Nguồn thu từ đất đai - "tiền tươi, thóc thật"

Tiến độ thu quá thấp

Khu đô thị Nam Điện An “bất ngờ” hủy kết quả đấu giá, phải hoàn trả tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cho người mua hơn 159,7 tỷ đồng.

Theo tính toán của UBND thị xã Điện Bàn, “vuột mất” khoản tiền này khiến dự toán khoản thu tiền sử dụng đất điều tiết về tỉnh 50% chỉ đạt 0,64%, khoản thu tiền sử dụng đất thị xã hưởng 100% cũng thấp, khoảng 18,18%.

Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn Trần Úc nói, theo tiến độ thu ngân sách sử dụng đất 7 tháng thì địa phương đã bị âm 118%, sẽ hụt thu khoảng 450 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Thị xã sẽ không đủ vốn để cân đối chi đầu tư năm 2023 từ nay đến cuối năm, dù các sắc thuế thu trong cân đối chi thường xuyên năm 2023 có thể đạt và vượt.

Năm 2022, địa phương không thu được tiền sử dụng đất, đã buộc phải sử dụng tiền đầu tư tạm ứng chi thường xuyên, yêu cầu ngân sách tỉnh bù hụt thu, nên sẽ cố gắng hoàn chỉnh các dự án bất động sản đưa vào đấu giá trở lại.

Hội An cũng không khác gì. Chủ tịch UBND TP.Hội An Nguyễn Văn Sơn nói nguồn thu sử dụng đất là một trong những nguồn thu chính của địa phương. Nhưng thu không được, nên sẽ loại ra khỏi kế hoạch các dự án đầu tư giải ngân từ đất. Thành phố cần UBND tỉnh khẩn trương ban hành giá đất để có thể tiến hành đấu giá các dự án hoặc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.

Hai địa phương trên không phải biệt lệ. Các dự án khai thác quỹ đất chậm đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản đóng băng, các dự án không chuyển nhượng được... nên gần như các địa phương không thể đấu giá đất. Nhiều doanh nghiệp khó khăn tài chính kéo dài nên số nộp ngân sách thấp.

Theo thống kê của Cục Thuế Quảng Nam, 7 tháng đầu 2023, thu từ đất đã đạt 57,4% (1.426,2/2.300 tỷ đồng), chủ yếu từ dự án Khu đô thị kiểu mẫu Tây Bắc, khu phố mới Phước An, khu đô thị Bách Đạt hoặc tiền thuê đất nộp một lần của Nam Hội An và truy thu tiền thuê đất của Công ty CP Sân gôn Indochina Hội An (41,9 tỷ đồng). Có đến 6/10 chi cục thuế không đạt tiến độ thu, thậm chí Chi cục thuế khu vực Điện Bàn – Duy Xuyên còn bị âm đến 57,3% dự toán.

Theo Cục trưởng Cục Thuế tỉnh Nguyễn Văn Tiếp, tiến độ thu ngân sách từ đất rất chậm. Nếu loại trừ khoản nộp tiền sử dụng đất của Công ty CP Thương mại bất động sản Tây Bắc (hơn 875,5 tỷ đồng) thì toàn ngành thu tiền sử dụng đất chỉ hơn 311 tỷ đồng. Tổng tiền nợ các khoản thu từ đất rất lớn (936 tỷ đồng).

Lý do được viện dẫn là thị trường bất động sản đóng băng, doanh nghiệp không tiếp cận được vốn vay ngân hàng (bởi lãi suất cao). Các sở, ban, ngành chậm trễ giải phóng mặt bằng, thay đổi quy hoạch, chậm ban hành giá đất dẫn đến nhiều vướng mắc. Nhiều doanh nghiệp không thể hoàn thành dự án và cũng không loại trừ một số doanh nghiệp khó khăn tài chính, cố tình dây dưa, chây ì, không chịu nộp theo đúng thời hạn quy định.

