Rào cản triển khai pháp luật về đất đai

Thiếu thống nhất

Theo Điều 10, Luật Đất đai năm 2013, một trong những giấy tờ được cấp bìa đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất là “Bìa đỏ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15.10.1993”. Đây là một trong những căn cứ pháp lý để công nhận lại diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao trước ngày 18.12.1980.

Thế nhưng, tại Quảng Nam, hầu hết Sổ địa chính được lập sau ngày 15.10.1993, riêng Sổ đăng ký ruộng đất được lập theo Chỉ thị 299 của Thủ tướng Chính phủ vào thời điểm sau năm 1980, nên hiện nay các địa phương không còn lưu trữ hoặc còn nhưng không đảm bảo tính pháp lý. Do đó, việc áp dụng quy định này đã ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của nhiều hộ dân.  

Việc cấp mới lần đầu và cấp đổi bìa đỏ được giao cho 2 cơ quan có thẩm quyền khác nhau. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cấp đổi bìa đỏ thuộc Sở Tài nguyên - môi trường (TN&MT), tuy nhiên trước đó thẩm quyền cấp mới giao về cho chính quyền địa phương.

Bà Trịnh Thị Thanh Hải - Chánh Thanh tra Sở TN&MT cho rằng, quy định này không phù hợp do giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế rất nhiều, đặc biệt là đối với các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển nên việc tập trung về Sở TN&MT ký giấy chứng nhận cho cả tỉnh là khó đảm bảo về mặt thời gian, chất lượng. Đồng thời phát sinh trách nhiệm pháp lý (khiếu nại, tố cáo) sau khi ký giấy chứng nhận quá nhiều cũng không đủ khả năng để thực hiện, trong khi đó hầu hết nội dung khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến bìa đỏ do UBND huyện, thị xã, thành phố cấp lần đầu nhưng đã bị thu hồi khi thực hiện cấp đổi. Thực tiễn có nhiều cách hiểu chưa thống nhất liên quan đến các giấy tờ về quyền sử dụng đất xác định rõ diện tích đất ở.

Cơ quan quản lý đất đai (Sở TN&MT) cho rằng, trên giấy tờ ghi mục đích sử dụng đất là để làm nhà ở, đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Còn trên giấy tờ đó ghi mục đích sử dụng đất là thổ cư, hoặc ký hiệu chữ T, hoặc đất ở + vườn thì được xem là chưa xác định rõ đất ở. Tuy nhiên, theo cơ quan tư pháp (Tòa án), trên giấy tờ đó ghi mục đích sử dụng đất là thổ cư, hoặc ký hiệu chữ T là đã xác định rõ đất ở.

Khó thu hồi đất vi phạm

Lúng túng của cơ quan nhà nước hiện nay là thu hồi đất do vi phạm. Luật Đất đai quy định: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn 24 tháng...; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

Thế nhưng, theo ông Trần Hữu Quang - Trưởng phòng Nghiệp vụ 3 Thanh tra tỉnh, thực tế rất khó thu hồi đất do chủ đầu tư vi phạm, bởi chủ đầu tư có đưa đất vào sử dụng mang tính chất đối phó, kéo dài thời hạn thực hiện tiến độ đầu tư dự án bằng cách xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 của dự án.

Đồng quan điểm trên, bà Trịnh Thị Thanh Hải - Chánh Thanh tra Sở TN&MT cho rằng, tại các địa phương, có xảy ra tình trạng phổ biến là tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích nhất định, thời gian đầu có tổ chức triển khai việc sử dụng đất (xây dựng các hạng mục công trình) và sử dụng trong một thời gian, sau đó ngừng hoạt động trong thời gian dài hoặc chỉ sử dụng một phần nhỏ diện tích đất được cho thuê. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 64, 65 Luật Đất đai 2013 và Điều 65, 66 Nghị định số 43 của Chính phủ thì không thể xử lý thu hồi được đối với trường hợp này.

Đề xuất giải pháp

Theo Luật gia Lê Thị Phước (Chi hội Luật gia TAND tỉnh), cần công khai, minh bạch trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời thực hiện nghiêm việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong quản lý đất đai và quá trình thực hiện các quy định về trình tự, thủ tục bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở. Điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp khi Nhà nước bồi thường, tái định cư.

Theo bà Phước, Bộ TN&MT cần sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thống nhất quy định của pháp luật về đối tượng, trường hợp không thu hồi đất (không thu hồi bìa đỏ) đã cấp trái pháp luật. Ngoài ra, xây dựng và điều chỉnh cụ thể về giá đất, khung giá đất phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền và mức độ đô thị hóa của từng địa phương; đảm bảo giá đất, khung giá đất khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với giá đất, khung giá đất trên thị trường.

Để khắc phục bất cập, Bộ TN&MT nên kịp thời rà soát, khắc phục mâu thuẫn giữa văn bản hướng dẫn thi hành với Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời phải thống nhất cách vận dụng các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành về định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi. Trường hợp không thỏa thuận được thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại (tổ chức tư vấn xác định giá đất).