Những khu phố chưa nên hình hài

Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung từ năm 1999 và bắt đầu triển khai vào năm 2003. Cùng với việc xây dựng hạ tầng khung, hàng loạt dự án phát triển các khu đô thị được cấp phép triển khai thực hiện theo phương thức xã hội hóa. Tuy nhiên, có quá nhiều bất cập, vướng mắc đã phát sinh trong quá trình thực hiện.

Nhiều tuyến đường ở phường Điện Ngọc rao bán đất.

“MỀM NẮN, RẮN BUÔNG”

Các khu đô thị, dân cư đã phân lô bán nền nhưng hạ tầng đang dang dở, ách tắc mặt bằng suốt thời gian dài.

Giải tỏa nửa vời

Con đường Lê Đỉnh (phường Điện Ngọc, Điện Bàn) nối từ tuyến ĐT607A chạy về tuyến đường ven biển Võ Nguyên Giáp dài khoảng hơn 4,5km, bị ách tắc ngay từ đầu tuyến. Mặt đường rộng có dải phân cách ở giữa  được đầu tư quy mô, đồng bộ hạ tầng với chiều dài khoảng 150m (tính từ đường ĐT607A xuống). Đường thi công dang dở do chưa thể giải tỏa khu dân cư của khối phố Giang Tắc (phường Điện Ngọc). Cách điểm đường Lê Đỉnh ách tắc này vài bước chân là dự án khu dân cư phố chợ Điện Ngọc giai đoạn 2 của Công ty CP Tập đoàn Đất Quảng đã rao bán nền. Bản đồ quy hoạch dự án dựng ngay sát đường vào khu phố chợ thể hiện, dự án có tổng diện tích hơn 64,4ha; UBND tỉnh đã giao đất cho doanh nghiệp này từ cuối năm 2016. Khu phố chợ Điện Ngọc giai đoạn 2 chỉ mới được đầu tư hệ thống đường nội bộ, đường dây điện, trồng rải rác cây xanh. Hệ thống cống rãnh thoát nước có âm dưới lòng đất nhưng chưa khớp nối nên trời mưa nước tù ứ đọng tràn vào khu dân cư.

Tại dự án đường ĐT603 nối dài, hay khu dân cư phố chợ Điện Ngọc qua khối phố Giang Tắc, nhiều vị trí thi công theo dạng… nút thắt cổ chai. Cũng tại khối phố này, một khu đô thị khác rộng hơn 22ha là ĐatQuang Riverside cũng được UBND tỉnh giao cho Công ty CP Tập đoàn Đất Quảng làm chủ đầu tư; phần lớn diện tích đất bị thu hồi là đất canh tác hoa màu của người dân và đất ở, đang phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ (BT-HT) giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư (TĐC). Dự án đường nối tuyến ĐT603 với tuyến ĐT607A (lý trình km2+487,7 - km378,85) xây do Công ty CP Đầu tư thương mại Bách Đạt nhiều năm thi công vẫn chưa xong do vướng mặt bằng của 2 hộ dân Trương Tấn Dũng và Trương Tấn Sinh (phường Điện Ngọc).

“Xí phần” dự án

Được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch từ năm 1999 và bắt đầu triển khai 2003, nhưng đến nay Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc vẫn chưa đồng bộ. Đường sá dọc ngang mở rộng, trường học, dãy nhà phố, chợ bắt đầu mọc lên. Nhưng không khó bắt gặp nhiều diện tích đất nông nghiệp canh tác ngay giữa lòng dự án. Sau khi Thủ tướng phê duyệt quy hoạch chung, tỉnh cho các nhà đầu tư thực hiện quy hoạch và đầu tư đối với từng dự án cụ thể. Khu phố chợ Điện Dương, các khu dân cư phố chợ Điện Ngọc xuất hiện nhiều dãy nhà cao tầng xen lẫn với đồng quê, làng mạc cũ trông giống tấm da beo. Nhà đầu tư triển khai dự án theo kiểu, GPMB đến đâu thì đầu tư hạ tầng, phân lô bán nền đến đó. Dễ thì làm trước, khó thì chừa lại.

Đầu năm nay, UBND tỉnh giao cho Công ty CP Tập đoàn Đất Quảng xây dựng tuyến đường trục chính Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, đường ĐT603 nối dài lý trình km2+280-km2+926 với diện tích hơn 18ha giai đoạn 1. Dự án đang trong giai đoạn lập hồ sơ. Tuy nhiên, công ty này thừa nhận sẽ rất khó khăn trong công tác GPMB vì vị trí đất bị ảnh hưởng có mật độ dân cư đông đúc; diện tích đất không có dân cư sinh sống chỉ chiếm 5ha. Ngoài chậm tiến độ thực hiện do vướng mặt bằng, nhiều dự án hiện diện chỉ với mục đích “xí phần” đất đai hoặc thừa cơ hội chuyển nhượng kiếm lời.

