Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Bảo đảm quyền thụ hưởng của người dân

Những chênh lệch khó chấp nhận

Luật Đất đai hiện hành quy định nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thì hầu hết giá đất cụ thể khi thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng lại chênh lệch khá lớn so với giá thị trường (thường là thấp hơn nhiều so với giá thị trường), dẫn đến tâm lý bất bình cho người có đất bị thu hồi.

Hơn nữa, chính sách điều tiết giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) sau khi thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất cho người có đất bị thu hồi chưa được triển khai thực hiện đầy đủ, hiệu quả.

Do đó, người có đất bị thu hồi thường không đồng ý nhận tiền bồi thường mà thực hiện quyền khiếu nại (thậm chí khởi kiện) gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng triển khai các công trình, dự án lớn để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Bên cạnh đó, quyền tham gia trực tiếp của người dân (người có đất bị thu hồi) trong quá trình xây dựng, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được bảo đảm đầy đủ, công khai, minh bạch; việc tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của người dân bị thu hồi đất chưa nghiêm túc và thực chất; nơi tái định cư chưa bảo đảm các điều kiện về hạ tầng (kỹ thuật, xã hội); chưa phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán; vấn đề hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất còn nhiều khó khăn...

Phải công khai, minh bạch

Về giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi tại khoản 2 Điều 155 là chưa rõ so với quy định về giá đất phổ biến trên thị trường được quy định tại khoản 2 Điều 153 dự thảo luật. Bởi, để xác định một cách đầy đủ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là việc rất khó khăn khi thị trường bất động sản chưa thực sự hoạt động công khai, minh bạch (giao dịch ngầm, giao dịch 2 giá).

Do đó, cần quy định rõ hơn, cụ thể hơn giá đất cụ thể là giá đất phổ biến trên thị trường cộng với phần khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất trong khoảng thời hạn sử dụng đất còn lại của diện tích đất bị thu hồi. Đồng thời cần nghiên cứu bổ sung chính sách hỗ trợ (chia sẻ lợi ích) cho người có đất bị thu hồi một phần giá trị tăng thêm từ đất khi triển khai các dự án đô thị, nhà ở thương mại và khu dân cư nông thôn nhằm phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng.

Để bảo đảm sự công khai, minh bạch trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đề nghị quy định bắt buộc phải lấy ý kiến nhân dân (đối tượng bị thu hồi đất) quy định tại khoản 3 Điều 85 dự thảo luật theo hướng quy định cụ thể tỷ lệ phần trăm tối thiểu (thường là 2/3, từ 70 - 80%) ý kiến người bị thu hồi đất đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì mới được trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đồng thời quy định rõ nội dung cụ thể của phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nhất là giá đất cụ thể để bồi thường, chính sách hỗ trợ, định điều kiện tái định cư) để lấy ý kiến góp ý của người bị thu hồi đất; đối với người không đồng ý thì cơ quan chức năng phải tổ chức đối thoại để giải thích, giải trình một cách nghiêm túc.

Ngoài ra, cần cụ thể hóa quy định về điều tiết chênh lệch địa tô (phần giá trị tăng thêm từ đất). Khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.

Thực tiễn những năm qua cho thấy, sau khi thu hồi đất nông nghiệp, đất vườn… để triển khai các dự án nhà ở đô thị, đất thương mại, dịch vụ thì giá trị đất tăng cao gấp chục lần so với giá đất nông nghiệp mà Nhà nước bồi thường cho người có đất bị thu hồi nhưng giá trị tăng thêm đó chưa được hỗ trợ một cách hợp lý cho người có đất bị thu hồi theo chính sách nêu trên.

Do đó, đề nghị quy định rõ hơn trong dự thảo luật về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải ban hành chính sách hỗ trợ riêng (ngoài chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất) đối với người có đất bị thu hồi trong những trường hợp nêu trên.

Theo đó, bổ sung và viết lại Khoản 2 Điều 148 dự thảo luật như sau: “Ngoài thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định, UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương quy định việc sử dụng một phần nguồn thu từ đất để hỗ trợ cho cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi và cho người có đất bị thu hồi”.