Thị trường bất động sản lộ nhiều khiếm khuyết

5 tháng nay, bất động sản tiếp đà tăng giá dồn dập dù thanh khoản yếu dần, nguồn cung dự án vẫn hạn chế do vướng mắc pháp lý kéo dài, sốt đất xảy ra từ nông thôn, duyên hải đến tây nguyên. Thực tế này khiến các chuyên gia quan ngại thị trường phát triển lệch, méo mó, kém bền vững.

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC, đánh giá nếu nhìn dài hạn trong vòng 3 thập kỷ qua, thị trường bất động sản hiện nay "bộc lộ nhiều khiếm khuyết và méo mó".

Đầu tiên là giá nhà đất tăng cao, thu nhập của người dân không thể theo kịp. Trong khi nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp đang thiếu hụt trầm trọng, thị trường có xu hướng chỉ cung ứng nhiều loại nhà giá cao (phân khúc trung cao cấp đến hạng sang, siêu sang). Sự mất cân đối nguồn cung này có thể dẫn đến thiếu hụt nhà ở cho đại bộ phận người dân có thu nhập thấp sống tại các đô thị lớn.

Kế đến, theo ông Nghĩa, là tình trạng tất cả các thành phần của nền kinh tế đang dồn tiền vào việc gom đất, giữ đất để chờ tăng giá chứ không sản xuất, kinh doanh, không tạo ra giá trị thặng dư nào. Từ nông thôn, vùng duyên hải đến miền núi, tây nguyên đều xuất hiện tình trạng gom đất nông nghiệp, phân lô bán nền để kiếm lời. Công nghệ gom đất chờ tăng giá càng bùng nổ theo các đợt sốt đất, càng làm thui chột sự cạnh tranh, sáng tạo và linh hoạt của nền kinh tế.

"Tài nguyên đất không được sử dụng mà chỉ nằm yên chờ thời dẫn đến nguồn lực đất đai bị lãng phí" - ông Nghĩa nói.

Chuyên gia GIBC đánh giá, bên cạnh sự phát triển lệch lạc, méo mó của thị trường bất động sản, thị trường tài chính là bà đỡ cho thị trường tài sản cũng hoạt động kém minh bạch. Thời gian qua thị trường tài chính là công cụ cung cấp vốn cho thị trường bất động sản nhưng có không ít những trường hợp doanh nghiệp địa ốc có tài chính yếu kém vẫn dùng đòn bẩy tài chính dưới nhiều hình thức (vay vốn, huy động vốn, phát hành trái phiếu...) để gom đất, tích trữ đất đai chờ thời, tạo sức ì và là rào cản rất lớn cho nền kinh tế.

Theo ông Nghĩa, các tổ chức tín dụng, thị trường tài chính đã góp phần cho thị trường bất động sản phát triển lệch lạc thời gian qua. Chính vì vậy, Chính phủ cần rà soát, chấn chỉnh lại hai thị trường này để lành mạnh hóa nền kinh tế.

Tại một hội thảo bàn về tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực bất động sản hôm 27.5, ông Trần Du Lịch, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, nhìn nhận bất động sản là một trong những mắt xích quan trọng, đóng góp lớn cho nền kinh tế nhưng đã xuất hiện nhiều khuyết tật, méo mó.

Theo quan điểm của ông Lịch, nếu xét riêng từng phân khúc, từng loại hình tài sản, những dự án đã hoàn thiện, dân về ở đông chứng tỏ phân khúc tài sản này có nhu cầu thật, chắc chắn không lo xảy ra bong bóng. Còn những dự án trên giấy, chưa ra thành phẩm nhưng đã tăng giá nhanh, tài sản thế chấp dự án lớn, được ví như phần bọt của ly bia, có thể là nhóm tài sản cần thận trọng.

Ông Lịch xác nhận có sự liên thông không minh bạch giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Trong 50 năm qua mọi vấn đề của nền kinh tế đều xuất phát từ sự hỗn loạn của 2 thị trường này. Trong thời gian tới, Chinh phủ có xu hướng lành mạnh hóa cả thị trường bất động sản lẫn thị trường tài chính.