Tại thị xã Điện Bàn, theo thống kê của địa phương có ít nhất 7 dự án đã có quỹ đất sạch toàn bộ hoặc một phần nhưng chủ dự án chưa đầu tư và chi trả BT cho người bị thu hồi đất. Báo cáo của UBND thị xã Điện Bàn, tính đến tháng 5.2018, dự án Khu du lịch Nam Cổ Cò của Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Diệp Phúc Lợi có diện tích 9,3ha tuy đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất song đến nay vẫn chưa khởi công. Tương tự, dự án công viên nghĩa trang An Lạc với diện tích 48ha, tổng mức phê duyệt 647 tỷ đồng, tuy đã có quyết định phê duyệt phương án GPMB 15ha với số tiền hơn 13 tỷ đồng nhưng chủ đầu tư vẫn chưa chi trả. Riêng đối với dự án công viên nghĩa trang An Lạc, UBND thị xã Điện Bàn đề nghị tỉnh thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Ông Phan Văn Huyến – Chủ tịch UBND phường Điện Ngọc cho biết, trên địa bàn có hàng chục dự án đô thị, đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS). Phần lớn quỹ đất khu vực phía đông đã có chủ, lấp đầy bởi dự án, trừ hiện hữu các làng có mật độ dân cư đông. Nhưng bức xúc nhất ở khối phố Giang Tắc, Hà Dưa là ách tắc mặt bằng.

Như vậy, với phương châm “mềm nắn, rắn buông”, nhiều chủ đầu tư dự án BĐS chỉ nhắm đến những nơi dễ GPMB (đất BT-HT thấp, ít bố trí TĐC) và kéo dài tiến độ thực hiện ở nơi thu hồi đất giá trị lớn (chủ yếu đất ở và tài sản gắn liền trên đất). Chính điều này đã làm cho đô thị chẳng khác nào tấm da beo, để lại hệ lụy xấu về môi trường và xã hội.

RÀ SOÁT LẠI CÁC DỰ ÁN
Thực trạng chung là các khu đô thị, khu dân cư phố chợ hiện nay ở Điện Bàn thiếu đầu tư đồng bộ kết cấu hạ tầng. Nhận diện những lỗ hổng của quản lý nhà nước, chính quyền tỉnh đã rà soát các dự án đầu tư phát triển quỹ đất để chấn chỉnh, đồng thời đưa ra giải pháp căn cơ hơn.

Nhiều công trình nằm chình ình không giải phóng mặt bằng được tại khu dân cư phố chợ Điện Ngọc.

Dở dang hạ tầng khung

Các khu đô thị như đô thị Ngọc Dương Riverside, khu dân cư An Cư 1, đô thị Hera Complex Riverside, Bách Thành Vinh… đang trong quá trình mở rộng hạ tầng, vừa đầu tư xây dựng vừa rao bán nền. Nhưng cũng có khu đô thị giao dịch bất động sản (BĐS) nhiều năm vẫn nham nhở hạ tầng khung, gây bức xúc cho người dân.

Tại khu phố chợ Điện Ngọc, thuộc khối phố Giang Tắc (phường Điện Ngọc), người dân phản ánh nhà đầu tư đã xây dựng hạng mục đường ống thoát nước nhưng không đấu nối, nên vào mùa mưa nước ứ đọng, không đường thoát tràn vào nhà dân. Doanh nghiệp thì “cao chạy xa bay” không biết tìm đâu để yêu cầu khắc phục. Theo luật định, sản phẩm giao dịch BĐS trên thị trường chỉ thực hiện khi dự án đầu tư đồng bộ, khớp nối tất cả hạ tầng điện - đường - cây xanh và hệ thống cống rãnh thoát nước. Nhưng thực tế, ở Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, việc mua bán, chuyển nhượng nền đất diễn ra sau khi nhà đầu tư công bố quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế từng loại đất xây dựng trên bản đồ. Ông Phan Bốn (phường Điện Ngọc), một người kinh doanh BĐS cho biết: “Đất thì có người nhận tiền bồi thường, có người chưa nhận nhưng chủ đầu tư vẫn bán cho doanh nghiệp thứ cấp, bán hết trên bản đồ. Nhà tôi họ cũng bán, bán tôi mua, rồi tôi bán lại”.