Gỡ khó ngân sách từ đất đai, không dễ

Địa tô được xem là một trong những nguồn thu chủ lực của địa phương để bổ sung nguồn đầu tư phát triển. Các cơ quan tài chính dự tính mỗi năm số thu từ đất sẽ tăng từ 10 - 11%. Tuy nhiên, không dễ thực hiện, dù thuế thu từ đất cũng là “tiền tươi, thóc thật”. Hệ thống tài chính địa phương vẫn chưa đủ mạnh để tạo ra các giải pháp đốc thu từ các lĩnh vực này.

Cơ chế nhà nước rất khó để kiểm tra, kiểm soát. Giá mua bán, chuyển nhượng trên thị trường khi tính thuế đều ở dưới mức giá. Nhiều giao dịch bất động sản chưa được đưa lên sàn giao dịch công khai, minh bạch (vì không bắt buộc).

Quảng Nam buộc phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 – 2025 vì thiếu hụt nguồn thu từ sử dụng đất. Con số 14.290 tỷ đồng thu từ đất (đưa vào cân đối đầu tư hơn 10.175 tỷ đồng) sẽ rất khó để thực hiện khi những tháng còn lại của năm 2023 và hai năm đến dự báo sẽ còn nhiều khó khăn hơn. Chính quyền và cơ quan quản lý làm gì để có thể đạt được kế hoạch phải thu năm 2023 là 2.300 tỷ đồng, dự kiến 2024 & 2025 sẽ thu khoảng gần 5.400 tỷ đồng?

Phó Giám đốc Sở KH&ĐT Nguyễn Hưng nói 90% tiền sử dụng đất thu từ các khu đô thị, nhưng sẽ rất khó vì quy hoạch, các dự án đô thị chậm, tín dụng bất động sản bị siết chặt, vướng luật chồng chéo, khó có thể tháo gỡ. Bất động sản ngày càng khó khăn.

Kiểm toán hay thanh tra đã chỉ ra những sai phạm của 150 dự án cần xử lý. Nhưng khắc phục kiểu gì? Chỉ dừng mới không bị sai. Mà dừng đâu dễ vì chính quyền cấp phép, doanh nghiệp bỏ tiền đầu tư, dân bỏ tiền ra mua rồi. Để tháo gỡ cần thống nhất một quy trình để không bị sai phạm như giai đoạn trước.

Đứng trước khó khăn về việc đốc thu ngân sách từ đất không dễ tháo gỡ trong ngắn hạn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Hồng Quang đã phát văn bản yêu cầu các sở, ban, ngành, địa phương cùng cơ quan thuế đánh giá cụ thể, dự báo chính xác từng nguồn thu để khai thác, tăng cường chống thất thu, cưỡng chế nợ thuế... liên quan đến đất, bảo đảm đạt (phấn đấu vượt dự toán).

Các cơ quan quản lý, chủ đầu tư hoàn chỉnh hồ sơ, thủ tục, chi phí đầu tư... trình phê duyệt giá đất cụ thể các dự án đã có quyết định giao, thuê đất. Xác định giá đất thương mại, dịch vụ, công nghiệp, quy trình đấu giá đất công ích.

Nghiên cứu, rà soát lại các quy định liên quan đến việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo block, tỷ lệ giữ lại 20% quỹ đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các dự án chưa hoàn thành hồ sơ quyết toán, báo cáo tham mưu UBND tỉnh xem xét, giải quyết theo quy định.

“Nâng cao chất lượng trong thẩm định các đồ án quy hoạch khu đô thị, khu dân cư, hạn chế tối đa việc điều chỉnh quy hoạch. Các địa phương chịu trách nhiệm chủ động đánh giá khả năng thu ngân sách trên địa bàn, xây dựng nhiều phương án thu từ đất, phối hợp ngành thuế xử lý trốn thuế, chây ì nợ, không để thất thu ngân sách, rà soát các nhiệm vụ chi từ nguồn thu đất để điều chỉnh cho phù hợp với tiến độ thu.

Đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, rà soát, xây dựng quỹ đất..., lên phương án đấu giá, khai thác và bán đấu giá, khai thác đúng quy định để tăng nguồn thu và khẩn trương hoàn thiện, nâng cao chất lượng các đồ án quy hoạch” - ông Quang nói.