Rốt ráo gỡ vướng pháp lý bất động sản

Doanh nghiệp mong đẩy nhanh gỡ vướng

Việc sửa đổi Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và một loạt văn bản pháp luật liên quan khác tiếp tục là những chủ đề nóng được đưa ra bàn thảo tại Diễn đàn Doanh nghiệp thường niên (VBF) 2021 vừa diễn ra tuần trước, bởi đây không chỉ là điều doanh nghiệp trong nước, mà cả doanh nghiệp nước ngoài quan tâm khi xem xét đầu tư dự án tại Việt Nam.

Báo cáo của Hiệp hội Thành viên liên kết VBF với sự góp mặt của nhiều tổ chức tới từ Hàn Quốc, châu Âu… cho biết, việc tiếp cận đất đai, thủ tục và quy trình giải phóng mặt bằng vẫn là thách thức lớn với các nhà đầu tư. Theo Luật Đất đai, hoạt động này phải được cấp có thẩm quyền thực hiện và doanh nghiệp chỉ nhận được đất khi đã được giải phóng mặt bằng, sau khi chính quyền địa phương thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất.

Nói cách khác, theo phân tích của Nhóm công tác Đầu tư và Thương mại, thủ tục giải phóng mặt bằng thường đưa nhà đầu tư vào thế bị động vì phải chờ đợi kết quả giải phóng mặt bằng của chính quyền, có thể mất hàng tháng, hàng năm.

Vấn đề là, do nguồn lực tài chính dành cho hoạt động này của nhiều địa phương hạn chế nên để đẩy nhanh, chủ đầu tư thường ứng trước tiền đền bù và thương lượng với các hộ dân có đất cần thu hồi. Tuy nhiên, trong quá trình này, các nhà đầu tư nước ngoài rõ ràng gặp bất lợi hơn so với các chủ đầu tư trong nước.

Các nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp và logistics cũng cho hay, việc tiếp cận đất đai gặp nhiều khó khăn do mức giá quá cao, điều này cản trở đầu tư nước ngoài trong bối cảnh Việt Nam cần tạo điều kiện nâng cao năng lực trong các khu công nghiệp, logistics và kho bãi để tăng cường năng lực chuỗi cung ứng của mình.

Ngoài ra, sự chồng chéo giữa các luật liên quan tới đất đai cũng là điều các doanh nghiệp mong muốn sớm có giải pháp tháo gỡ. Đơn cử, Điều 74 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai yêu cầu chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất ít nhất 6 tháng trước khi hết hạn. Trong trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Tuy nhiên, Điều 55 - Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư lại quy định, nhà đầu tư phải thực hiện lại thủ tục gia hạn dự án ít nhất 6 tháng trước khi hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

Các doanh nghiệp cho biết, trường hợp nhà đầu tư xin gia hạn thực hiện dự án trước thời hạn ít nhất 6 tháng là không đủ thời gian gia hạn sử dụng đất. Trên thực tế, các cơ quan có thẩm quyền không cho phép tiến hành 1 trong 2 thủ tục quá sớm, tức là trước 6 tháng. Đã có trường hợp cơ quan đăng ký đầu tư yêu cầu nhà đầu tư phải được chấp thuận gia hạn sử dụng đất trước, tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, không thể gia hạn sử dụng đất trước khi gia hạn thời gian thực hiện dự án.

Chính phủ rốt ráo vào cuộc

“Vướng mắc pháp lý dự án là một trở ngại lớn, nếu không muốn nói là rất lớn, kéo chậm đà phát triển của thị trường. Do đó, các doanh nghiệp mong muốn Chính phủ đẩy nhanh tốc độ thực thi các cam kết gỡ khó của mình”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest chia sẻ, đồng thời cho rằng, việc cơ quan quản lý nhìn rõ hơn vai trò, sự ảnh hưởng của thị trường bất động sản là hết sức cần thiết và trong các giải pháp, khơi thông bế tắc khuôn khổ pháp lý dự án cần được ưu tiên hàng đầu.

Trên thực tế, sự rối rắm trong điều kiện kinh doanh tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, những bất cập trong việc xác định đất ở, công nhận chủ đầu tư dự án… quy định tại các Luật Đất đai, Luật Xây dựng… khiến hàng trăm dự án bị ách tắc trên khắp cả nước, từ đó ảnh hưởng lớn tới nguồn cung thị trường. Bởi vậy, sửa luật không đơn giản chỉ là gỡ vướng pháp lý, mà quan trọng hơn là gỡ được “hàng rào” tâm lý khi chủ đầu tư không còn phải “cạy cửa” từng nơi để xin triển khai dự án.

Khảo sát của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho thấy, chỉ riêng 5 sắc luật liên quan đến bất động sản gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đất đai và Luật Đầu tư đã có 25 vấn đề vướng mắc, chồng chéo. Các chỉ số thủ tục đất đai 2 năm qua không những không tăng, mà còn giảm về mức 29% vào cuối năm 2020, những khó khăn phổ biến có thể kể đến như cán bộ không hướng dẫn đầy đủ, chi tiết (với 18% doanh nghiệp gặp phải); việc xác định giá trị quyền sử dụng đất mất nhiều thời gian (16%); quy trình, thủ tục giải quyết hồ sơ không đúng quy định (12%)…

Theo đại diện VCCI, những chồng chéo, xung đột trong pháp lý bất động sản đã kéo dài nhiều năm, không chỉ tác động tiêu cực đến thị trường, chủ đầu tư, mà còn đến việc tiếp cận nhà ở của người dân, khi là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà tăng cao.

Kết quả khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, chỉ một vài năm trước, giá căn hộ bình dân được định vị trên dưới mức 20 triệu đồng/m2 đã là cao, thì nay giá tối thiểu đã tăng lên 25 triệu đồng/m2, đây là điều rất đáng lo, nhất là trong bối cảnh thu nhập người dân sụt giảm mạnh do bệnh dịch.

Được biết, ngay trước thềm Tết Nhâm Dần, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký Quyết định số 153/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về kiểm tra, rà soát, giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án, đất đai trong các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và một số địa phương khác.

Đầu tháng 2.2022, tại Nghị quyết phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 1.2022 gửi Bộ Tư pháp tổng hợp, cập nhật Tờ trình của Chính phủ về điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp cùng các cơ quan, địa phương khẩn trương hoàn thiện hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo chỉ đạo của Chính phủ.

Tới ngày 14.2.2022, tại Hội nghị lần thứ 4 Ban Chỉ đạo Trung ương thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TƯ của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, Thủ tướng tiếp tục nhấn mạnh việc phải sớm sửa đổi Luật Đất đai bảo đảm đồng bộ với các luật có liên quan, phù hợp với thể chế chính trị của Việt Nam.