Cốt san nền ở khu vực ven sông Cổ Cò thì cao hơn khu vực dân cư dẫn đến tình trạng ngập úng cục bộ. Chủ tịch UBND phường Điện Ngọc Phan Văn Huyến cho rằng, bức xúc dai dẳng của địa phương là tất cả khu đô thị hiện nay đều chưa có chỗ thu gom, xử lý nước thải. Sở Xây dựng đánh giá, tính khớp nối đồng bộ hạ tầng của từng dự án với hạ tầng kỹ thuật chung tại các đô thị còn nhiều hạn chế. Một số nơi hình thành các khu dân cư riêng lẻ, khu đô thị nhỏ hẹp, chưa quan tâm đến chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu. Nhiều dự án đưa vào kế hoạch sử dụng đất mang tính cơ hội, phụ thuộc vào ý tưởng nhà đầu tư, không tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, chưa đảm bảo thông tin về nguồn vốn đầu tư, chủ trương đầu tư theo quy định, dẫn đến danh mục dự án đề xuất đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm còn sai sót, thiếu tính khả thi. Hạng mục thoát nước mặt và thoát nước thải khu Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc mới đưa ra giải pháp quy hoạch hệ thống thoát nước đáp ứng tạm thời, cục bộ của từng dự án, chưa chú trọng đến việc khớp nối với mạng lưới thoát nước chung của đô thị, khiến khâu quản lý gặp nhiều khó khăn.

Siết chặt quản lý

Ông Nguyễn Đức, Trưởng ban Kinh tế - ngân sách HĐND tỉnh cho hay, để giải quyết căn cơ, cần tăng cường kiểm tra, rà soát các dự án BĐS chậm triển khai, để đất hoang hóa không phù hợp nhu cầu thị trường, chủ đầu tư yếu kém không còn khả năng triển khai dự án để quyết định việc cho dãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc thu hồi dự án. Về tắc trách dai dẳng trong giải tỏa bồi thường, Giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Viễn kiến nghị tỉnh nên bỏ ngân sách ra giải phóng mặt bằng sạch, rồi đem bán đấu giá công khai. Tăng cường giám sát công tác lập, tổ chức và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn.

UBND tỉnh yêu cầu các ngành chức năng thường xuyên chỉ đạo kiểm tra, thanh tra và giám sát việc quản lý, sử dụng đất theo quy hoạch, kiên quyết xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS, vi phạm cam kết tiến độ thực hiện dự án, kể cả dự án phát triển quỹ đất được hưởng cơ chế đầu tư theo hình thức BT lẫn dự án Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, rồi phân lô bán nền. Đồng thời công bố công khai các tổ chức, chủ đầu tư chậm triển khai dự án, vi phạm trong quản lý, sử dụng đất. Có biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, không giao đất cho các chủ đầu tư không đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013. Thêm vào đó, kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh BĐS, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; sớm ban hành quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh.

Hiện nay, tỉnh khẩn trương xúc tiến đầu tư nạo vét, khơi thông sông Cổ Cò, tạm dừng phê duyệt thực hiện dự án mới, rà soát các dự án đã cấp phép ven sông Cổ Cò để điều chỉnh phù hợp quy hoạch phát triển không gian đô thị dọc hai bên bờ sông Cổ Cò, đảm bảo khớp nối quy hoạch giao thông, du lịch và quy hoạch chung giữa tỉnh Quảng Nam và TP. Đà Nẵng. Các trung tâm phát triển quỹ đất, Quỹ phát triển đất tỉnh sẽ tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư. Khi phê duyệt dự án khu đô thị, khu dân cư cần lưu ý dành từ 10 - 20% quỹ đất cho tái định cư, xây dựng nhà ở xã hội theo quy định, đa dạng hóa loại hình tái định cư về vị trí, đất ở hoặc suất đầu tư, diện tích phân lô nhằm phù hợp với điều kiện thực tế (thu nhập, ngành nghề, tập quán…) ở từng vùng. Chính quyền tỉnh đang rà soát các dự án phát triển đô thị; kiểm tra việc khớp nối hoàn thiện với quy hoạch tổng thể từ 1/1000 cho đến quy hoạch chi tiết 1/500.

AI ĐƯỢC, AI MẤT?

Giải phóng mặt bằng (GPMB) không tới nơi tới chốn khiến đời sống người dân bị ảnh hưởng, trong khi doanh nghiệp tranh thủ tìm mọi cơ hội để bán đất, kể cả lách luật.

Nhiều dự án chậm triển khai đầu tư, “xí phần” đất đai.

“Mẫu số chung” của các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (Điện Bàn) là ưu tiên GPMB đất khai hoang, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng có giá trị bồi thường (BT) thấp; còn chừa lại đất ở và công trình trên đất hiện hữu của dân.

