Góp ý dự thảo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản: Nhiều nội dung cần sửa đổi

Băn khoăn quy định về sàn môi giới

Trên tinh thần đảm bảo tính kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho thấy nhiều điểm mới và được kỳ vọng sớm giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính. Tuy nhiên, nhiều đại biểu bày tỏ băn khoăn với dự thảo luật này (dự thảo đang được lấy ý kiến góp ý).

Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Dương Văn Phước thông tin, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã tổ chức lấy ý kiến nhân dân. Riêng Quảng Nam có 78 nội dung kiến nghị liên quan đến 55 điều tại dự thảo. Sau khi nghiên cứu, tiếp thu và chỉnh lý, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sắp trình kỳ họp với rất nhiều nội dung được bổ sung, chỉnh lý, bao gồm 16 chương, 247 điều, tăng 3 mục, bổ sung mới 24 điều, bỏ 13 điều. Trong tuần vừa qua, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh đã tổ chức hai phiên lấy ý kiến của các sở, ngành, đơn vị và đại diện các địa phương liên quan dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai (sửa đổi) để tổng hợp, có ý kiến trước diễn đàn Quốc hội tại kỳ họp sắp đến.

Ông Nguyễn Văn Hải - Phó Chủ tịch Hội Công chứng viên tỉnh cho hay, dự thảo luật quy định hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chưa có giấy chứng nhận phải thực hiện thông qua sàn môi giới bất động sản. Quy định này của dự thảo hạn chế rất lớn quyền của người dân, bó buộc, dễ xảy ra nhiều vướng mắc.

“Nếu cứ phải thông qua sàn giao dịch, để một công ty khuynh loát, dễ dẫn đến sai hàng loạt, thiệt hại rất nặng. Thứ hai, việc giao quyền cho sàn môi giới dẫn đến tăng giá thành. Thông qua sàn bao giờ cũng phá 2 - 3% trên giá trị của bất động sản.

Trong khi đó, quy định điều kiện hoạt động của sàn môi giới rất đơn giản, nên khi xảy ra thiệt hại, khó để quy trách nhiệm, chính quyền lại phải giải quyết hậu quả. Môi giới cũng là đơn vị có quyền lợi trực tiếp với chủ đầu tư, do đó dễ dẫn đến không công bằng, thiệt hại cho người mua bất động sản. Do đó, tôi đề nghị điều chỉnh quy định của luật, chỉ nên khuyến khích thông qua sàn môi giới, không nên bắt buộc” - ông Hải nói.

Ông Hải viện dẫn nhiều nội dung điều chỉnh do Luật Kinh doanh bất động sản là “luật con”, cần xem xét kỹ lưỡng để tránh chồng chéo, gây khó cho doanh nghiệp và người dân. Những quy định đã có ở Luật Đất đai, Luật Dân sự thì xem xét không đưa vào luật này để đảm bảo không mâu thuẫn, đúng đối tượng, phạm vi điều chỉnh của dự thảo luật.

Ông Trần Quốc Bảo - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phụ trách khu vực miền Trung, Tây Nguyên chia sẻ, doanh nghiệp bất động sản hiện đang thoi thóp, hàng trăm nghìn lao động mất việc, kinh tế - xã hội đang bị ảnh hưởng khá lớn.

Doanh nghiệp bất động sản không phải lúc nào cũng là tội đồ, cần công bằng cho các doanh nghiệp đã có công đóng góp phát triển hạ tầng, đô thị. Nếu áp dụng các nội dung về công khai thông tin bất động sản theo dự thảo luật lần này, sẽ rất khó cho doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án.

Thông tin thế chấp, giá cả, điều kiện buôn bán chuyển nhượng đã được ràng buộc rất kỹ bằng các quy định pháp luật để được công nhận tư cách chủ đầu tư dự án. Bây giờ, nếu phải công khai tất cả thông tin về tình hình hoạt động, thế chấp tài sản... sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của doanh nghiệp.

Ngoài ra, quy định bảo lãnh trong mua bán, cho thuê nhà cửa của dự thảo luật quá phức tạp, lại thêm một thủ tục pháp lý không cần thiết cho doanh nghiệp, trong khi doanh nghiệp đã phải chứng minh cho các sở ngành bằng nhiều thủ tục tương tự để đảm bảo hoạt động của chủ đầu tư. Cần đơn giản, lược bỏ các quy định không cần thiết này.

Cân nhắc quan điểm về giá đất

Qua nghiên cứu nội dung dự thảo Luật Đất đai mới nhất của Quốc hội, Sở TN-MT tiếp tục tổng hợp ý kiến cử tri, có nhiều ý kiến tham gia góp ý. Trong đó, đối với chương XI: Tài chính về đất đai, giá đất, đơn vị này đã đề xuất nhiều ý kiến liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất.

Sở TN-MT cho rằng, tại khoản 2, Điều 154 dự thảo Luật Đất đai: việc xây dựng Bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn theo quy định tại dự thảo luật là khó thực hiện, vì khối lượng công việc sẽ rất nhiều, thị trường đất đai biến động thường xuyên dẫn đến việc điều chỉnh, bổ sung phức tạp. Mặt khác, việc này liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của người dân dễ dẫn đến so bì, khiếu nại. Đơn vị này đề nghị điều chỉnh theo hướng bảng giá đất được xây dựng theo từng đường, phố; đoạn đường, đoạn phố hoặc khu vực.

Về phương pháp xác định giá đất, Sở TN-MT kiến nghị không nên quy định, mà nên giao Chính phủ quy định để khi cần điều chỉnh, bổ sung sẽ linh hoạt hơn so với điều chỉnh, bổ sung luật. Đồng thời việc giải phóng mặt bằng thường kéo dài, Nhà nước không thể giao đất, cho thuê đất một lần cho cả dự án mà phải giao đất, cho thuê đất nhiều đợt tương ứng với tiến độ giải phóng mặt bằng.

Do đó Chính phủ cần quy định rõ hơn về điều kiện để áp dụng các phương pháp định giá đất là căn cứ vào diện tích đất của từng lần giao đất, cho thuê đất hay căn cứ vào diện tích đất cả dự án. Việc xác định giá đất yêu cầu phải sát với giá thị trường, nhưng khó khăn nhất hiện nay là cơ sở dữ liệu về giá đất không có, thông tin giá trên hợp đồng giao dịch thường ghi thấp hơn giá thực tế giao dịch.

Sở TN-MT kiến nghị Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh có ý kiến đề nghị Chính phủ giao Bộ TN-MT sớm xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và quy định chế tài đủ mạnh để chấm dứt tình trạng kê khai giá hợp đồng không đúng giá thực tế giao dịch.

Để tránh thất thoát ngân sách khi giá đất thị trường trong năm có nhiều biến động, Sở TN-MT đề nghị quy định thêm nội dung: Trường hợp thửa đất cần xác định giá thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ làm cho giá đất thị trường tăng cao hơn so bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành hằng năm, thì cơ quan xác định giá đất có trách nhiệm báo cáo, xác định lại giá đất cụ thể bằng một trong các phương pháp định giá đất khác theo quy định. Nội dung này có thể quy định tại các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi).