Dự án xây dựng cầu Đế Võng (Hội An): Đổi đất lấy hạ tầng

HỮU PHÚC |

Công trình cầu Đế Võng nằm trên tuyến đường dẫn phía bắc cầu Cửa Đại được đầu tư theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao). Đến nay, công trình cơ bản đã hoàn thành; song công tác giải phóng mặt bằng các dự án phát triển quỹ đất và việc xác định giá đất đang gặp nhiều vướng mắc.

Dự án cầu Đế Võng đầu tư theo hình thức BT, đã cơ bản hoàn thành.Ảnh: H.P
Dự án cầu Đế Võng đầu tư theo hình thức BT, đã cơ bản hoàn thành.Ảnh: H.P

Đổi đất lấy hạ tầng

Công trình cầu Đế Võng có tổng giá trị dự toán được duyệt hơn 391 tỷ đồng. Công ty CP Đạt Phương được chọn là nhà đầu tư theo hình thức BT. Theo đó, doanh nghiệp tự bỏ vốn và vốn vay ngân hàng để thi công công trình. Đến nay, về cơ bản, chủ đầu tư đã hoàn thành hạng mục thi công, với tổng giá trị thực hiện và dự kiến quyết toán toàn bộ công trình khoảng hơn 342 tỷ đồng, thấp hơn tổng mức đầu tư được UBND tỉnh phê duyệt ban đầu (hơn 391 tỷ đồng).

Vướng mặt bằng

Ông Đỗ Mạnh Hùng – Giám đốc Ban Quản lý dự án Đế Võng thuộc Công ty CP Đạt Phương thông tin, thời điểm này, chỉ có dự án khu đô thị Võng Nhi (xã Cẩm Thanh) là bàn giao đất sạch 100% cho doanh nghiệp. Hiện khối lượng xây dựng hạ tầng kỹ thuật đạt khoảng 60% và chủ đầu tư đã phân chia thành 217 lô đất để khai thác bán đất nền (lô có diện tích nhỏ nhất 175m2, lớn nhất hơn 400m2). Một dự án khác là khu đô thị Đồng Nà (6,4ha) mới giao đất đợt 1, với diện tích 5,7ha, doanh nghiệp đã chi tiền bồi thường, hỗ trợ 19 tỷ đồng. Dự án này còn vướng bởi 2 hộ dân chưa được đền bù về đất. Tương tự, khu đô thị Nồi Rang (xã Duy Hải, Duy Xuyên) cũng mới giao đất đợt 1 là 11,3/14,4ha, do còn vướng 3 hộ chưa giải phóng mặt bằng. Các dự án khu đô thị Cồn Tiến, khu phức hợp dịch vụ nghỉ dưỡng Bình Dương cũng gặp nhiều khó khăn, ách tắc.

Để có kinh phí hoàn trả cho nhà đầu tư, UBND tỉnh thống nhất chủ trương cho Công ty CP Đạt Phương được đầu tư khai thác quỹ đất tại 5 dự án phát triển đô thị với tổng diện tích khoảng 306ha, gồm: khu đô thị Bến Trễ quy mô 6ha, khu đô thị Võng Nhi 15ha; khu đô thị Cồn Tiến 30ha đều thuộc địa bàn TP.Hội An; khu đô thị Nồi Rang, huyện Duy Xuyên rộng 25ha; khu đô thị ven biển xã Bình Dương, huyện Thăng Bình quy mô 230ha. Giá trị quỹ đất thanh toán xác định theo đơn giá được UBND tỉnh phê duyệt tại thời điểm giao đất cho nhà đầu tư (sau khi hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng).

Báo cáo của UBND tỉnh gửi Thường trực HĐND tỉnh cho biết, dự kiến giá trị quỹ đất của 5 khu đất thuộc các dự án phát triển đô thị nêu trên là hơn 420 tỷ đồng. Trong quá trình quy hoạch và đầu tư xây dựng tại các khu đất đối ứng, diện tích khai thác thực tế giảm so với dự kiến ban đầu và hiện nay nhà đầu tư đang lập thủ tục xác định giá đất các khu đất, trình hội đồng thẩm định giá đất phê duyệt, với tổng số tiền sử dụng đất là hơn 484 tỷ đồng. Như vậy, số tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước sau khi thanh toán bù trừ chênh lệch giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất (theo phương án giá đất dự kiến của nhà đầu tư trình) là hơn 141 tỷ đồng (484 tỷ đồng - 342 tỷ đồng). 

Khó xác định giá đất sát với thị trường

Ông Nguyễn Văn Thọ - Phó Giám đốc Sở TN&MT cho rằng, việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị dự án BT được quyết toán và giá trị quỹ đất thanh toán. Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước. Căn cứ để xác định giá đất là Nghị định 44/NĐ-CP năm 2014 và thông tư hướng dẫn của Bộ TN&MT. Trên cơ sở đó, ngày 1.7.2016, UBND tỉnh ban hành trình tự, thủ tục xác định giá các loại đất, trong đó có quy định giá đất đầu tư xây dựng hạ tầng phân lô bán nền, dự án theo hình thức BT. Cụ thể: nhà đầu tư sẽ đề xuất giá gửi Sở TN&MT đi khảo sát, xây dựng phương án gửi qua hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh để xác định giá đất cụ thể trình UBND tỉnh phê duyệt.

Ngày 23.1.2018, Công ty CP Đạt Phương có tờ trình gửi Sở TN&MT phê duyệt giá đất để xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Võng Nhi. Theo đó, tuyến đường có quy hoạch 22m, giá đất đề xuất  cao nhất 9 triệu đồng/m2; tuyến đường quy hoạch 18m có giá 8 triệu đồng/m2 và tuyến đường quy hoạch 14m có giá 6 triệu đồng/m2. Đến ngày  10.4.2018, UBND TP.Hội An  có văn bản gửi Sở TN-MT, đề xuất giá đất trên trục đường có mặt cắt rộng 18m ở khu vực 1 là 8 triệu đồng/m2;  đường có mặt cắt 14m khu vực 2 và khu vực 4 có giá đất  7 triệu đồng/m2 và đường có mặt cắt rộng 14m khu vực 3 thấp nhất 6 triệu đồng/m2. Chủ tịch UBND TP.Hội An Nguyễn Văn Dũng cho biết: “Hiện nay, giá đất tại TP.Hội An biến động rất lớn trong thời gian ngắn, do vậy đề nghị Sở TN&MT cần xác định đơn giá đất một cách chính xác theo giá thị trường tại thời điểm hiện tại để xác định mức thu tiền sử dụng đất tại dự án”. Trình hồ sơ để hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh phê duyệt, Sở TN&MT cũng đưa ra mức giá cao nhất 9 triệu đồng/m2, thấp nhất gần 7 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí đường đối với dự án đô thị Võng Nhi. “Thời điểm nào thì tính giá đất?”.  Trả lời câu hỏi này, ông Thọ khẳng định, tính giá đất tại thời điểm UBND tỉnh quyết định giao đất cho nhà đầu tư, theo quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500.

Theo nhận định của UBND tỉnh, giá đất trên địa bàn tỉnh đang tăng cao, giá trị quỹ đất thanh toán sau khi thẩm định, phê duyệt có khả năng tăng cao hơn mức đề xuất của nhà đầu tư. Có lẽ vì điều này mà việc xây dựng giá đất phù hợp với thị trường đối với dự án đổi đất lấy hạ tầng hiện nay rất lúng túng.

HỮU PHÚC