Ông Trương Văn Thanh, người dân ở phường Điện Dương nói: “Trước đây, BT rất thấp đất trồng trọt, kể cả đất chuyên sản xuất lúa mỗi mét vuông có 90 nghìn đồng. Hộ ông Đặng Văn Tấn (khối phố Viêm Đông, phường Điện Ngọc) có 7 sào ruộng đã bị thu hồi đất toàn bộ (trong đó 4 sào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thì được BT mỗi sào 120 triệu đồng; 3 sào còn lại xếp vào loại đất khai hoang chỉ BT mỗi sào 45 triệu đồng). Gần 4.000m² đất ruộng ông Tấn bị thu hồi, giao mặt bằng cho doanh nghiệp triển khai xây dựng khu đô thị, nhưng gia đình ông chỉ nhận tiền BT tổng cộng chưa tới 400 triệu đồng. Hơn 10 năm trước, từ làng quê nông thôn được Nhà nước “nâng cấp” lên khu vực đô thị, người dân khu vực này phấn khởi nhận tiền bồi thường - hỗ trợ (BT-HT), nhường đất cho dự án. Người chấp hành chính sách pháp luật nhường đất ra đi sớm thì chịu thiệt thòi quyền lợi; trong khi đối tượng không chịu bàn giao đất thì được BT-HT cao hơn.

Theo tính toán, nếu giá BT mỗi mét vuông đất nông nghiệp 100 nghìn đồng, thì tổng số tiền BT gần 1ha mới đủ để mua lại được một lô đất nền đô thị 100m². Phần lớn diện tích đất giao cho doanh nghiệp là đất trồng trọt, khai hoang, giá trị BT rất thấp. Nhà đầu tư sau khi xây dựng hạ tầng, phân lô bán ra với giá cao gấp nhiều lần so với giá BT cho người dân. Chính quyền phường Điện Ngọc cho rằng, hiện nay rất khó GPMB vì dân không chịu nhận tiền BT. Diện tích đất thu hồi chủ yếu đất màu, đất công ích quản lý trên hồ sơ, nhưng thực tế dân đã lấn chiếm khai hoang trồng trọt thời gian dài. Tại phường Điện Ngọc, đất khai hoang ở vị trí BT cao nhất chỉ với 90 nghìn đồng/m², vị trí thấp hơn 75 nghìn đồng/m² với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đánh vào giá đất BT rẻ mạt này, các nhà đầu tư đô thị nhắm vào đó mà khai thác; chừa lại vị trí có làng mạc, khu dân cư đông đúc. Điều này lý giải vì sao hình thành đô thị “da beo” ở các phường Điện Ngọc, Điện Nam Bắc, Điện Dương.

Hai bên dòng sông Cổ Cò, đoạn qua khối phố Viêm Đông, hay nằm 2 bên đường ĐT603 kéo dài thuộc khối phố Hà Dừa (phường Điện Ngọc) từ đầu năm đến nay nổi lên khu chợ kinh doanh BĐS rất nhộn nhịp. Những bảng rao bán đất, văn phòng giao dịch BĐS mọc lên như nấm sau mưa. Chỉ đoạn đường ngắn mà có sự dự phần của nhiều dự án như khu đô thị Mỹ Gia của Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh; khu đô thị Ngọc Dương Riverside. Riêng Công ty TNHH Sản xuất và thương mại Bách Đạt được UBND tỉnh giao hơn 106ha cho 6 dự án khu đô thị gồm các khu 7B, Sentosa Riverside, khu dân cư An Cư 1, khu đô thị số 7b mở rộng, đô thị Hera Complex Riverside và Bách Thành Vinh. Theo người dân địa phương, nhiều doanh nghiệp khai thác quỹ đất đều bán đất theo hợp đồng đặt cọc ngay khi dự án còn nằm trên giấy.

Theo quy định, khi nào giá đất được phê duyệt mới cho phép chủ đầu tư công bố mở bán dự án. Song trên thực tế, do chậm giải tỏa nên  để có kinh phí triển khai dự án, các chủ đầu tư thường lách luật bằng cách mở bán dự án theo kiểu hợp đồng đặt cọc để huy động vốn góp (nghĩa là bán đất trên bản đồ). Thông qua phân phối sản phẩm cho các nhà đầu tư BĐS thứ cấp, nhiều chủ dự án phát triển khu đô thị đã làm ăn theo kiểu “ăn xổi ở thì” làm cho thị trường kinh doanh BĐS cạnh tranh thiếu lành mạnh. Thực tế nhiều vụ khiếu nại, tranh chấp đất phân lô bán nền diễn ra dai dẳng ở Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc.

HỮU PHÚC