Ông cũng nêu thực tế "nhà nhà, người người kinh doanh bất động sản" trong khi những định chế đầu tư chuyên nghiệp lại không có. 15 năm trước đã từng có đề xuất xây dựng những định chế này nhưng đến nay vẫn chưa thành hiện thực.

"Đứng ở góc độ vĩ mô, giá đất khắp Việt Nam hiện nay đã vượt sức chịu đựng của nền kinh tế. Giá đất hiện nay cũng vượt quá sức chịu đựng của người dân", ông Lịch nhận định và cho rằng nhiệm vụ của Chính phủ hiện nay là phải kiểm soát giá đất, kiểm soát giá đầu tư và tăng được nguồn cung nhà ở thì thị trường mới bình ổn trở lại.

Thời gian qua vướng mắc thủ tục kéo dài làm cho nguồn cung các dự án nhà ở thiếu hụt, bị lệch rất lớn với nguồn cầu. Nếu tình trạng mất cân đối cung cầu, thiếu hụt nhà ở các phân khúc bình dân vẫn kéo dài sẽ dẫn đến việc giá nhà tiếp tục tăng vô lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đồng tình với các chuyên gia trên. Đầu tiên phải kể đến sự chậm trễ, vướng mắc thủ tục pháp lý kéo dài đã đẩy các dự án nhà ở vào thế tồn kho, đọng vốn nhưng không thể ra được thành phẩm. Các dự án vướng pháp lý được HoREA thống kê để báo cáo UBND TP.HCM xem xét giải quyết ngày càng nhiều và dự kiến còn tiếp tục tăng lên.

Bên cạnh đó, sự lệch pha cung cầu, thừa nhà giá cao, thiếu hụt nhà bình dân cho đại đa số người có thu nhập thấp đã bị đẩy lên đỉnh điểm trong bối cảnh giá nhà đất vẫn liên tục leo thang. Chỉ tính riêng TP.HCM có hơn 900.000 người là lao động ở đang ở thuê, ở trọ, có nhu cầu an cư nhưng trong 2 năm gần đây nguồn cung nhà ở giá rẻ (phân khúc bình dân) đang sụt giảm mạnh. Thống kê trong năm 2021 không có dự án nhà bình dân nào được đưa ra thị trường trong khi nhà cao cấp, hạng sang vẫn tăng trưởng.

Ông Châu nhận xét, nguồn cung nhà ở toàn thị trường bị sụt giảm mạnh do vướng thủ tục pháp lý kéo dài, càng góp phần đẩy giá nhà lên cao do cạnh tranh độc quyền. Ở giai đoạn đỉnh cao, năm 2017, ghi nhận khoảng 30.000 căn nhà chào bán ra thị trường. Từ năm 2020 đến nay thị trường thiếu hụt nguồn cung và thường chỉ đạt trên dưới 16.000 căn được bán. Nguồn cung càng ít, càng khó tạo ra thành phẩm, các doanh nghiệp càng có xu hướng thiên về làm nhà cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận. Nguồn cung giảm cũng khiến việc tiêu thụ nhà ở bị ảnh hưởng theo.

Chủ tịch HoREA cũng thừa nhận, giá nhà đất đã tăng mạnh trong giai đoạn nền kinh tế chịu nhiều thách thức khó khăn do tác động của dịch bệnh và tiếp tục tăng cao trong những tháng đầu năm 2022. Diễn biến này dẫn đến những lo ngại giá nhà đang vượt quá ngưỡng chi trả của người dân. Điều này đòi hỏi Nhà nước cần sớm hoàn thiện những chính sách hỗ trợ phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho người thu nhập thấp góp phần bình ổn thị trường nhà ở.

Ông Châu giải thích, ở thời hoàng kim, thị trường bất động sản là chim én báo hiệu mùa xuân của nền kinh tế. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản là chim báo bão, báo hiệu chu kỳ đầy thách thức.

"Với vai trò đặc biệt, ước tính đóng góp trên dưới 20% GDP nền kinh tế, thị trường bất động sản cần được Chính phủ quan tâm nhiều hơn, đẩy mạnh cải cách thủ tục pháp lý, sửa đổi hệ thống luật liên quan, tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững" - ông Châu nói.