Khơi thông, kiểm soát giá và thuế

Chưa theo kịp thực tiễn

Những tranh biện về chuyện thu hẹp hay tạm dừng các dự án thuê đất trả tiền một lần hay trả theo hàng năm vẫn chưa có hồi kết. Điều này được cho là theo Nghị quyết số 82/2019/QH 14 ngày 14/6/2019, Quốc hội đã yêu cầu Chính phủ “Nghiên cứu thu hẹp các trường hợp cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, chuyển sang hình thức thuê đất hằng năm để đảm bảo nguồn thu ổn định từ đất đai”.

Ông Nguyễn Minh Lý - Phó Chủ tịch UBND TP.Hội An nói, rất khó để định giá cho chu kỳ 50 năm. Nếu định giá thu một lần thấp, khi giá đất cao sẽ xảy ra nghịch lý là ngân sách bị ảnh hưởng.

Ông Phan Xuân Cảnh - Chủ tịch UBND huyện Duy Xuyên cho rằng luật đã quy định 2 sự lựa chọn. Mười năm trước khuyến khích trả tiền đất một lần thì doanh nghiệp không chịu, nhưng sau này khi thấy luật liên tục sửa đổi (chỉ ổn định trong 5 năm) nên họ muốn nộp một lần. Các địa phương cũng có ngay nguồn thu.

Một ý kiến được đưa ra là doanh nghiệp chọn hình thức nộp thuế nào đều tùy theo phương án sản xuất, kinh doanh.

Theo ông Hoàng Châu Sơn - Phó Ban quản lý các Khu kinh tế và Khu công nghiệp Quảng Nam thì hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp mới mang lại lợi ích cho ngân sách dài lâu, bền vững chứ không phải giá đất. Địa phương có nhiều cách để quản lý chuyện cho thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm để đảm bảo ổn định nguồn thu từ đất đai mà không xử lý, giải quyết hậu quả một khi các dự án không thể thực hiện.

Thêm một ghi nhận từ thực tế, hồi năm 2020, nhiều doanh nghiệp rơi vào chu kỳ điều chỉnh tăng giá đất năm 2020 - 2021, bất ngờ rơi vào khó khăn khi đơn giá đất tăng đột biến. Không ít doanh nghiệp buộc phải chi trả tiền thuê đất năm 2021 tăng đến 444,5%. Cá biệt có doanh nghiệp tăng xấp xỉ 1.000%.

Có thể kể đến là Công ty CP Du lịch dịch vụ Hội An tăng 4,55 lần, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam tăng 15%, Công ty CP Tơ lụa Quảng Nam, Công ty TNHH Sài Gòn tăng 9 lần, Công ty TNHH Dịch vụ du lịch & thương mại Vĩnh Hưng tăng 10,73 lần. Tăng giá quá cao vì một lẽ thị trường du lịch phát triển, kéo theo đơn giá đất cho thuê cũng... đạt đỉnh.

Ông Lê Thái Vũ - Tổng Giám đốc Công ty CP Tơ lụa Quảng Nam nói, sau chu kỳ 5 năm thì giá đất tăng, giảm không quá 15%. Không thể dựa theo giá thị trường được vì việc định giá có thể ảo. Cần có lộ trình tăng, giảm bao nhiêu rõ ràng trong suốt 50 năm thuê đất.

Việc định giá không đúng thị trường hoặc áp sai thời điểm đã khiến nhiều dự án đầu tư công không thể giải phóng mặt bằng. Nhiều phương án đã được đưa ra, nhưng không thể thực hiện được vì dân chê giá quá thấp.

Các dự án trọng điểm từ Điện Bàn cho đến Núi Thành có không ít dự án sắp đến ngày buộc phải bàn giao mặt bằng sạch để thi công theo cam kết sẽ không kịp tiến độ.

Thậm chí dự án nối từ đường cứu hộ, cứu nạn đến quốc lộ 1 tại ngã ba Cây Cốc đã bàn giao 8,1/8,3km, chỉ còn đoạn ngắn những nhiều năm vẫn không thể giải tỏa, luôn nhận khiếu kiện vì đo đạc diện tích bồi thường chưa đủ, giá bồi thường thấp... như hộ bà Bùi Thị Nuôi phản ánh.

