Siết chặt phân lô bán nền: Giải pháp mạnh để chống đầu cơ và lãng phí đất đai

 Trị “bệnh” nhiễu loạn thị trường

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản “tụt dốc” trong vài năm gần đây, thi thoảng tôi vẫn nhận được những cuộc gọi từ nhiều số máy lạ mời chào “đầu tư” đất nền ở các dự án bất động sản. Là người vừa không có tiềm lực về tài chính, vừa chẳng đam mê bất động sản, nên với tôi, những cuộc gọi như vậy đã gây ra rất nhiều phiền toái.

“Đội quân” hùng hậu và hỗn tạp hành nghề môi giới bất động sản từng phát triển mạnh mẽ trong suốt thời gian dài, ăn theo sự bùng nổ của các dự án bất động sản và những “cơn sốt” của thị trường nhà đất, chắc chắn sẽ teo tóp.

Bởi, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua quy định, chỉ những người có chứng chỉ hành nghề kinh doanh bất động sản và hoạt động trong một công ty chuyên nghiệp được cấp phép, mới được tham gia môi giới bất động sản (các Điều 60 và 61).

Điều này đồng nghĩa sẽ không còn đất sống cho những đội quân “cò”, vốn là những công chức, viên chức, nông dân, công nhân, tiểu thương, người chạy xe ôm, bán vé số,… “kiêm nhiệm” môi giới bất động sản, hoặc đầu cơ “lướt sóng” từng gây nhiễu loạn xã hội và sự phiền hà đối với nhiều người.

Nhưng điểm mới quan trọng và có tính quyết định hơn trong việc chữa trị những “ung nhọt” của các dự án đầu tư bất động sản, là quy định siết chặt phân lô, bán nền.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản lần này nêu rõ: “Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tại dự án đầu tư Kinh doanh bất động sản) cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III”.

Như vậy, phải mất 20 năm, công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể ở đây là trong lĩnh vực kinh doanh đất nền thường được gọi với cái tên mỹ miều là “phát triển đô thị”, mới….“trở về” với quy định cũ, tại Luật Đất đai 2003.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, năm 2004, khi bản dự thảo cuối cùng về Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trình lên Chính phủ, Thủ tướng Phan Văn Khải lúc đó, đã “bút phê” ngay đầu bản dự thảo cụm từ “cấm phân lô bán nền”.

Đến năm 2007, khi nhiều địa phương đề xuất nới rộng quy định để tạo điều kiện cho kiện phát triển đô thị, Chính phủ ban hành Nghị định 84 với những quy định thông thoáng hơn. Và đến Luật Đất đai 2013, cơ chế quản lý đầu tư các dự án kinh doanh đất nền mới thật sự bung ra như thời gian qua.

Mất 20 năm để trở lại với một chính sách rất đúng đắn từ Nghị quyết số 26-NQ/TW (năm 2003) và được thể chế hóa tại Luật Đất đai 2003! Nhưng điều này lại rất cần thiết và cấp bách.

Và những kỳ vọng

Quảng Nam là một trong số nhiều địa phương chịu thiệt hại nặng nề về nhiều mặt do chính sự “thông thoáng” của Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành luật (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định sửa đổi số 148/2020/NĐ-CP).

Một thời gian dài, các dự án kinh doanh bất động sản gần như được tự do bung ra khắp nơi. Kéo theo đó, là hàng loạt khu “đô thị” đầu tư hạ tầng nham nhở, manh mún; nguồn lực xã hội thay vì đầu tư cho sản xuất, kinh doanh, đua nhau chảy vào bất động sản; hàng nghìn gia đình nông dân mất đất sản xuất, mất nơi chôn nhau cắt rốn, mất việc làm, thu nhập bấp bênh, trong khi hầu khắp các khu dân cư đô thị hoang hóa hàng chục năm; Nhà nước cũng không thu được bao nhiêu tiền từ đất; khiếu nại, khiếu kiện khắp nơi;...

Từ năm 2016 đến nay, chính quyền tỉnh đã chỉ đạo rà soát, tập trung xử lý hậu quả của những dự án bất động sản được cấp phép; dù rất nỗ lực, kiên quyết, nhưng vẫn còn khá nhiều vấn đề phức tạp, chưa có lối ra. Trong khi, thi thoảng, vẫn xuất hiện dự án mới ở nơi này, nơi khác.

Gần đây, một người dân gửi đơn đến Báo Quảng Nam phản ánh, gia đình bị thu hồi hơn 5 nghìn mét vuông đất ở và đất sản xuất, có nguyện vọng “xin” một lô tái định cư tại chỗ, gần thửa đất cuối cùng khoảng 800 mét vuông còn lại, nằm ngoài dự án để thuận lợi cho nghề làm nông nhiều đời, nhưng vẫn bị bác bỏ!

Quy định của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có hiệu lực từ đầu năm 2025, cùng với Luật Nhà ở sửa đổi (cũng vừa được thông qua), và dự án Luật Đất đai mới (sẽ được Quốc hội thông qua tại kỳ họp gần nhất, dự kiến trong tháng 1/2024), theo các quan điểm, định hướng của Đảng tại Nghị quyết Trung ương số 18 (khóa XIII), kỳ vọng sẽ bịt kín những lỗ hổng của thị trường bất động sản, nhất là thị trường đất nền (cụ thể như chủ trương đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang; áp thuế lũy tiến với người nhiều nhà, nhiều đất nhưng không sử dụng).

Chặn đứng kinh doanh bất động sản không lành mạnh và tư duy làm giàu từ những kẽ hở của pháp luật về quản lý đầu tư bất động sản; cũng đồng nghĩa với việc nguồn lực to lớn của xã hội sẽ được đầu tư cho sản xuất kinh doanh, tạo nhiều công ăn việc làm cho người dân, gia tăng nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước; và đó cũng là cơ hội cho rất nhiều hộ nghèo, công nhân, viên chức nghèo có được chỗ để an cư.

“Lịch sử phát triển của thế giới cho thấy không một quốc gia nào giàu lên từ đất” - Giáo sư Đặng Hùng Võ và nhiều chuyên gia khác từng khẳng định!