua.

Hết “sốt”

Trở lại vùng ven biển thôn 6 xã Bình Dương (Thăng Bình) những ngày cuối tháng 7, hỏi đường đi, nhiều người không chào đón bằng câu: “Anh chị đi mua đất hả?”. Hơn 3 tháng trước, dân cò đất có mặt ở khắp nơi, hễ có khách dừng chân là tiếp cận, môi giới tư vấn miễn phí. Một “mẫu số chung” là càng gần biển (tính khoảng cách từ mép nước đến vị trí lô đất) thì giá trị càng cao; xa không gian biển thì giá trị giảm dần. Đây là yếu tố hoàn toàn khác với quy luật thị trường thông thường, cũng như bảng giá đất ban hành hàng năm của tỉnh là giá trị lô đất càng cao khi nằm gần các trục đường giao thông chính. Đối tượng mua đất ven biển phần lớn dân ở các tỉnh phía bắc; họ xây dựng nhà ở, cơ sở sản xuất, kinh doanh. Trước đây, tuy giá đất cao ngất ngưởng nhưng ngày nào cũng có người đến lùng sục tìm mua. Đất trồng cây lâu năm được cấp quyền sử dụng đất lâm nghiệp sát biển ở một số vị trí thuận lợi từng rao bán hơn 6 triệu đồng/m², nay giảm xuống gần một nửa.

Ông H. - một người làm nghề tự do, chuyển sang cò đất ở xã Bình Dương, tiết lộ: “Bất động sản (BĐS) đóng băng từ ngày Quốc hội chưa thông qua Luật Đặc khu. Vùng quê này đã trở lại bình yên, không còn cảnh người khắp nơi đổ về mua đất. Giới con buôn có lắm kẻ khóc người cười vì không ngờ thị trường lên xuống chóng vánh. Ngoại trừ các khu dân cư, tái định cư giá đất giảm nhẹ, hầu hết các loại đất nằm dọc ven biển đều giảm mạnh”. Theo H., thời điểm này vắng bóng người lui tới hỏi mua nên thị trường đất trở lại bình thường, người dân cũng giảm bớt tâm lý “tự sướng” rao bán với giá... trên trời! Đất sát biển hiện chỉ còn ở tầm 3 - 4 triệu đồng/m², dĩ nhiên đây là giao dịch kiểu “thuận mua vừa bán”. 

Ở TP.Tam Kỳ,  giá đất cũng có dấu hiệu xuống nhanh. Tại khu dân cư thôn Phú Bình (xã Tam Phú) do Bộ đội Biên phòng 270 làm chủ đầu tư giá đất bắt đầu hạ nhiệt. Thời điểm tháng 3 và 4.2018, một nền đất có diện tích 100m² giao dịch gần 700 triệu đồng, nay chào bán 500 triệu đồng vẫn không có người mua. Tại thôn Phú Thạnh (xã Tam Phú), một lô đất rộng 650m² nằm gần đường bê tông rộng hơn 3m (trong đó có 100m² đất ở, còn lại đất cây lâu năm) anh Thêm - chủ nhân chào bán chỉ hơn 600 triệu đồng. Một khu đất ở khác nằm gần quốc lộ 40B (gần đường Nguyễn Hoàng), vào đường bê tông hơn 100m, chủ chỉ ra giá 300 triệu đồng với nền đất rộng 135m²; khu đất được tách ra 8 nền đất liền kề có đường ô tô ra vào thuận lợi. Hiện, quanh khu đất này đã, đang xây dựng nhiều nhà ở dạng biệt thự vườn. Chủ đầu tư dự án khai thác quỹ đất, kinh doanh BĐS trên địa bàn TP.Tam Kỳ cho hay, các dự án đất đai đang triển khai, chờ tỉnh phê duyệt giá cũng ở mức vừa phải, dành cho mọi đối tượng. 

Kiểm soát cách nào?

Trên thực tế, nhiều khu dân cư khu ở đô thị lẫn vùng nông thôn dù nham nhở hạ tầng nhưng vẫn sôi động giao dịch thị trường BĐS. Tình trạng phân lô bán nền theo bản đồ thiết kế xây dựng được duyệt vẫn âm thầm diễn ra, dù mặt bằng khu đất chưa ra hình hài, dở dang hạ tầng khung. Một số dự án kinh doanh BĐS và nhà ở tại Điện Bàn, Núi Thành, Tam Kỳ… tuy hạ tầng kỹ thuật chưa được đầu tư đồng bộ vẫn có tình trạng lén lút phân lô bán nền. Theo quy định, các dự án chỉ được phép giao dịch BĐS, nhà ở thương mại khi hoàn thiện các hạng mục hạ tầng khung, nhưng thực tế sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án, kèm theo bản đồ bản vẽ thiết kế, phân lô chức năng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư sau đó rao bán sản phẩm ra thị trường.

Một dự án bất động sản ở phường Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn) chưa ra hình hài nhưng vẫn rao bán.Ảnh: T.HỮU

Tại Kỳ họp thứ 7, HĐND tỉnh khóa IX vừa qua, nhiều ý kiến thảo luận sôi nổi về lỗ hổng quản lý đất đai và kinh doanh BĐS. Nguyên nhân chính là không công bố, công khai các tổ chức, chủ đầu tư chậm triển khai dự án, vi phạm trong quản lý, sử dụng đất. Chậm đưa ra biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, không giao đất cho các chủ đầu tư không đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 58, Luật Đất đai 2013. Tình trạng cò đất hoành hành khắp nơi nhưng không có chứng chỉ hành nghề như quy định đã làm thị trường BĐS cạnh tranh thiếu lành mạnh. Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thái Hoàng Vũ, để siết chặt quản lý nhà nước, với trường hợp phân lô bán nền thì chỉ được phép chuyển quyền sử dụng đất cho người dân xây dựng nhà ở theo đúng quy định tại Nghị định 43/2014. Và dự án chỉ được phép giao dịch trên thị trường sau khi dự án được Sở Xây dựng có văn bản xác nhận về kiểm tra công tác nghiệm thu, có văn bản thống nhất của Bộ Xây dựng về các vị trí lô đất trong dự án được phép chuyển quyền sử dụng đất (nếu có). Sở Xây dựng thống kê, thời điểm này riêng Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc có 7 dự án khu đô thị hoàn thành, 24 dự án đang thi công dở dang, 42 dự án chưa triển khai thi công. Ngoài ra còn có gần 100 dự án ngoài Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc đang thi công và trong giai đoạn thực hiện các thủ tục đầu tư.

Theo ông Võ Hồng - Phó Chủ tịch HĐND tỉnh, về quản lý phải kiểm soát được tình trạng thao túng, làm méo mó thị trường kinh doanh BĐS. Khâu lập, thẩm định kế hoạch sử dụng đất hàng năm cần chặt chẽ; thường xuyên chỉ đạo kiểm tra, thanh tra và giám sát việc quản lý, sử dụng đất theo quy hoạch, kiên quyết xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS, vi phạm cam kết tiến độ thực hiện dự án. Giao dịch BĐS phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật; xử lý nghiêm chủ dự án chưa xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà đem bán đất tràn lan. Điều cốt yếu, khi khảo sát trình giá đất hàng năm để UBND tỉnh phê duyệt phải sát thị trường, không đẩy khá xa giá đất do Nhà nước quy định với giá thị trường.

TRẦN HỮU