Ông Phan Thái Bình - đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam nói, các địa phương hay sở, ngành thực thi các quy định pháp luật về đất đai chưa đúng. Những gì diễn ra trên thực tế rất khó xử lý khi dân cư không nhận tiền bồi thường, yêu cầu tính theo giá mới. Trong cùng một dự án mà có 2 chính sách định giá hay bồi thường khác nhau.

Khó xây dựng giá đất cho từng thửa

Sau 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013, việc quản lý đất đai, tài chính đã tạo lập hành lang pháp lý tương đối đồng bộ. Luật giúp cho các địa phương huy động, khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Số thu từ đất đai giai đoạn 2013 - 2020 đạt trung bình khoảng 160 nghìn tỷ đồng/năm, chiếm hơn 15% tổng thu ngân sách nhà nước.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi nói tại cuộc họp góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 28/2/2023 rằng, các quy định về tài chính đất đai vẫn chưa theo kịp sự thay đổi của thực tiễn. Dự thảo lần này thêm nhiều quy định, khái niệm mới... không dễ hiểu.

Việc xác định khoản thu tài chính từ đất đai khi sử dụng đất kết hợp, hỗn hợp là thế nào: Thu tiền sử dụng đất hay thuê đất? Có cần thiết phải quy định các khoản thu từ dịch vụ công đất đai và tính khả thi của việc xây định kỳ hàng năm xây dựng và công bố giá đất?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, chương XI (từ điều 147 đến 158) quy định tài chính về đất đai, giá đất. Từ các khoản thu tài chính từ đất đai, điều tiết nguồn thu, các khoản thu từ dịch vụ công, căn cứ.

Thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay việc xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm được công bố công khai, áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm và giá đất cụ thể do một hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định giá đất... Tuy nhiên, điều cốt lõi của tài chính về đất đai thực chất chỉ là giá và thuế.

Thực tiễn Quảng Nam đã cho thấy nhiều khoảng trống về tài chính đất đai, về giá, thuế. Sở Tài chính công bố thu tiền sử dụng đất từ 2016 - 2020 khoảng 6.146 tỷ đồng, chiếm 7,4%/tổng thu nội địa, tốc độ tăng trưởng bình quân 15,8%/năm.

Dự kiến, từ năm 2021 - 2025 thu hơn 9.000 tỷ đồng, tăng bình quân 11%/năm. Theo tính toán của cơ quan tài chính, nếu vận hành Luật Đất đai 2013 thông suốt thì thu từ đất không chỉ dừng lại ở con số ít ỏi như trên.

Khung giá đất đã bị bãi bỏ và bảng giá đất được xây dựng theo quy định, có tính đến giá đất sát với thị trường hơn theo dự luật mới. Một là thuê tổ chức độc lập định giá và Nhà nước quyết định giá đất.

Các vấn đề tài chính về đất đai liên quan đến giá đất và thuế, tuy nhiên, hai lĩnh vực này lại đang được quy định tại 3 luật khác nhau là Luật Đất đai, Luật Thuế và Luật Ngân sách nhà nước. Cần nghiên cứu, đề xuất quy định đồng bộ để đảm bảo cơ chế thu từ đất. Theo quy định hiện hành, khung giá đất là giá do Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Quy định này khiến cho thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất.

Theo ông Thân Đức Sửu - Phó Giám đốc Sở Tài chính, bản góp ý của sở chỉ bàn đến luật cần có quy định về phương pháp xác định giá đất cho phù hợp (dữ liệu tính toán, cơ sở, cách tính...) để có thế xác định giá đất trước khi có quyết định giao hay cho thuê đất.

Định kỳ hàng năm xây dựng, công bố bảng giá đất khả thi, nhưng khó có thể xây dựng giá đến từng thửa đất theo vùng giá trị. Vì thị trường biến động thường xuyên, người dân dễ so bì, khiếu nại.

“Việc xác định giá đất sát thị trường, nhưng cơ sở dữ liệu đất đai không có, thông tin giá trên hợp đồng giao dịch thường thấp hơn thực tế giao dịch, thì tính thế nào?” - ông Sửu nói.